वरच्या सदनिकेतून पाणी झिरपते आहे — दुरुस्तीचा खर्च कोण करतो, कोणत्या उपविधीखाली

दुसऱ्या मजल्यावरील स्वयंपाकघराच्या छतावर पावसाळ्यापासून तपकिरी डाग पसरतो आहे. वरच्या सदनिकेवाल्यांचे म्हणणे आहे की ते गच्चीचे पाणी आहे. खालच्या सदनिकेवाल्यांचे म्हणणे आहे की ते वरच्या स्नानगृहाचे पाणी आहे. समितीने तो डाग दोनदा रंगवला आणि दोन्ही वेळा संस्थेच्या खात्यावर बिल टाकले. प्रत्यक्षात कोणीही पाहणी केलेली नाही.

दोन वेगळे गळती प्रकार, दोन वेगळे उपविधी

उपविधी ६८(अ) — संस्थेने स्वखर्चाने करावयाची दुरुस्ती — मध्ये नेमके काय संस्थेने दुरुस्त करायचे आहे याची यादी आहे: बाब (xiv) "पावसाच्या पाण्यामुळे होणाऱ्या गळतीसह सर्व पाणी गळती, तसेच बाह्य सामाईक जलवाहिनी व जलनिस्सारण वाहिनीमुळे होणारी गळती"; बाब (xvii) "गच्चीतून पावसाच्या पाण्याच्या गळतीमुळे वरच्या मजल्यावरील सदनिकांमधील खराब झालेले छत व त्यावरील प्लास्टर." जर पाणी गच्चीतून, बाह्य भिंतीतून किंवा सामाईक जलवाहिनीतून येत असेल, तर संस्था खर्च करते — ना खालची सदनिका, ना वरची.

उपविधी ६८(ब) या यादीत नसलेल्या गोष्टींसाठी उलट रेषा आखतो: "उपविधी क्र. १५९(अ) मध्ये समाविष्ट नसलेल्या सर्व दुरुस्त्या सदस्यांनी स्वखर्चाने कराव्यात. शौचालय, बेसिन इत्यादींमुळे होणाऱ्या अंतर्गत गळतीचा खर्च संबंधित सदनिकाधारकांनी, संस्थेला कळवून, सोसावा." (मॉडेल उपविधींच्या दोन प्रकरणांत — एक "देणी व आकार" प्रकरणात, दुसरे समितीच्या कार्यांच्या प्रकरणात — उपविधी ६८ व १५९ हे एकच कलम जसेच्या तसे पुनरावृत्त करतात, म्हणूनच उपविधी ६८ स्वतः उपविधी १५९(अ) कडे निर्देश करतो.) वरच्या स्नानगृहातून किंवा स्वयंपाकघरातील बेसिनमधून खालच्या सदनिकेत होणारी गळती ही अंतर्गत गळती आहे, आणि त्या सदनिकेस जबाबदार सदस्य त्याचा खर्च सोसतो.

हे कोण ठरवते

समितीला अंदाजाने ठरवता येत नाही. उपविधी ४७ प्रक्रिया ठरवतो: सचिव, समितीच्या अन्य एका सदस्यासह, सदस्याला पूर्वसूचना देऊन सदनिकेची पाहणी करतो, आवश्यक दुरुस्ती काय आहे हे निश्चित करतो, आणि संस्थेने काय करायचे व सदस्याने काय करायचे हे दर्शवणारा अहवाल समितीला सादर करतो. संस्थेने खर्च करायचा असा अहवाल आल्यास, समिती खर्चाचा अंदाज घेते आणि दुरुस्ती करण्याच्या आपल्या इराद्याची नोटीस देते, आणि सदस्याने प्रवेश द्यावा लागतो. सदस्याने खर्च करायचा असा अहवाल आल्यास, समिती त्या सदस्याला संस्थेच्या वास्तुशास्त्रज्ञाच्या समाधानानुसार, ठराविक मुदतीत दुरुस्ती करण्याची नोटीस देते; सदस्याने पालन न केल्यास, सचिव किंवा संस्थेचा वास्तुशास्त्रज्ञ सदनिकेत प्रवेश करून काम पूर्ण करून घेऊ शकतो, आणि खर्च सदस्याकडून वसूल केला जातो.

खरोखर वादग्रस्त स्रोतासाठी — हे खालच्या स्नानगृहातून वर येणारे ओलावा आहे, वरच्या गच्चीतून ठिबकणारे आहे, की बाह्य भिंतीतून येणारे आहे — उपविधी ४७ मध्ये समितीला निर्णय घेण्यापूर्वी आपल्या वास्तुशास्त्रज्ञाचे लेखी मत मागण्यास काहीही अडवत नाही. ते मागायलाच हवे. उपविधी ६८ च्या चुकीच्या बाजूने दिलेली दुरुस्तीची ऑर्डर हे असे बिल तयार करते जे पैसे भरणारा सदस्य नंतर वादग्रस्त ठरवू शकतो — आणि अनेकदा ठरवतोही.

गळतीस कारणीभूत सदस्य नोटीस दुर्लक्षित करू शकत नाही

उपविधी ४८(अ) सदस्याला त्याच्या सदनिकेत असे काही करण्यास किंवा होऊ देण्यास प्रतिबंधित करतो ज्यामुळे इतर सदस्याला "उपद्रव, त्रास किंवा गैरसोय" होईल. सांगूनही महिनोन्महिने ज्ञात गळती तशीच चालू देणारा वरचा सदस्य, उपविधी ६८(ब) अंतर्गत दुरुस्ती खर्चास जबाबदार तर आहेच — पण त्याचे हे वर्तन शेजाऱ्याला गैरसोय देण्यावरील उपविधी ४८ च्या प्रतिबंधातही येते, आणि समिती त्या उपविधीखालीही तक्रारीवर कारवाई करू शकते.

जेव्हा हा वाद बनतो

बहुतेक गळती तक्रारी दुरुस्तीनेच संपतात. काही संपत नाहीत — खालच्या सदनिकेला छत पुन्हा रंगवून हवे असते किंवा खराब झालेले कपाट बदलून हवे असते, किंवा वरची सदनिका वास्तुशास्त्रज्ञाच्या निष्कर्षालाच आव्हान देते. उपविधी १७२(ब)(iii) "दुरुस्ती, मोठी दुरुस्ती, अंतर्गत दुरुस्ती, गळती" संबंधीचे वाद महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६०, कलम ९१ अन्वये थेट सहकारी न्यायालयाच्या अधिकारक्षेत्रात ठेवतो — निबंधकाकडे नव्हे, आणि दिवाणी दाव्यातही नव्हे. ज्या समितीने पाहणी अहवाल, दिलेल्या नोटिसा, आणि कोणाला काय व केव्हा सांगितले याची नोंद जपून ठेवली आहे, तिने तो वाद ज्यावर चालणार ती फाईल आधीच तयार केलेली असते.

तुमच्या समितीने या आठवड्यात काय करावे

१. पुढील गळती तक्रारीवर, स्रोत निश्चित होण्यापूर्वी रंगकाम मंजूर करू नका. उपविधी ४७ अन्वये सचिव व एका समिती सदस्याला पाहणीसाठी पाठवा, आणि निष्कर्ष लेखी नोंदवा. २. स्रोत सामाईक संरचना असल्यास — गच्ची, बाह्य भिंत, सामाईक जलवाहिनी — उपविधी ६८(अ) अंतर्गत संस्थेच्या खर्चाने दुरुस्तीचा आदेश द्या आणि बीजक त्या मथळ्याखाली नोंदवा, प्रभावित सदस्याच्या खात्यावर नव्हे. ३. स्रोत अन्य सदस्याची अंतर्गत नळयोजना असल्यास, प्रभावित सदनिकेचे आणखी नुकसान होण्यापूर्वी उपविधी ४७(क) अन्वये त्या सदस्याला ठराविक दुरुस्ती-मुदतीसह लेखी नोटीस द्या. ४. स्रोत खरोखर अस्पष्ट असल्यास, कोणत्याही सदनिकेवर खर्च टाकण्यापूर्वी संस्थेच्या वास्तुशास्त्रज्ञाचे लेखी मत घ्या — नंतरचा वाद हाच एक दस्तऐवज ठरवतो. ५. प्रत्येक पाहणी अहवाल व नोटीस सदनिकेच्या देखभाल फाईलमध्ये ठेवा. प्रकरण कलम ९१ अन्वये सहकारी न्यायालयापर्यंत पोहोचल्यास, उपविधी १७२(ब)(iii) हीच नोंद खटला बनवते.

तेव्हा — छतावरील डाग हा आपोआप संस्थेचा प्रश्न नाही, किंवा शेजाऱ्याचाही नाही. उपविधी ६८ जे सांगतो तेच तो आहे, आणि ते उपविधी ४७ अन्वये केलेल्या पाहणीने ठरते — पुढच्या समिती सभेत सर्वात मोठ्याने तक्रार करणाऱ्याने नव्हे.