गृहनिर्माण संस्थेत सदनिका भाड्याने देणे: उपविधी ४३ अन्वये समिती काय मागू शकते आणि काय नाही

एक सभासद सचिवांना सांगते की ती दोन वर्षांसाठी परदेशी जात आहे आणि तिची सदनिका भाड्याने द्यायची आहे. सचिव मागील अशाच प्रकरणांतील समितीच्या ठरावांची फाईल शोधतात — संस्थेची "परवानगी" खरोखर आवश्यक आहे की नाही, की मागील समितीने केवळ गृहीत धरले होते, हे त्यांना नक्की माहीत नसते.

उपविधी ४३ याचे थेट उत्तर देतो, आणि ते उत्तर बहुतेक समित्यांना आश्चर्यचकित करते: सदनिका पोटभाड्याने देण्यासाठी किंवा संमती-नि-परवाना (leave and licence) अथवा काळजीवाहक तत्वावर देण्यासाठी संस्थेच्या परवानगीची गरज नाही. उपविधी ४३(ब) याऐवजी सूचना (intimation) अपेक्षित करतो — असा व्यवहार सुरू होण्यापूर्वी किमान ८ दिवस आधी संस्थेला लेखी कळवणे.

उपविधी ४३ चे समासशीर्षक (marginal heading) मात्र उलट वाचले जाते — "संस्थेच्या परवानगीशिवाय पोटभाडयाने देणेस, इत्यादीस परवानगी नसणे", आणि उप-कलम (ब) वर "पोटभाडे, इत्यादीसाठी परवानगी मिळण्यासाठी अर्ज" असे शीर्षक आहे. ४३(ब) च्या कार्यकारी शब्दांना शीर्षकावर प्राधान्य असते, परंतु समितीने ते शीर्षक आपल्यासमोर उद्धृत केले जाण्याची अपेक्षा ठेवावी.

संस्था काय मागू शकते

उपविधी ४३(अ) सभासदाने काय सादर करावे याची निश्चित व मर्यादित यादी देतो:

• •लेखी सूचना — सदनिका पोटभाड्याने, संमती-नि-परवाना पद्धतीने, काळजीवाहक तत्वावर किंवा अन्य कोणत्याही प्रकारे दिली जात असल्याबाबत.
• •संमती-नि-परवाना कराराची प्रत.
• •पोलीस स्टेशनला दिलेल्या सूचना अहवालाची प्रत. उपविधी ४३(अ) अन्वये अहवालाची प्रत आवश्यक आहे, पोलिसांकडून मिळालेली पोच नव्हे; आणि लक्षात घ्या की उपविधी ४३(अ) चा मराठी मजकूर उलट वाचला जातो — सभासद संमती-नि-परवाना करार व संस्थेस दिलेल्या पत्राची प्रत पोलीस स्टेशनमध्ये सादर करतो, असे तो सांगतो. समितीने प्रत मागावी, कोणत्याही वाचनावर आधारित अट लादू नये.

उपविधी ४३(ब) वेळेची मर्यादा जोडतो: ही सूचना पोटभाडे किंवा संमती-नि-परवाना व्यवहार सुरू होण्याच्या ८ दिवस आधी संस्थेस मिळाली पाहिजे, भाडेकरू आधीच राहायला आल्यानंतर नव्हे.

स्वतंत्रपणे, उपविधी २० अन्वये परवानाधारक, पोटभाडेकरू, काळजीवाहक किंवा भोगवटादार — मूळ सदस्यामार्फत, थेट नव्हे — विहित नमुन्यात रु. १००/- प्रवेश फी भरून नाममात्र सदस्य (Nominal Member) म्हणून दाखल होण्यासाठी अर्ज करू शकतो. ही भोगवटादारासाठी उपलब्ध असलेली एक निवड आहे, सदनिका भाड्याने देण्यासाठी संस्थेने सभासदावर लादण्याची अट नव्हे; उपविधी २० म्हणतो समिती अशा व्यक्तीस "दाखल करुन घेवू शकेल" — हा नाममात्र सदस्यत्वाबाबतचा विवेकाधिकार आहे, परवान्याची अट नव्हे. एकदा दाखल झाल्यावर नाममात्र सदस्यास त्या दर्जापलीकडे कोणतेही सदस्यत्व हक्क नसतात (उपविधी २६), आणि उपविधी १४१ अन्वये संस्थेने "नाममात्र सदस्याची नोंदवही (टेनंट ऑक्युपंट)" ही वैधानिक नोंदवही ठेवणे बंधनकारक आहे — सूचना नोंद झाल्यावर भाडेकरूचा तपशील नोंदवण्याचे हे नैसर्गिक ठिकाण आहे.

संस्था काय नाकारू शकत नाही

उपविधी ४३(ब) स्पष्ट शब्दांत सांगतो की परवानगीची गरज नाही, त्यामुळे समितीला पुढील गोष्टी करण्याचा उपविधीत कोणताही आधार नाही:

• •भाड्याने देण्यास संमती रोखणे, किंवा भाडेकरूचा प्रवेश समितीच्या ठरावावर अवलंबून ठेवणे.
• •८ दिवसांची सूचना ही मंजूर वा नामंजूर करता येणारा अर्ज मानणे. ती केवळ सूचना आहे, विनंती नव्हे.
• •भाडेकरू सदनिकेत राहण्यापूर्वी ना-हरकत प्रमाणपत्र (No-Objection Certificate) आग्रहाने मागणे. उपविधींमध्ये हा शब्दप्रयोग वेगळ्या संदर्भात — उपविधी ३८ अन्वये भाग हस्तांतरणाबाबत — वापरला आहे, पोटभाडे किंवा संमती-नि-परवाना व्यवहाराशी तो जोडलेला नाही.

समिती काय करू शकते, तर वर नमूद तीन बाबी प्रत्यक्षात सादर झाल्या आहेत का, आणि ८ दिवसांचा कालावधी पाळला गेला का, हे तपासणे. पोलीस-सूचना अहवालाची प्रत नसल्यास किंवा करार सादर झाला नसल्यास, ती खरी त्रुटी आहे आणि सचिवांनी ती सभासदास लेखी कळवावी — भाडेकरूचा प्रवेश नाकारून नव्हे, कारण उपविधी ४३ तसा अधिकार देत नाही.

अनुपस्थिती शुल्क (Non-occupancy charges) स्वतंत्रपणे लागू होते

सदनिका भाड्याने देण्याचा सूचनेच्या अटीहून वेगळा एक आर्थिक परिणाम आहे: नियम १०६सी-१२(३) अन्वये अनुपस्थिती शुल्क सेवा शुल्काच्या १०% इतके निश्चित आहे, आणि ते सदनिका सभासद किंवा त्याच्या कुटुंबाकडून भोगवट्यात नसताना लागू होते. हे शुल्क सभासदावर आकारले जाते, सेवा शुल्काच्या निश्चित टक्केवारीनुसार — समितीने स्वतःच्या मर्जीने ठरवलेला दर नव्हे, आणि सभासदाचे कुटुंबीय सदनिकेत राहत असल्यास ते लागू होत नाही.

तुमच्या समितीने काय करावे

१. सभासदाची लेखी सूचना मिळाल्यावर, प्रस्तावित भाडेकरार सुरू होण्याच्या तारखेशी तुलना करा — उपविधी ४३(ब) अन्वये ती किमान ८ दिवस आधीची असावी.

२. दोन जोडपत्रे तपासा: संमती-नि-परवाना कराराची प्रत, आणि पोलीस स्टेशनला दिलेल्या सूचना अहवालाची प्रत — उपविधी ४३(अ) प्रमाणे.

३. "परवानगी देणारा" ठराव पास करू नका. सूचना मिळाल्याची नोंद इतिवृत्तात करा; उपविधी ४३ अन्वये समितीची भूमिका इतकीच आहे.

४. भाडेकरू किंवा भोगवटादारास नाममात्र सदस्य व्हायचे असल्यास, तो स्वतंत्र अर्ज उपविधी २० अन्वये सभासदामार्फत, रु. १००/- फीसह सादर करावा, आणि समितीने त्याचा स्वतंत्रपणे गुणवत्तेवर निर्णय घ्यावा.

५. भाडेकरूचा तपशील "नाममात्र सदस्याची नोंदवही (टेनंट ऑक्युपंट)" मध्ये — उपविधी १४१ अन्वये — नाममात्र सदस्यत्व मंजूर झाल्यावर नोंदवा. नाममात्र सदस्यत्व न घेणाऱ्या भोगवटादारासाठी उपविधी कोणतीही नोंद विहित करत नाहीत; समिती स्वतःची स्वतंत्र नोंद ठेवू शकते, पण ती उपविधी १४१ अन्वये नव्हे.

६. अनुपस्थिती शुल्क सेवा शुल्काच्या १०% दराने — नियम १०६सी-१२(३) अन्वये — सदनिका सभासदाच्या कुटुंबाच्या भोगवट्यात नसण्याच्या कालावधीपासून आकारा — त्यापूर्वी नाही, आणि समितीने अनौपचारिकपणे ठरवलेल्या अधिक दराने नाही.

प्रामाणिक मर्यादा

सभासदाने सूचनाच कधी पाठवली नाही तर काय होते, याबाबत उपविधी मौन आहे. उपविधींनी जोडलेला एकच परिणाम वैयक्तिक व अप्रत्यक्ष आहे: उपविधी ११७(फ) अन्वये, "संस्थेच्या पूर्व लेखी परवानगीशिवाय" सदनिका पोटभाड्याने किंवा संमती-नि-परवाना तत्वावर दिल्यास सभासद समितीवर निवडून येण्यास किंवा स्वीकृत होण्यास अपात्र ठरतो — ही तरतूद उपविधी ४३(ब) ने नंतर काढून टाकलेल्या परवानगीच्या अटीचे गृहीतक धरते. उपविधी ३० सुद्धा तेच गृहीतक वापरतो. उपविधी ४३ स्वतः मात्र भाडेकरूला बेदखल करण्याचा, दंड आकारण्याचा किंवा मान्यता नाकारण्याचा अधिकार समितीला देत नाही. अशा प्रसंगी समितीने ती बाब संबंधित सभासदाशी थेट उपविधी-पालनाचा प्रश्न म्हणून हाताळावी — नोंदवही आणि सूचना एवढेच उपविधीत नमूद आहे; त्यापलीकडचे कोणतेही विधान उपविधी ४३ मध्ये सापडत नाही आणि तसे गृहीत धरू नये.