सर्वसाधारण सभेचा ठराव टेरेस वापरावर बंदी घालू शकतो का? महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्थांच्या उपविधींनुसार नेमके काय शक्य आहे

समितीच्या सभेत हात वर करून एक ठराव मंजूर होतो: यापुढे टेरेसचा वापर रहिवाशांना करता येणार नाही, किंवा एखाद्या सदस्याने कार्यक्रमासाठी टेरेस वापरण्याची विनंती केली असता ती सरळ नाकारली जाते, किंवा टेरेस वापरू इच्छिणाऱ्या कोणालाही नवीन अटी लादल्या जातात. यामुळे बाजूला पडलेला सदस्य एक साधा प्रश्न विचारतो, जो बहुतेक समित्या आधी तपासतच नाहीत: असा ठराव खरोखर हे करू शकतो का, की यासाठी अधिक काही आवश्यक आहे?

प्रारूप उपविधी (Model Bye-laws) याचे उत्तर बहुतेक संस्थांना वाटते त्यापेक्षा अधिक स्पष्टपणे देतात. टेरेस ही समितीला वाटेल तशी हाताळता येणारी सर्वसामान्य सामाईक जागा नाही. तिच्यासाठी स्वतंत्र उपविधी आहेत, आणि ते समिती स्वतःहून काय ठरवू शकते आणि केवळ सर्वसाधारण सभाच काय अधिकृत करू शकते, यामध्ये स्पष्ट सीमारेषा आखतात.

सर्वसाधारण नियम : पोटभाड्याने कधीही नाही

उपविधी क्र. ३ मध्ये "खुल्या गच्च्या" (Open terraces) अशी व्याख्या आहे — ज्या गच्च्या कोणत्याही सदस्याच्या स्वतंत्र ताब्यात नाहीत त्या, म्हणजेच टेरेसची जागा कोणा एका सदनिकेची नसून संपूर्ण संस्थेची असते. उपविधी क्र. १६९ हे याच व्याख्येवर आधारलेले आहे. यानुसार संस्था जिन्याखालील मोकळी जागा, गच्च्या, खुली जमीन, हिरवळ, क्लब हाऊस किंवा सामाईक हॉल — मग तो सदस्य असो वा नसो — कोणत्याही व्यक्तीला, कोणत्याही कारणासाठी लीव्ह-लायसन्सने किंवा पोटभाड्याने देणार नाही. ही पूर्णपणे निर्बंधात्मक तरतूद आहे आणि उपविधी १६९ स्पष्ट करते की ती कोण विचारत आहे किंवा का विचारत आहे याची पर्वा न करता लागू होते.

अपवाद : तात्पुरता वापर, आणि तोही सर्वसाधारण सभेच्याच अटींवर

उपविधी क्र. १७० ची सुरुवातच "उपविधी क्र. १६९ मध्ये काहीही तरतुदी असल्या तरी" अशी होते — म्हणजे हा जाणीवपूर्वक ठेवलेला अपवाद आहे. एखाद्या सदस्याने लेखी विनंती केल्यास, एखाद्या समारंभासाठी टेरेस किंवा उपलब्ध मोकळी जागा तात्पुरत्या वापरासाठी देण्याची परवानगी समिती देऊ शकते. पण याही बाबतीत समितीला पूर्ण मोकळीक नाही: अशा वापरासाठीचे निर्बंध आणि आकार सर्वसाधारण सभा ठरवते, समिती एकटी नाही. हाच उपविधी सौर पाणी तापवणी किंवा सौर विद्युत यंत्रणा बसवू इच्छिणाऱ्या सदस्यांना, जागा उपलब्ध असल्यास, टेरेसवर जागा देण्याचे बंधनही संस्थेवर घालतो, तसेच सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेल्या अटींवर, आवश्यक असल्यास स्थानिक प्राधिकरणाच्या पूर्वपरवानगीने, इमारतीच्या कोणत्याही भागावर — टेरेससह — जाहिरात फलक लावण्यास समिती परवानगी देऊ शकते असेही नमूद करतो.

उपविधी १६९ आणि १७० एकत्र वाचल्यास अधिकार नेमका कुठे आहे हे स्पष्ट होते :

• •टेरेस कोणालाही, कोणत्याही कारणासाठी पोटभाड्याने देणे पूर्णपणे निषिद्ध आहे — समिती असो वा सर्वसाधारण सभा, कोणताही ठराव हे बदलू शकत नाही.
• •एखाद्या सदस्याला कार्यक्रमासाठी तात्पुरता वापर देणे हाच एकमेव अपवाद आहे, आणि त्यासाठीच्या अटी व आकार सर्वसाधारण सभेच्याच ठरावातून यायला हवेत.
• •सौर यंत्रणेसाठी टेरेसवर जागा मिळणे हा उपलब्धतेच्या अधीन असलेला हक्क आहे — समितीच्या मर्जीचा विषय नाही.
• •कायमस्वरूपी ताबा, स्वतंत्र वापर, किंवा टेरेसच्या वापराची पुनर्रचना करणारा कायमचा निर्बंध — हे दोन्ही उपविधींच्या कक्षेबाहेर जाते आणि ठरावाच्या सर्वसाधारण मर्यादांच्या कसोटीवर तपासावे लागते.

म्हणूनच उपविधी क्र. ६३ नुसार "टेरेस वापरासाठी परवानगी" हा अर्ज सचिवाकडे पाठवावा लागतो, त्याची छाननी होते, आणि नाकारल्यास कारणांसह समिती किंवा सर्वसाधारण सभेसमोर तो ठेवावा लागतो. टेरेसबाबतचा अर्ज कोणीही पदाधिकारी अनौपचारिकपणे मंजूर किंवा नामंजूर करू शकत नाही.

समितीचा एकटा ठराव येथे का पुरेसा नसतो

उपविधी क्र. ११२ संस्थेतील अधिकारांची मूळ रचना सांगतो : सर्वसाधारण सभेने दिलेल्या निदेशांच्या अधीन राहून समिती उपविधी क्र. १३८ द्वारे तिला स्पष्टपणे दिलेले अधिकार व सोपविलेली कार्ये वापरते — त्यापलीकडे काहीही नाही. उपविधी १७० मधील तात्पुरत्या वापराच्या परवानगीपलीकडे जाणारा — उदा. संपूर्ण बंदी, किंवा सर्वसाधारण सभेने मंजूर न केलेली कायमची अट लादणारा — समितीचा ठराव हा तिला कधीच न दिलेला अधिकार वापरत असतो. उलट बाजूनेही तेच खरे आहे : उपविधी १६९ मधील पूर्ण बंदीकडे दुर्लक्ष करून टेरेस पोटभाड्याने देण्याचा सर्वसाधारण सभेचा ठरावही टिकणार नाही, कारण उपविधींनीच निषिद्ध केलेली गोष्ट कोणताही ठराव — कोणत्याही स्तरावरचा — बदलू शकत नाही. ठराव तेवढाच भक्कम असतो जेवढा त्यामागचा अधिकार भक्कम असतो.

सहकार न्यायालय — याची कसोटी येथे लागते

उपविधी क्र. १७४ वाद कोणत्या प्रकारचे आणि कोठे चालतात याची यादी देतो. "व्यवस्थापन समिती व सर्वसाधारण सभेचे ठराव" यासंबंधीचे वाद महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० च्या कलम ९१ अंतर्गत येतात आणि सहकार न्यायालयाकडे जातात — निबंधकांकडे नव्हे, किंवा दिवाणी न्यायालयातही नव्हे. हीच यादी दुरुस्ती (उपविधी ६८ अन्वये टेरेस व पॅरापेट भिंती संस्थेची जबाबदारी आहे), वाहनतळ, आणि वाटपाबाबतचे वादही सहकार न्यायालयाकडे पाठवते. टेरेस वापरावरील निर्बंध समिती किंवा सर्वसाधारण सभेच्या अधिकारांबाहेर जातो असे वाटणाऱ्या सदस्याला उपाय उपलब्ध नाही असे नाही; उपविधी १७४ त्यासाठीचे व्यासपीठ स्पष्टपणे नमूद करतो.

पाळीव प्राण्यांबाबत एक स्पष्ट शब्द

अनेक संस्था पाळीव प्राण्यांवर निर्बंध घालणारे किंवा बंदी घालणारे ठराव मंजूर करतात, आणि सदस्य अनेकदा त्यांना आव्हान देतात. हे स्पष्टपणे सांगणे आवश्यक आहे : प्रारूप उपविधी (२०१४) किंवा २०२६ च्या दुरुस्ती नियमांमध्ये पाळीव प्राणी किंवा जनावरांबाबत कोणतीही तरतूद नाही. सदनिकेत प्राणी ठेवण्याबाबत किंवा प्राण्यासह सामाईक जागा वापरण्याबाबत ठराव काय करू शकतो किंवा करू शकत नाही, हे सांगणारा उपविधी १६९/१७० सारखा कोणताही उपविधी अस्तित्वात नाही. या विषयावरील कोणताही ठराव फक्त वरील सर्वसाधारण तत्त्वांवरच तपासावा लागतो — तो सामाईक जागेच्या वापरावर उपविधी १६९ आधीच प्रतिबंधित करते असे किंवा उपविधी १७० केवळ सर्वसाधारण सभेच्या अटींवर परवानगी देते असे काही करतो का, तो उपविधी ११२ अन्वये समितीला प्रत्यक्ष दिलेल्या अधिकारांत बसतो का, आणि वाद झाल्यास तो उपविधी १७४ अन्वये सहकार न्यायालयाकडे जातो का. याबाबत वेगळा असा कोणताही पाळीव प्राण्यांचा नियम — कोणत्याही बाजूने — दाखवता येत नाही.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1ठराव नेमके काय प्रतिबंधित करतो ते तपासा. तो टेरेस वापराशी संबंधित असल्यास, अंतिम करण्यापूर्वी उपविधी १६९ व १७० च्या कसोटीवर तपासा.
2. 2निर्बंध केवळ कार्यक्रमासाठीच्या तात्पुरत्या वापरापलीकडे जात असेल, किंवा कायमच्या अटी लादत असेल, तर तो सर्वसाधारण सभेच्या ठरावातूनच मंजूर करा — केवळ समितीचा निर्णय आव्हान दिल्यास टिकणार नाही.
3. 3उपविधी ६३ अन्वये आलेला टेरेस वापराचा अर्ज नाकारल्यास त्याची कारणे इतिवृत्तात नोंदवा.
4. 4पाळीव प्राण्यांबाबतचा किंवा उपविधी मौन असलेल्या अन्य कोणत्याही विषयावरील ठराव उपविधी १६९/१७० मधून अधिकार घेतो असे गृहीत धरू नका — तसे नाही; तो समिती व सर्वसाधारण सभेच्या अधिकारांच्या सर्वसाधारण मर्यादांवरच सिद्ध करावा लागेल.
5. 5सदस्याने ठरावाला आव्हान दिल्यास, उपविधी १७४ नुसार ठरावासंबंधीचे वाद महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० च्या कलम ९१ अंतर्गत सहकार न्यायालयाकडे जातात — हा निबंधकांचा विषय नाही, हे त्यांना सांगा.

निष्कर्ष

ठराव स्वयंसिद्ध नसतो. उपविधी १६९ आणि १७० एका मर्यादित विषयावर समिती किंवा सर्वसाधारण सभेचा अधिकार नेमका कोठवर चालतो आणि कोठे थांबतो हे दाखवतात — आणि ठराव त्या मर्यादेपलीकडे गेल्यास सदस्याने कोठे जावे हे उपविधी १७४ दाखवतो. जेथे उपविधी मौन आहेत, जसे पाळीव प्राण्यांबाबत, तेथे ते मौन कोणत्याही बाजूने अधिकार निर्माण करत नाही; याचा अर्थ इतकाच की वाद झाल्यास तो त्याच सर्वसाधारण तत्त्वांवर निकाली निघेल.