फ्लॅट हस्तांतर: संस्थेची थकबाकी आधी भरावी — कलम १५४ब-७

रमेशने गृहनिर्माण संस्थेतील आपला फ्लॅट विकण्याचे ठरवले आहे आणि खरेदीदाराने बयाणा रक्कम दिली आहे. खरेदीदाराचा प्रश्न साधा असतो: संस्थेच्या दप्तरी मी मालक कधी होतो, आणि त्यापूर्वी काय व्हावे लागते? महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियमातील (एमसीएस कायदा) तरतूद या प्रश्नाच्या एका भागाचे उत्तर देते, आणि त्याची सुरुवात संस्थेच्या थकबाकीपासून होते.

तरतूद काय सांगते

प्रकरण तेरा-ब मधील कलम १५४ब-७ सभासदाचा हिस्सा किंवा हितसंबंध हस्तांतरित करण्यावर निर्बंध घालते. गृहनिर्माण संस्थेत सभासदाचा हिस्सा किंवा हितसंबंध, अथवा त्याचा ताबा-हक्क हस्तांतरित करणे दोन गोष्टी पूर्ण झाल्याशिवाय प्रभावी ठरत नाही: (अ) गृहनिर्माण संस्थेची थकबाकी भरलेली असणे; आणि (ब) हस्तांतरिती व्यक्तीने संस्थेच्या सभासदत्वासाठी अर्ज करून "योग्य कालावधीत" सभासदत्व मिळवणे.

दोन मुद्दे महत्त्वाचे आहेत. वारस किंवा नामनिर्देशित व्यक्तीला केलेले हस्तांतर या निर्बंधातून वगळलेले आहे. तसेच ताबा-हक्कामध्ये भाडेकरूचा किंवा लिव्ह अँड लायसन्स तत्त्वावरील परवानाधारकाचा हक्क येत नाही. भाडेपट्ट्याच्या मालमत्तांसाठी, हस्तांतर हे भाडेपट्ट्याच्या अटींनुसार चालते, मात्र त्या अटी संस्थेला दिलेल्या जमिनीच्या भाडेपट्ट्याशी किंवा संस्थेने सभासदांना दिलेल्या भाडेपट्ट्याशी विसंगत नसाव्यात.

कलम १५४ब-१२ पुढे सांगते की सभासद संस्थेतील आपल्या मालमत्तेचा हिस्सा, हक्क, मालकी आणि हितसंबंध नोंदणीकृत दस्तऐवजाद्वारे, नियम किंवा उपविधींमध्ये दिलेली योग्य कार्यपद्धती पाळून हस्तांतरित करू शकतो.

प्रत्यक्षात याचा अर्थ काय

रमेशचा व्यवहार पाहू. संस्थेच्या खातेवहीत त्याच्या फ्लॅटवर देखभाल शुल्काची थकबाकी दिसते. कलम १५४ब-७ नुसार ती थकबाकी भरेपर्यंत हस्तांतर प्रभावी ठरत नाही. त्यामुळे थकबाकी भरणे हा व्यवहार पूर्ण करण्याचाच भाग आहे, नंतर करण्याची गोष्ट नव्हे, आणि खरेदीदाराच्या वकिलाने त्याचा पुरावा मागावा.

खरेदीदाराने स्वतः सभासदत्वासाठी अर्ज करून ते मिळवणे आवश्यक आहे. कलम १५४ब-१२ अंतर्गतचे नोंदणीकृत खरेदीखत म्हणजे सर्व काही संपले असे त्याने मानू नये.

रमेश हा फ्लॅट आपल्या वारसाला किंवा नामनिर्देशित व्यक्तीला देत असता, तर हा निर्बंध लागू झाला नसता. त्याने फ्लॅट फक्त भाडेकरूला लिव्ह अँड लायसन्स तत्त्वावर दिला असता, तर या हेतूसाठी परवानाधारकाचा हक्क हा ताबा-हक्क नाही.

तुमच्या समितीने काय करावे

१. सभासदाने फ्लॅट विकण्याचा इरादा सांगताच खातेवहीत तपासून त्या फ्लॅटवरील सर्व थकबाकीची यादी करा. २. कलम १५४ब-७ नुसार हस्तांतर प्रभावी होण्यापूर्वी थकबाकी भरावी लागेल, हे सभासदाला लेखी कळवा. ३. कलम १५४ब-१२ नुसार सभासद नोंदणीकृत दस्तऐवजाद्वारे, नियम व उपविधींमधील कार्यपद्धती पाळून हस्तांतर करू शकतो; नोंदणी ही कलम १५४ब-७ मधील दोन अटींपैकी नाही, हे लक्षात घ्या. ४. खरेदीदाराला लवकर सभासदत्वासाठी अर्ज करण्यास सांगा आणि त्याचा अर्ज दप्तरी ठेवा. ५. प्रकरण वारस किंवा नामनिर्देशित व्यक्तीला हस्तांतराचे, लिव्ह अँड लायसन्सचे, की भाडेपट्ट्याच्या फ्लॅटचे आहे ते नोंदवा, कारण कलम १५४ब-७ अंतर्गत प्रत्येकाला वेगळी वागणूक आहे.