विलंबामुळे डीम्ड कन्व्हेयन्सचा हक्क संपत नाही: Bombay High Court ने २०१६ मध्ये फेटाळलेला सोसायटीचा २०१५ चा अर्ज पुन्हा सुनावणीसाठी पाठवला (WP 8287 of 2026, ५ नोव्हेंबर २०२६)

Bombay High Court च्या एकल न्यायमूर्तींनी मुंबईतील एका गृहनिर्माण संस्थेचा डीम्ड कन्व्हेयन्सचा अर्ज फेटाळणारा २०१६ चा आदेश रद्द करून तो अर्ज नव्याने निर्णयासाठी परत पाठवला आहे. सोसायटीला न्यायालयात येण्यास कित्येक वर्षे लागली, म्हणून जमिनीत मालकी हक्क मिळवण्याचा तिचा वैधानिक हक्क संपत नाही, असे न्यायालयाने म्हटले आहे.

हा निकाल Sterling Apartment Co-operative Housing Society Ltd विरुद्ध The Competent Authority and District Deputy Registrar, Co-operative Societies, Mumbai City (3) व इतर, Writ Petition No. 8287 of 2026 मध्ये Sandeep V. Marne, J. यांनी दिला. निकाल २९ ऑक्टोबर २०२६ रोजी राखून ठेवण्यात आला आणि ५ नोव्हेंबर २०२६ रोजी जाहीर झाला.

वाद काय होता

सोसायटीचा एकतर्फी डीम्ड कन्व्हेयन्सचा अर्ज — Application No. 60 of 2015 — Competent Authority ने २८ मार्च २०१६ रोजी फेटाळला. त्या आदेशाला आव्हान देण्याऐवजी सोसायटीने नवा अर्ज (No. 197 of 2024) दाखल केला. Competent Authority ने २९ सप्टेंबर २०२५ रोजी तो मंजूर करून संपूर्ण २,६६६.८० चौ.मी. भूखंडाचे कन्व्हेयन्स दिले. जमीनमालकांनी त्या आदेशाला आव्हान दिले आणि १७ मार्च २०२६ रोजी उच्च न्यायालयाने तो रद्द करून, योग्य दिवाणी कार्यवाही करण्याची मुभा सोसायटीला दिली. त्या मुभेअंतर्गत ही याचिका दाखल झाली, आणि कलम ११(३) खालील उपाय याचिकेद्वारे मागणे हाही "in accordance with law" वापरता येणारा उपाय आहे, असे न्यायालयाने ठरवले (परिच्छेद ३८–३९).

प्रतिवाद्यांनी विलंब आणि laches या कारणावर याचिका फेटाळण्याची मागणी केली — हेच कारण पुरेसे आहे असे म्हणत — आणि पर्यायाने, मार्च २०२६ मध्ये दिलेली मुभा केवळ दिवाणी दावा दाखल करण्यापुरती होती असा युक्तिवाद केला.

विलंबाबाबत निकालात नोंद आहे की ३ ऑक्टोबर २०१६ रोजी सोसायटीवर प्रशासक नेमला गेला आणि २० फेब्रुवारी २०१८ रोजी निवडणुका झाल्या; त्यामुळे आधी पावले न उचलल्याबद्दल सोसायटीवर "थोडा निष्काळजीपणा" ठेवता येईल (परिच्छेद २८). त्याविरुद्ध, कोविड-१९ च्या जवळपास दोन वर्षांच्या निर्बंधांमुळे सोसायटी असमर्थ ठरली असावी, असे न्यायमूर्तींनी मानले; यासाठी १५ मार्च २०२० ते २८ फेब्रुवारी २०२२ हा कालावधी मुदतीतून वगळणाऱ्या सर्वोच्च न्यायालयाच्या आदेशांची न्यायिक दखल घेतली — हा मुद्दा विशेषत्वाने मांडलेला नसतानाही. २०२३ मधील संरचनात्मक दुरुस्तीची आवश्यकता हे कारण सोसायटीने स्वतंत्रपणे मांडले होते.

न्यायालयाने काय ठरवले

MOFA चे कलम ११ आणि MOFA Rules मधील नियम ९ एकत्र वाचून निकाल नोंदवतो की कन्व्हेयन्स करून देण्याची जबाबदारी सोसायटी स्थापन झाल्यापासून चार महिने संपल्यावर सुरू होते; परंतु त्यानंतर सोसायटीने किती मुदतीत अर्ज करावा, अशी कोणतीही मुदत विधिमंडळाने ठरवलेली नाही. न्यायालयाच्याच शब्दांत, जबाबदारी सुरू झाल्यानंतर कित्येक वर्षांनी अर्ज दाखल केला, या कारणावरून डीम्ड कन्व्हेयन्सचा अर्ज फेटाळता येणार नाही (परिच्छेद २९) — कारण MOFA मधील जबाबदाऱ्या सातत्यपूर्ण कारण (continuous cause of action) निर्माण करतात. यासाठी सर्वोच्च न्यायालयाचा Samruddhi Coop. Housing Society Ltd (2022 (4) SCC 103) आणि या न्यायालयाचे Sushama Tulsidas Adhav (2024 SCC OnLine Bom 4325) व Satellite Garden I Cooperative Housing Society Ltd (WP 1128 of 2026, निर्णय १६ सप्टेंबर २०२६) हे निकाल आधारासाठी घेतले आहेत.

परिच्छेद ३० मध्ये न्यायमूर्ती थोडक्यात म्हणतात: "mere delay does not defeat the right of a housing society to secure title in the land." हा हक्क फक्त करारातून येणारा नाही, तर वैधानिक आहे, आणि जमीन व इमारतीचे कन्व्हेयन्स पूर्ण होईपर्यंत तो टिकतो, असे न्यायालय म्हणते.

येथे न्यायालयाचे अधिकारक्षेत्र राज्यघटनेच्या अनुच्छेद २२७ अन्वये वापरले गेले, जे मुदतीच्या तत्त्वांनी बांधलेले नाही; आणि laches (अक्षम्य विलंब) गंभीर स्वरूपाचे असतील तेव्हाच न्यायालय हस्तक्षेप टाळू शकते (परिच्छेद ३७). प्रतिवाद्यांनी आधार घेतलेले Valentine CHSL व Maryland Apartment CHSL हे दोन निकाल तथ्यांच्या आधारे वेगळे ठरवले गेले (परिच्छेद ३३–३४ व ३५–३६) — Valentine CHSL बाबत, कारण या सोसायटीला मार्च २०२६ मध्ये न्यायालयाने स्पष्ट मुभा दिलेली होती.

न्यायालयाने घातलेली मर्यादा

हा संपूर्ण भूखंड हस्तांतरित करण्याचा आदेश नाही. महापालिकेच्या १२ मार्च १९९९ च्या फाइल नोंदीतील बांधकाम क्षेत्राच्या (BUA) आकड्यांवर न्यायालयाने काम केले — भूखंडासाठी अनुमत BUA २,३१४.७४ चौ.मी., त्यातील १,९८९.३१ चौ.मी. सोसायटीच्या इमारतीसाठी वापरलेले, ६५३.७४ चौ.मी. अकरा अस्तित्वात असलेल्या बांधकामांचे आणि ३२०.३१ चौ.मी. शिल्लक (नोंदीत या शेवटच्या आकड्याचे वर्णन जादा बांधकाम क्षेत्र असे आहे; न्यायालय त्यास शिल्लक BUA मानते). सोसायटीला संपूर्ण भूखंडाचे कन्व्हेयन्स देता येणार नाही, ती जास्तीत जास्त फक्त आपल्या प्रमाणशीर हिश्श्यास पात्र आहे, असे ठरवले (परिच्छेद ४७–४८) — ही मर्यादा सोसायटीच्या वरिष्ठ वकिलांनी मोकळेपणे मान्य केली.

मूळ जमीनमालकांच्या परस्परविरोधी मालकी हक्कांचा निर्णय न्यायालयाने केलेला नाही; विभागणी कोणत्या BUA आधारावर करायची तेवढेच ठरवले असून उर्वरित जमिनीची मालकी जमीन/बांधकाम मालकांकडे राहू शकते असे म्हटले आहे (परिच्छेद ४७).

आदेश

२८ मार्च २०१६ चा आदेश रद्द करून Application No. 60 of 2015 त्या BUA आकड्यांवर प्रमाणशीर जमीन-विभागणी करण्यासाठी Competent Authority कडे परत पाठवला आहे. सोसायटीने आपल्या नेमक्या जमीन-पात्रतेचे आर्किटेक्टचे प्रमाणपत्र त्यांच्यासमोर ठेवायचे आहे. पक्षकारांनी १९ नोव्हेंबर २०२६ रोजी Competent Authority समोर हजर राहून सुनावणीच्या तारखा मागायच्या आहेत, आणि परत पाठवलेली कार्यवाही "शक्य तितक्या लवकर, प्राधान्याने ४ महिन्यांच्या आत" निकाली काढायची आहे. याचिका अंशतः मंजूर; खर्चाबाबत आदेश नाही. निकाल जाहीर झाल्यानंतर प्रतिवादी क्रमांक ८ यांनी आठ आठवड्यांची स्थगिती मागितली; न्यायमूर्तींनी ती नाकारली (परिच्छेद ५१).

यानंतर अपील दाखल झाले आहे का, हे लेखनाच्या वेळी आम्हाला ज्ञात नाही.

SocietySeWA वरील संबंधित लेख

• •Deemed conveyance: what a society must actually file
• •Can a builder's agreement delay deemed conveyance until the whole layout is built?

Source document

संपूर्ण निकाल वाचा: https://lawchakra.in/wp-content/uploads/2026/11/bombay-hc-sterling-apartment-deemed-conveyance-5-nov-2026.pdf — ही उच्च न्यायालयाच्या रजिस्ट्रीने ५ नोव्हेंबर २०२६ रोजी अपलोड केलेली प्रत आहे (रजिस्ट्रीची डिजिटल स्वाक्षरी २१:५४ IST), खासगी विधी प्रकाशकाकडे उपलब्ध; bombayhighcourt.nic.in वर प्रत सापडली नाही.