सोसायटी 30 दिवसांच्या नोटिसीवर सभासदाची हकालपट्टी करू शकते का? Aderabad CHS प्रकरणातील Bombay High Court चा निकाल सोप्या भाषेत

तुमच्या समितीला एका सभासदाचा वीट आलेला आहे. सर्वसाधारण सभेचेही एकमत आहे, हकालपट्टीचा ठराव एकाही विरोधाशिवाय मंजूर होतो आणि प्रकरण संपले असे सर्वांना वाटते. मग त्याआधी दिलेल्या नोटिसीची तपासणी होते आणि हकालपट्टी अमलातच येत नाही. एका संस्थेबाबत Bombay High Court समोर नेमके हेच घडले, आणि म्हणूनच मतदानापेक्षा नोटीस अधिक महत्त्वाची ठरते.

प्रकरण थोडक्यात

Aderabad Co-operative Housing Society v. Div. Jt. Registrar, Co-operative Societies या प्रकरणाचा निकाल Bombay High Court च्या न्यायमूर्ती रोशन दळवी (Roshan Dalvi, J.) यांनी 31 जुलै 2007 रोजी दिला. प्रकाशित मजकुरात प्रकरण क्रमांक छापलेला नाही.

विकासकाच्या सदनिका खरेदी करारांतील खंड 41 नुसार गच्चीवरील पॅरापेट भिंत आणि बाहेरील रिकाम्या भिंती जाहिरात फलकांसाठी, नॉमिनल सभासद म्हणून दाखल होणाऱ्या व्यक्तींना विकण्याची तरतूद होती. प्रतिवादी क्र. 3 आणि 4 यांनी हे हक्क 17.1.1979 आणि 8.1.1980 च्या करारांनुसार, संस्था 19.4.1980 रोजी नोंदणीकृत होण्यापूर्वी मिळवले, आणि 9.10.1980 च्या पहिल्या वार्षिक सर्वसाधारण सभेत त्यांना नॉमिनल सभासद म्हणून दाखल करून घेण्यात आले. संस्थेने 23.2.1982 रोजी फलक बंद करण्याची नोटीस पाठवली आणि करारातील खंड 41 व नॉमिनल सभासदत्वाला आव्हान देणारा Suit No. 514 of 1984 दाखल केला; तो दावा अजूनही प्रलंबित होता.

ऑक्टोबर 2004 मध्ये, सुमारे वीस वर्षांच्या शांततेनंतर, संस्थेने हकालपट्टीची कार्यवाही सुरू केली. Section 35 सह Rules 28 आणि 29 अन्वये 27.12.2004 रोजीच्या कारणे दाखवा नोटिसीत त्यांना 30 दिवसांत कारण दाखवण्यास सांगितले गेले की फेब्रुवारी 2005 च्या पहिल्या आठवड्यातील सभेत त्यांच्या हकालपट्टीचा ठराव का मंजूर करू नये; सभेची तारीख नंतर कळवली जाणार होती. 30.1.2005 च्या पुढील नोटिसीत सभेची तारीख, 6.2.2005, कार्यसूचीसह कळवली गेली. ते सभेला गैरहजर राहिले, ठराव एकमताने मंजूर झाला आणि उपनिबंधकांनी 12.9.2005 रोजी त्याला मान्यता दिली. अपील प्राधिकरणाने 16.5.2006 रोजी ती मान्यता रद्द केली, आणि संस्थेने उच्च न्यायालयात certiorari रिट याचिका दाखल केली.

न्यायालयाने काय ठरवले

Certiorari रिट नाकारण्यात आली; अपील प्राधिकरणाचा आदेश विपरीत (perverse) नव्हता (परिच्छेद 30).

प्रक्रियेबाबत, 27.12.2004 च्या नोटिसीत कार्यसूची किंवा ठराव नव्हता. कार्यसूची केवळ 30.1.2005 रोजी बजावली गेली, त्यामुळे कायदेशीर कालावधी कमी पडला आणि काटेकोर पालन झाले नाही (परिच्छेद 36). Rule 29 बंधनकारक आहे, आणि एक महिन्यापेक्षा कमी कालावधीची नोटीस रद्द होण्यास पात्र आहे (परिच्छेद 35). न्यायालय म्हणाले: "There is no doubt that the strict compliance of the said section and the rules is required as has been held in various judgments of this Court." (परिच्छेद 16)

गुणवत्तेबाबत, या वस्तुस्थितीत, जिथे वाद 20 वर्षे मुळात तोच होता आणि दिवाणी दावा प्रलंबित होता, तिथे सभासदत्वाच्या प्रवेशाची आणि करारातील खंड 41 च्या हक्कांची माहिती संस्थेला असल्याचे गृहीत धरले गेले, आणि सुमारे Rs. 11 लाखांच्या कथित नुकसानीचा तपशील नोटिसीत किंवा ठरावात दिलेला नव्हता (परिच्छेद 21, 30, 34). नोंदणीपूर्वीच्या करारांनुसार आणि पहिल्या वार्षिक सर्वसाधारण सभेत नॉमिनल सभासद म्हणून दाखल झालेल्यांची, त्यांची कृत्ये संस्थेच्या हिताला कशी बाधक ठरली हे दाखवणारे आणखी पुरेसे कारण असल्याशिवाय, हकालपट्टी करता येत नव्हती (परिच्छेद 33). फसवणूक किंवा चुकीचे निवेदन सिद्ध झाले नाही (परिच्छेद 34).

न्यायालयाने Rule 29 ची प्रक्रियाही मांडली (परिच्छेद 25): ठरावाची नोटीस; नोटीस मिळाल्यापासून एका महिन्यापेक्षा जास्त कालावधीनंतर सभा; कारण दाखवण्याचा आणि तोंडी किंवा लेखी सुनावणीचा हक्क; तीन-चतुर्थांश बहुमत; नंतर निबंधकांची चौकशी व मान्यता, त्यानंतरच ठराव अंमलात येतो.

तुमच्या संस्थेसाठी याचे महत्त्व

एकमताचा ठराव सदोष नोटीस दुरुस्त करत नाही: येथे पहिल्या नोटिसीत कार्यसूची नव्हती आणि सभेची तारीख खुली ठेवली होती. निबंधकांनी सभासदाचे म्हणणे ऐकून गुणवत्तेवर चौकशी केली पाहिजे, ती औपचारिकता मानू नये, या K.V. Sundaram, 1980 C.T.J. 130 (DB) या निकालावर (परिच्छेद 27) आणि गुणवत्तेचा विचार झाला पाहिजे या Bhaskar Laxman Rane, 1998 (3) Mh.L.J. 127 या निकालावर (परिच्छेद 28) न्यायालयाने भिस्त ठेवली. ज्ञात तक्रारीवर दीर्घकाळ निष्क्रियता आणि नुकसानीचे तपशील न देणे यामुळे संस्थेची बाजू गुणवत्तेवर कमकुवत झाली.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1हकालपट्टी एखाद्या कारणाशी आणि वस्तुस्थितीशी जोडा. Rule 28 आणि उपविधी 49 मध्ये कारणे दिली आहेत — संस्थेची देणी सातत्याने न भरणे किंवा उपविधींचे गंभीर उल्लंघन. नोटीस आणि ठरावात तपशील व आकडेवारी द्या.
2. 2Rule 29 अंतर्गत पहिल्याच नोटिसीत ठरावाचा मसुदा आणि संपूर्ण कार्यसूची द्या. उपविधी 50(a) नुसार प्रत्येक हकालपट्टी Section 35 सह Rules 28 आणि 29 मार्गेच करावी लागते.
3. 3सभासदाला नोटीस मिळाल्यापासून एका महिन्यापेक्षा जास्त कालावधीनंतर सभा ठेवा, आणि बजावणीचा पुरावा जपून ठेवा.
4. 4शेअर्स जप्त करण्याचा प्रस्ताव असल्यास तो त्याच नोटिसीत नमूद करा (उपविधी 50(b)).
5. 5सभेत सभासदाला तोंडी किंवा लेखी कारण दाखवू द्या, त्याचे उत्तर नोंदवून विचारात घ्या, आणि तीन-चतुर्थांश बहुमताने ठराव मंजूर करा.
6. 6ठराव निबंधकांकडे पाठवा. उपविधी 51 नुसार मान्यतेच्या तारखेपासून सभासद सभासद राहत नाही, म्हणून तोपर्यंत त्याला हकालपट्टी झालेला मानू नका, किंवा उपविधी 52 अंतर्गत ताब्यासाठी आग्रह धरू नका. उपविधी 59 नुसार समितीने ही समाप्ती इतिवृत्तात नोंदवावी आणि समितीच्या निर्णयापासून 7 दिवसांत सचिवांनी सभासदाला लेखी कळवावे. उपविधी 53 आणि 54 मध्ये शेअर्सची किंमत देणे आणि एका वर्षानंतर पुनःप्रवेश याबाबत तरतूद आहे.

या निकालाच्या मर्यादा

हा 2007 सालचा एकल न्यायाधीशांचा निकाल असून अपील प्राधिकरणाच्या आदेशाविरुद्धच्या certiorari रिटवरील आहे, आणि तो नोंदणीपूर्वी दाखल झालेल्या नॉमिनल सभासदांबाबत आहे. करारातील खंड 41 ला दिलेल्या आव्हानावर तो निर्णय देत नाही; प्रलंबित Suit No. 514 of 1984 मध्ये संस्थेला ते आव्हान देण्याचा अधिकार असू शकतो (परिच्छेद 32). Section 73(1AB) अंतर्गत बॉण्ड न केल्याने समितीचे पद रिक्त झाले हा युक्तिवाद नोंदवला गेला परंतु स्पष्टपणे ठरवला गेला नाही (परिच्छेद 38-39). याचिका खर्चाबाबत कोणताही आदेश न देता फेटाळण्यात आली (परिच्छेद 41).

SocietySeWA च्या स्वतःच्या Maharashtra Co-operative Housing Rules 2026 च्या डेटासेटमध्ये हकालपट्टीबाबत काहीही नाही, म्हणून Section 35 आणि Rules 28 व 29 हा मार्ग, उपविधी 49 ते 55 सह, कायम आहे.