गृहनिर्माण संस्था खरेदीदाराला त्याच्या समाजामुळे नाकारू शकते का? Zoroastrian CHS प्रकरणातील Supreme Court चा निकाल, सोप्या भाषेत

हस्तांतरणाचा अर्ज समितीसमोर आहे. एका सभासदाला त्याचा फ्लॅट आणि शेअर एका खरेदीदाराला विकायचा आहे, आणि खरेदीदाराच्या समाजामुळे निम्मी समिती अस्वस्थ आहे. तेवढ्यात कोणीतरी म्हणतो, 'पण Supreme Court ने सांगितले आहे की संस्था आपले सभासद निवडू शकते.' पण नकाराचा ठराव मांडण्यापूर्वी न्यायालयाने प्रत्यक्षात काय ठरवले आणि कोणत्या राज्याच्या कायद्यानुसार ठरवले, हे वाचणे योग्य ठरेल.

प्रकरणाचा थोडक्यात आढावा

Zoroastrian Co-operative Housing Society Ltd. ही संस्था 1926 मध्ये अहमदाबाद येथे Bombay Co-operative Societies Act 1925 अंतर्गत नोंदवली गेली आणि पुढे ती Gujarat Co-operative Societies Act 1961 च्या अंमलाखाली आली. तिच्या नोंदणीकृत उपविधी 7 नुसार सर्व सभासद पारशी समाजाचे असणे आवश्यक होते, आणि उपविधी 21 नुसार शेअरची विक्री समितीच्या पूर्वमान्यतेनेच करता येत होती. एका वारसाने, जो स्वतः सभासद झाला होता, 1988 मध्ये फक्त पारशी लोकांना विकण्यासाठी फ्लॅट बांधण्याची परवानगी मिळवली, सात वर्षे काहीही केले नाही, आणि नंतर आपला शेअर एका बिल्डर्स असोसिएशनला हस्तांतरित करण्याचा प्रयत्न केला. संस्थेने नकार दिला.

Board of Nominees ने सभासदत्व पारशी समाजापुरते मर्यादित ठेवता येणार नाही असे मत मांडले; Tribunal ने हा उपविधी संविधानाच्या अनुच्छेद 300अ नुसार अवैध ठरवला; आणि Gujarat High Court ने — एकल न्यायाधीश, आणि त्यानंतर खंडपीठ — तो अन्यायकारक निर्बंध असून Transfer of Property Act च्या कलम 10 ची बाधा येते असे म्हटले. Civil Appeal No. 1551 of 2000 चा निकाल 15 एप्रिल 2005 रोजी न्यायमूर्ती B.N. Agrawal आणि P.K. Balasubramanyan यांनी दिला: (2005) 5 SCC 632; AIR 2005 SC 2306.

न्यायालयाने काय ठरवले

Supreme Court ने संस्थेचे अपील मंजूर केले. Gujarat कायद्याच्या चौकटीत, श्रद्धा, धारणा किंवा धर्म यांवर आधारित सभासदत्वाची पात्रता संस्थेने ठरवण्यास मनाई करणारी कोणतीही तरतूद न्यायालयाला आढळली नाही, आणि कलम 24(1) उपविधींना बाजूला ठेवून खुल्या सभासदत्वाची कल्पना करत नाही, असे न्यायालयाने म्हटले. जो उपविधी कायद्याच्या विरोधात जात नाही, तो अनैतिक नसेल किंवा सार्वजनिक सुव्यवस्थेला बाधा आणणारा नसेल, तर सार्वजनिक धोरणाच्या विरोधात ठरत नाही. Registrar एखाद्या संस्थेला, तिच्या नोंदणीकृत उपविधींनुसार पात्र नसलेल्या व्यक्तीला सभासद करून घेण्याचा आदेश देऊ शकत नाही. आणि Transfer of Property Act चे कलम 10 सभासदत्वाच्या हस्तांतरणाला लागू होत नाही; ते उपविधींनी नियंत्रित होते; या तथ्यांमध्ये तो निर्बंध स्वतः स्वीकारलेला व सशर्त होता, हस्तांतरणावरील संपूर्ण बंदी नव्हती (परिच्छेद 35-36).

न्यायालयाने High Court चे निकाल, प्राधिकरणांचे आदेश आणि बिल्डर्स असोसिएशनला सभासद करून घेण्याचा निर्देश रद्द केला, आणि संस्थेच्या पूर्वसंमतीशिवाय केलेल्या हस्तांतरणाच्या आधारे बांधकाम करण्यास त्या असोसिएशनला मनाई केली. न्यायालयाची कसोटी सरळ होती: उपविधीची वैधता "कायद्याच्या तरतुदी आणि सहकारी संस्थांना लागू असलेले नियम यांच्या प्रकाशात तपासली पाहिजे." (परिच्छेद 16)

तुमच्या सोसायटीसाठी हे का महत्त्वाचे

हा निकाल अनेकदा 'संस्था आपले सभासद निवडू शकते' असे सांगणारा म्हणून उद्धृत केला जातो. तो त्यापेक्षा मर्यादित आहे: लागू कायद्यानुसार वैध असलेला नोंदणीकृत उपविधी सर्वांना बंधनकारक असतो. प्रश्न नेहमी हाच असतो: आपला स्वतःचा कायदा, नियम आणि नोंदणीकृत उपविधी काय म्हणतात?

महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्थेसाठी उत्तर उलट दिशेने जाते. 2014 च्या आदर्श उपविधींतील उपविधी 17(अ) मध्ये कोणाला सभासद करता येईल याची यादी आहे: संविदा करण्यास सक्षम व्यक्ती, भागीदारी संस्था, कंपन्या व इतर निगम निकाय, सहकारी संस्था, राज्य वा केंद्र शासन, स्थानिक प्राधिकरण आणि नोंदणीकृत सार्वजनिक न्यास. त्यात समाज, धर्म किंवा भाषा यांची कोणतीही पात्रता नाही. आणि उपविधी 39(ब) नुसार समिती किंवा सर्वसाधारण सभा सभासदत्वाचा किंवा हस्तांतरणाचा अर्ज कायदा, नियम, उपविधी किंवा इतर कोणताही कायदा किंवा शासनाचा आदेश यांचे पालन न झाल्याच्या कारणाखेरीज नाकारू शकत नाही. केवळ नावड हे कारण देऊन केलेला नकार धोक्यात येतो, आणि विलंबामुळे तो अधिकच धोक्यात येतो.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1अर्जाची नोंद करा आणि कागदपत्रे तपासा. उपविधी 38(अ) नुसार सभासद हस्तांतरितीच्या संमतीसह सचिवांना 15 दिवसांची नोटीस देतो; उपविधी 38(ई) मध्ये कागदपत्रे आणि देय रकमा दिल्या आहेत, ज्यात हस्तांतरण शुल्क, प्रवेश शुल्क आणि शासनाच्या मर्यादेत निश्चित केलेला प्रीमियम येतो; इतर कोणत्याही नावाखाली देणगी किंवा अंशदान मागता येत नाही. उपविधी 38(ड) नुसार संस्थेचे ना-हरकत प्रमाणपत्र आवश्यक नाही; कोणी मागितले, तर समिती एक महिन्याच्या आत गुणवत्तेवर अर्जाचा विचार करू शकते.
2. 2खरेदीदाराला उपविधी 17(अ) च्या कसोटीवर तपासा. जमीन शासन, CIDCO, MHADA, SRA किंवा इतर प्राधिकरणाकडून मिळालेली असेल, तर उपविधी 17(क) नुसार प्रवेश सक्षम प्राधिकरणाच्या, उदा. जिल्हाधिकाऱ्यांच्या, मंजुरीच्या अधीन असतो. जिथे 2026 ची सुधारणा नियमावली लागू आहे, तिथे नियम 106C-4 नुसार 5 शेअर्सचे मूल्य आणि ₹500 प्रवेश शुल्कासह अर्ज, नोंदणीकृत करार किंवा बक्षीसपत्र, आणि व्यवस्थापन समितीची मंजुरी आवश्यक आहे.
3. 3नकार द्यावाच लागला, तर कारण कायदा, नियम, उपविधी किंवा इतर कायदा किंवा शासनाचा आदेश यांचे पालन न होणे हेच असले पाहिजे (उपविधी 39(ब)). ते ठरावात स्पष्ट लिहा.
4. 4समितीने निर्णय घेतल्याच्या तारखेपासून 15 दिवसांच्या आत सचिवांनी तो अर्जदारास कळवावा, आणि अर्ज नाकारला असल्यास कारणांसह (उपविधी 63(ग)); नामंजुरीची कारणे सभेच्या इतिवृत्तांतातही नोंदवावी लागतात (उपविधी 63(फ)).
5. 5अर्ज मिळाल्यापासून तीन महिन्यांची तारीख डायरीत नोंदवा. तोपर्यंत काही कळवले नाही, तर हस्तांतरण मंजूर आणि हस्तांतरिती सभासद म्हणून दाखल झाला, असे MCS Act 1960 च्या कलम 22(2) नुसार मानले जाते (उपविधी 39(क)).

या निकालाच्या मर्यादा

ही गुजरातमधील केस होती, आणि 1926 मध्ये नोंदवलेल्या उपविधीवर आधारित होती. Maharashtra Co-operative Societies Act 1960 किंवा महाराष्ट्राच्या आदर्श उपविधींबद्दल हा निकाल काहीही सांगत नाही. जी संस्था अनुच्छेद 12 नुसार State आहे, तिची स्थिती न्यायालयाने ठरवली नाही; या संस्थेने Ajay Hasia कसोट्या पूर्ण केल्याची केस मांडली गेली नाही, असे न्यायालयाने म्हटले (परिच्छेद 26). सहकारी संस्थांना अनुच्छेद 14 आणि 15 लागू करण्यास न्यायालयाने नकार दिला (परिच्छेद 19) आणि ते उद्दिष्ट कायदेमंडळाच्या हस्तक्षेपानेच साध्य करावे लागेल, असे म्हटले (परिच्छेद 32). राज्य विधिमंडळांनी आपले कायदे दुरुस्त करावेत, असे न्यायालयाने सूचित केले (परिच्छेद 17, 28, 32, 33); तसेच धर्मनिरपेक्ष भारतात एकाच धर्मापुरती संस्था काहीशी प्रतिगामी वाटू शकते, हे न्यायालयाने मान्य केले (परिच्छेद 26).

अन्यथा पात्र असलेल्या अर्जदाराला अवाजवी किंवा क्षुल्लक कारणाने नाकारणे आजही आव्हान देण्यायोग्य आहे (परिच्छेद 15). Gujarat कायद्याचे कलम 24(1) आणि नियम 12(2) पुरेशा कारणाशिवाय नकार देण्यास मनाई करतात, आणि संस्थेचा निर्णय अंतिम नसून त्याविरुद्ध अपील करता येते (परिच्छेद 18). कलम 10 चा मुद्दा विशिष्ट तथ्यांवर आधारित होता: वारसाहक्काने मिळालेली सदनिका आणि स्वतः स्वीकारलेला सशर्त निर्बंध, जो संपूर्ण बंदी नाही असे न्यायालयाने ठरवले (परिच्छेद 35-37).

म्हणून महाराष्ट्रातील समितीने नावडता खरेदीदार नाकारण्यासाठी हा निकाल आधार ठरत नाही: नकाराची कारणे उपविधी 39(ब) ने मर्यादित आहेत, कारणे उपविधी 63(ग) नुसार कळवावी लागतात, आणि तीन महिने शांत राहिल्यास निर्णयाचा अधिकार संस्थेच्या हातातून जातो (उपविधी 39(क), कलम 22(2)).