थोडे सदस्य पुनर्विकास रोखू शकतात का? Margaret Almeida v. Bombay Catholic CHS मध्ये Supreme Court ने अंतरिम टप्प्यावर काय ठरवले

तुमच्या समितीने पुनर्विकासाचा ठराव चांगल्या बहुमताने मंजूर केला आहे. त्यानंतर काही मोजके सदस्य सही करण्यास नकार देतात, न्यायालयात जाण्याची भाषा करतात आणि मनाई हुकुमाची (injunction) धमकी देतात. सगळे वाट पाहत राहतात आणि काम थांबते. Margaret Almeida v. Bombay Catholic Co-operative Housing Society या प्रकरणात Supreme Court ने अगदी अशाच पेचाचा विचार केला, पण तो केवळ अंतरिम दिलाशाच्या (interim relief) टप्प्यावर. न्यायालय काय म्हणाले आणि प्रत्यक्षात किती कमी ठरवले, हे जाणून घेणे उपयुक्त आहे.

प्रकरणाचा थोडक्यात आढावा

Supreme Court of India (न्यायमूर्ती Jagdish Singh Khehar आणि P. Sathasivam; निकालपत्र Khehar J. यांचे) यांनी अपिले २२ मार्च २०१३ रोजी निकाली काढली: Civil Appeal Nos. 2683-2685 of 2013, (2013) 6 SCC 538 येथे प्रकाशित.

१९१७ मध्ये नोंदणी झालेल्या या संस्थेकडे सांताक्रूझ येथे सुमारे ३४ एकर जमीन तीन ब्लॉकमध्ये होती. वाद Willingdon East या सुमारे ५.५ एकरांच्या ब्लॉकचा होता, जिथे जुन्या सदनिकांमध्ये ६९ "tenant-members" राहत होते. १९६६ च्या ठरावाने २३० नवीन सदनिकांची योजना केली होती: १६१ allottee-सदस्यांसाठी आणि ६९ tenant-सदस्यांसाठी. tenant-सदस्यांचे त्यावरील आव्हान अयशस्वी ठरले आणि १९७२ मध्ये अंतिम झाले. त्यानंतर त्यांनी अनेक दशके ब्लॉकच्या विभाजनाचा (bifurcation) पाठपुरावा केला. डिसेंबर २००९ मध्ये विशेष सर्वसाधारण सभेने Willingdon East "as is where is" तत्त्वावर एका विकासकाच्या नामनिर्देशित कंपनीला ७० कोटी रुपयांत विकण्याचा ठराव केला; खरेदीदाराने किमान २३० सदनिका बांधायच्या होत्या. ६९ पैकी केवळ १५ tenant-सदस्यांनी, आणि प्रातिनिधिक क्षमतेत नव्हे, ठराव व विक्रीला आव्हान देणारे दावे दाखल केले. एकल न्यायाधीशांनी status quo दिला. Division Bench ने तो उठवला. tenant-सदस्यांनी Supreme Court कडे अपील केले (परिच्छेद ५-२४).

न्यायालयाने काय ठरवले

हा निर्णय केवळ अंतरिम दिलाशाबाबत होता. दावे प्रलंबितच राहिले आणि त्यांचा अंतिम निर्णय न्यायालयाने त्या दाव्यांवर सोडला (परिच्छेद २४-२५). अपिले फेटाळण्यात आली (परिच्छेद ३७). बहुमताचा ठराव विरोधी अल्पमताला बंधनकारक ठरतो असा कायद्याचा नियम न्यायालयाने मांडलेला नाही.

कारणे प्रकरणाच्या तथ्यांशी जोडलेली होती. विरोधक १५ वरून ८ आणि नंतर ५ वर आले होते. न्यायालयाने म्हटले की, दावा किमान साध्या बहुमताच्या, म्हणजे ६९ पैकी ३५ tenant-सदस्यांच्या, पाठिंब्याने केला जात असल्याचा स्पष्ट निर्णय नसताना अंतरिम दिलासा देणे अयोग्य ठरेल. हे बहुमत विरोध करणाऱ्या गटातील आहे; सर्वसाधारण सभेतील मतांची मोजणी नव्हे (परिच्छेद २६). निर्विवाद स्थितीनुसार tenant-सदस्यांचे सभासदत्व जाणार नव्हते, कारण ते आणि १६१ allottee नवीन संस्थेचे सभासद होणार होते (परिच्छेद २७-२८). विभाजनाचा दावा निष्फळ होण्यात "काही तथ्य" असल्याचे न्यायालयाने मान्य केले, तरीही "या प्रकरणाच्या विशिष्ट तथ्यांत व परिस्थितीत" दिलासा नाकारला; १९६६ चा ठराव १९७२ मध्ये कायम झाला होता आणि १६१ ठेवीदार १९६६ पासून वाट पाहत होते (परिच्छेद २९-३३). न्यायालयाच्या शब्दांत: "Deprivation of the rights of 230 individuals, at the behest of five of them, tilts the balance of convenience in favour of the majority (230 – 5 = 225), and against a miniscule minority of 5 members" (परिच्छेद ३०).

७५ कोटी रुपयांची प्रतिस्पर्धी तोंडी ऑफर, कोणतीही अनामत रक्कम नसलेली, आणि ती त्या बिल्डरकडून आली ज्याने खटल्याला निधी पुरवला होता, याचीही न्यायालयाने नोंद घेतली आणि हा दावा "prima facie seems to lack bona fides" असे म्हटले (परिच्छेद ३५-३६). या tenant-सदस्यांचा वादविषयात मालकी हक्क नाही आणि संस्थेने प्रथमदर्शनी प्रकरण सिद्ध केले आहे, याला न्यायालयाने प्रथमदर्शनी सहमती दिली (परिच्छेद ३४).

तुमच्या संस्थेसाठी याचे महत्त्व

पुनर्विकास अंतरिम टप्प्यावर गोठवायचा की नाही हे ठरवताना न्यायालयाने काय तोलले, हे या निकालातून दिसते: विरोधी गटातील किती जण खरोखर खटल्यामागे उभे होते, विरोधकांचे सभासदत्व किंवा जागा खरोखर जाणार होती का, प्रकल्पाला किती काळ विलंब झाला, आव्हानाला कोण निधी देत होते आणि प्रतिस्पर्धी ऑफर खरी होती का. लहान, घटत जाणाऱ्या, कदाचित प्रायोजित गटाचे प्रथमदर्शनी प्रकरण कमकुवत असल्याने त्यांना मनाई हुकूम मिळाला नाही. खरा तोटा होणारा मोठा गट असल्यास कदाचित वेगळा विचार होऊ शकेल.

तुमच्या समितीने काय करावे

१. सभा काटेकोरपणे नियमानुसार बोलवा. सामान्य विशेष सर्वसाधारण सभेसाठी उपविधी ९९ नुसार ५ पूर्ण दिवसांची नोटीस, उपविधी १०० नुसार गणपूर्ती एकूण सदस्यांच्या २/३ किंवा २० यापैकी कमी संख्या, आणि उपविधी ९६ मागणीनुसार बोलावलेल्या सभेसाठी लागू. पुनर्विकासाच्या सभेसाठी २०२६ चे नियम अधिक कडक आहेत (खाली पहा); नियम १०६C-१३(३)(i)(j) पाळा. २. शासनाच्या पुनर्विकास निर्देशांचे पालन करा. उपविधी १५५ आणि १७५ पुनर्विकास शासकीय निर्देश आणि प्रचलित कायद्याशी जोडतात. ३. कोण समर्थक आणि कोण विरोधक, आणि कोणत्या क्षमतेत, याची स्पष्ट नोंद ठेवा. विरोधक प्रत्यक्षात किती आहेत, याकडे न्यायालयाने पाहिले. ४. इतिवृत्त योग्य रीतीने अंतिम करा आणि सदस्यांना द्या. उपविधी १०८ मध्ये मसुदा इतिवृत्ताची कार्यपद्धती आहे आणि सदस्यांना अभिप्राय पाठविण्याची मुभा आहे. ५. अभिलेखांच्या मागण्यांना उत्तर द्या. उपविधी २३ नुसार सदस्यांना अभिलेख विनामूल्य तपासण्याचा आणि विहित फी भरून प्रती मिळविण्याचा हक्क आहे. ६. प्रत्येक स्पर्धात्मक ऑफर लेखी आणि अनामत रकमेसह नोंदवा आणि समितीने निवड का केली याची कारणे नोंदवा. ७. दावा दाखल झाल्यास तात्काळ कायदेशीर सल्ला घ्या. न्यायालयाने समोरील तथ्यांवर निर्णय दिला; तुमची तथ्ये वेगळी असतील.

या निकालाच्या मर्यादा

• •हा अंतरिम आदेश आहे. दावे प्रलंबित राहिले आणि गुणवत्तेवर निर्णय झाला नाही (परिच्छेद २४-२५).
• •मालकी हक्क नसलेले tenant-सदस्य विभाजनाची मागणी करून पुनर्विकासाचा अनन्य हक्क सांगू शकतात का, हा प्रश्न न्यायालयाने स्पष्टपणे खुला ठेवला (परिच्छेद ३४). "मालकी हक्क नाही" हे मत प्रथमदर्शनी होते आणि केवळ या tenant-सदस्यांबाबत होते.
• •यात Maharashtra Co-operative Societies Act च्या कोणत्याही कलमाचा अर्थ लावलेला नाही आणि शासनाच्या कोणत्याही पुनर्विकास परिपत्रकाबाबत किंवा ठरावाबाबत काही म्हटलेले नाही.
• •हे प्रकरण विकासकाला खासगी करारान्वये "as is where is" विक्रीचे होते, स्वयं-पुनर्विकासाचे नव्हे. खरेदीखताची वैधता आणि ७० कोटी रुपयांची किंमत यावर निर्णय झाला नाही.
• •नियम पुढे गेले आहेत. या साइटवर सारांशित केल्याप्रमाणे २०२६ च्या नियमांनुसार पुनर्विकास सभेसाठी १४ पूर्ण दिवसांची, माफ न करता येणारी नोटीस, एकूण सदस्यांच्या दोन-तृतीयांश गणपूर्ती, Registrar चा प्रतिनिधी, संपूर्ण सभेचे व्हिडिओ रेकॉर्डिंग आणि एकूण सदस्यांच्या ५१% ने विकासक निवड आवश्यक आहे. निकालात या अटींचा विचार नाही, त्यामुळे या अटी चुकलेल्या ठरावाला केवळ बहुमत वाचवणार नाही.