संस्था नोंदणीनंतर उरलेला FSI कोणाला मिळतो? Jayantilal Investments प्रकरणात Supreme Court ने काय ठरवले आणि काय ठरवले नाही

तुमची संस्था नोंदणीकृत आहे. बिल्डरकडे काही न विकलेले फ्लॅट अजूनही आहेत आणि ताबा दिल्यानंतर अनेक वर्षांनी त्याने आणखी एक विंग बांधायला सुरुवात केली आहे. उरलेला FSI नेमका कोणाचा, हे समितीतील कोणालाही सांगता येत नाही. Jayantilal Investments v. Madhuvihar Co-operative Housing Society या प्रकरणात Supreme Court ने नेमका हाच पेच हाताळला, पण त्याचा अंतिम निकाल दिला नाही. Court ने High Court चा निर्णय रद्द केला आणि प्रकरण परत पाठवले. Court ने जे सांगितले ते उपयुक्त आहे, आणि जे मोकळे ठेवले तेही तितकेच महत्त्वाचे आहे.

प्रकरणाचा थोडक्यात आढावा

1980 च्या एका करारात मुंबईतील कांदिवली येथील CTS No. 1068 ची जमीन होती. विकास आराखड्यातील रस्त्यानंतर दाव्याचा भूखंड 6071 चौ. मी. उरला. 1985 च्या लेआउट प्लॅनमध्ये FSI 0.75 वर 7 विंग असलेली एक इमारत दाखवली होती. 1986 मध्ये तो बदलून FSI 1.00 सह 5 विंग करण्यात आला, आणि 1994 पर्यंत प्लॅनमध्ये अनेकदा सुधारणा झाल्या. 12 एप्रिल 1989 च्या occupation certificate सोबत ताबा मिळाला; काही फ्लॅट न विकलेले राहिले. 1991 च्या DC Regulations मुळे TDR द्वारे FSI 1 वरून 1.8 झाला, संस्थेची नोंदणी 20 जानेवारी 1993 रोजी झाली, आणि नंतर slum TDR मुळे FSI 2 झाला.

1997 मध्ये संस्था आणि पाच फ्लॅटधारकांनी conveyance आणि मनाई हुकुमासाठी दावा दाखल केला, तसेच 29 मार्च 2001 रोजी मंजूर झालेल्या "5 + 2 wings" प्लॅनला आव्हान दिले. City Civil Court ने प्रवर्तकाला बांधकाम पूर्ण करू दिले आणि तीन वर्षांत conveyance करण्यास सांगितले. High Court ने हे उलटवले: संपूर्ण भूखंडाचे conveyance करण्याचे आदेश दिले, पुढील बांधकामास कायमची मनाई केली आणि implied trust असल्याचे ठरवले. प्रवर्तकाने अपील केले. वर दिलेले विंगचे आकडे प्लॅनच्या इतिहासात जसे नमूद आहेत तसे आहेत; Court ने त्यांचा ताळमेळ घातला नाही.

न्यायालयाने काय ठरवले

Supreme Court ने अपील फक्त High Court चा निर्णय रद्द करण्यासाठी आणि फेरविचारार्थ परत पाठवण्यासाठी मंजूर केले. Court ने trial court चा decree पुन्हा लागू केला नाही, conveyance चा आदेश दिला नाही आणि नाकारलाही नाही. कोणताही अंतिम निकाल दिला गेला नाही.

कायद्याबाबत, Court ने असे ठरवले की 1986 च्या Maharashtra Amending Act नंतर, MOFA चे कलम 7A म्हणजे लेआउट प्लॅनमधील योजना किंवा प्रकल्पाचा भाग असलेल्या अतिरिक्त इमारती बांधण्यासाठी प्रवर्तकाला फ्लॅटधारकांची पूर्वसंमती लागत नाही. परंतु बांधकामाचा हक्क सक्षम प्राधिकरणाने प्लॅन मंजूर केल्यावरच निर्माण होतो, आणि बांधकाम भूखंडाच्या विकासक्षमतेपेक्षा जास्त असू शकत नाही.

कलमे 3 आणि 4 कायम आहेत. प्रवर्तकाचे पूर्ण माहिती देण्याचे कर्तव्य कायम आहे, आणि कलम 4(1A) मुळे ते बळकट झाले आहे. Court ने Form V मधील clause 3 आणि 4 हे statutory आणि mandatory असल्याचे ठरवले, आणि सांगितले की प्रवर्तकाने भूखंडावर पुढे अतिरिक्त FSI किंवा TDR लादता येईल का हे उघड केले पाहिजे, तसेच एक इमारत असो वा अनेक, संपूर्ण योजना फ्लॅटधारकांसमोर ठेवली पाहिजे. Court च्या शब्दांत:

> "Once the entire project is placed before the flat takers at the time of the agreement, then the promoter is not required to obtain prior consent of the flat takers as long as the builder put up additional construction in accordance with the lay out plan, building rules and Development Control Regulations etc."

Court ने Form V, clause 4 देखील उद्धृत केला, ज्यात म्हटले आहे की उरलेला FSI संस्थेच्या नोंदणीपर्यंत प्रवर्तकाला आणि त्यानंतर संस्थेला उपलब्ध असतो. Court चे स्वतःचे भाष्य फक्त इतकेच होते की clause 4 संस्था स्थापन झाल्याचा परिणाम दाखवतो.

तुमच्या संस्थेसाठी हे का महत्त्वाचे

वाद अनेकदा एका वस्तुस्थितीच्या प्रश्नावर अडतो: नंतरचे बांधकाम सुरुवातीला उघड केलेल्या योजनेचा भाग होते की काहीतरी नवीन? Court ने प्रश्न असा मांडला की प्रकल्प सात स्वतंत्र इमारतींचा होता की सात विंग असलेल्या एका इमारतीचा, आणि म्हटले की याच उत्तरावर कलम 7(1)(ii) लागू होते का आणि conveyance ची वेळ आली आहे का हे ठरेल. प्रवर्तकाचा लेआउट प्लॅननुसार बांधण्याचा हक्क आणि कलम 10 व 11 अंतर्गत संस्था स्थापन करून conveyance करण्याची त्याची कर्तव्ये यांचा समतोल साधण्याविषयीही Court बोलले. Rules 8 आणि 9 नुसार, किमान संख्येने फ्लॅटधारक आल्यापासून चार महिन्यांत संस्थेसाठी अर्ज करायचा आहे, आणि उरलेले फ्लॅट विकण्याच्या हक्काच्या अधीन राहून, नोंदणीनंतर चार महिन्यांत conveyance करायचे आहे.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1मूळ फ्लॅट खरेदी करार शोधा आणि त्यातील Form V चे clause 3 व 4 वाचा. ते आवश्यकतेनुसार ठेवले होते का ते तपासा.
2. 2नियोजन प्राधिकरणाकडून लेआउट प्लॅन आणि मंजुरीचा इतिहास मिळवा, आणि करारांमध्ये योजना व भूखंडाच्या संभाव्य FSI किंवा TDR बद्दल काय उघड केले होते त्याशी तो ताडून पहा.
3. 3तारखांची यादी करा: नोंदणी, ताबा, प्रत्येक मंजुरी आणि प्रत्येक नंतरच्या बांधकामाची सुरुवात. नोंदणीनंतर काय बांधले गेले ते नोंदवा.
4. 4या मुद्द्यांवरील संस्थेचे अभिलेख तपासा आणि त्यांच्या प्रती घ्या. bye-law 23 सदस्यांना हा हक्क देतो; प्रतींचे शुल्क bye-law 171 अंतर्गत आहे.
5. 5conveyance ची स्थिती तपासा. bye-law 154 नुसार समितीने General Body च्या मंजुरीने conveyance किंवा deemed conveyance साठी पावले उचलावीत आणि मसुदा संस्थेच्या advocate सोबत तपासावा.
6. 6कारवाईची गरज असल्यास विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवा. bye-law 96 नुसार एक-पंचमांश सदस्यांच्या मागणीवर ती बोलावता येते. पुनर्विकासासाठी 2026 च्या नियमांतील Rule 106C-13 मधील कठोर प्रक्रिया लक्षात घ्या.
7. 7हरकत घेण्यापूर्वी किंवा वाटाघाटी करण्यापूर्वी वकिलाचा सल्ला घ्या.

या निर्णयाच्या मर्यादा

प्रकरण परत पाठवले गेले, त्यामुळे या तथ्यांवर काहीही अंतिम ठरलेले नाही. नोंदणीनंतर न वापरलेला FSI संस्थेकडे जातो, असे Court ने स्वतःच्या आवाजात म्हटले नाही; त्यांनी Form V clause 4 उद्धृत केला आणि तो mandatory ठरवला. प्रवर्तकाला FSI 2 वापरून संपेपर्यंत conveyance करण्यास भाग पाडता येत नाही हा त्याचा दावा, 2001 च्या प्लॅनची वैधता, implied trust चा निष्कर्ष आणि High Court ने Rule 8 खाली दिलेला निर्देश हे मुद्दे मोकळे ठेवले गेले. संस्था स्थापन झाल्याने उर्वरित विकासावरील आणि न विकलेल्या फ्लॅटवरील प्रवर्तकाचे हक्क संपत नाहीत ही संस्थेच्या बाजूची कबुली हे वकिलांचे म्हणणे होते, निर्णय नव्हे. Ravindra Mutneja v. Bhavan Corporation ला Court ने मान्यताही दिली नाही आणि नाकारलेही नाही. हा 2007 चा कायदा आहे; DC Regulations आणि 2026 चे नियम तेव्हापासून बदलले आहेत. तुमच्या संस्थेची स्थिती तिच्या स्वतःच्या करारांत काय उघड केले होते यावर अवलंबून आहे.