महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्थांमधील भोगवटेतर शुल्क: नियम १०६सी-१२(३) अंतर्गत १०% ची मर्यादा

समिती २५% "भोगवटेतर शुल्क" आकारते, आणि हा आकडा कुठून आला हे कोणीच सांगू शकत नाही

एका सदस्याने आपली सदनिका संमती-नि-परवाना (leave and license) तत्वावर भाड्याने दिली. त्या महिन्याच्या देखभाल बिलात एक नवीन ओळ जोडली जाते: "भोगवटेतर शुल्क — एकूण देखभाल खर्चाच्या २५%." सदस्य उपविधी दाखवण्यास सांगतो. सचिव सांगतात, "आमच्या परिसरातील सर्व संस्था हेच आकारतात." खजिनदार सांगतात की हा दर वर्षांपूर्वी हिशेबनीसाने ठरवला होता. खोलीतील कोणीही प्रत्यक्षात एकही तरतूद दाखवू शकत नाही.

महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्थांमध्ये हा सर्वात सामान्य बिलिंग वाद आहे, आणि तो वर्षानुवर्षे टिकून आहे कारण दोन वेगवेगळे आकडे फिरत आले आहेत — एक सरकारी परिपत्रकाशी जोडलेला व्यापकपणे उद्धृत केला जाणारा "१०%" आणि दुसरा, अनेक समित्यांनी मागील समितीकडून जसाच्या तसा उचललेला बराच जास्त आकडा. बंधनकारक उत्तर प्रत्यक्षात यापैकी कशातही नाही.

भोगवटेतर शुल्क म्हणजे काय, आणि ते केव्हा लागू होते

उपविधी क्र. ६५ मध्ये भोगवटेतर शुल्काचा (उपविधी ६५(११), मराठीत भोगवटेतर शुल्क असे वर्णिलेला) समावेश संस्था सदस्यांकडून वसूल करू शकणाऱ्या बाबींमध्ये करण्यात आला आहे. सदनिका सदस्याने किंवा सदस्याच्या कुटुंबाने न वापरल्यास — म्हणजे सदस्याने ती भाड्याने दिली, संमती-नि-परवाना तत्वावर दिली किंवा उपविधी ४३ अन्वये अन्य प्रकारे ताबा दिला असल्यास — हे शुल्क आकारले जाते.

सदस्य स्वतः अन्यत्र राहतो एवढ्या कारणाने हे शुल्क लागू होत नाही. जर सदस्याचे स्वतःचे कुटुंब — पती/पत्नी, आई-वडील, मुले — त्या सदनिकेत राहत असतील, तर कोणतेही भोगवटेतर शुल्क देय नसते. हे शुल्क फक्त तेव्हाच लागू होते जेव्हा सदनिकेत सदस्याच्या कुटुंबाबाहेरील कोणी — भाडेकरू किंवा परवानाधारक — राहत असेल.

२०१४ च्या उपविधींमध्ये दर स्पष्ट का नव्हता

उपविधी क्र. ६७(अ)(१०) — जो किती शुल्क आकारावे हे ठरवणारा कलम आहे — असे सांगतो: "भोगवटेतर शुल्क: उपविधी क्र. ४३(ब)(३) अंतर्गत ठरवलेल्या दराने." हा एक निष्फळ संदर्भ आहे. उपविधी ४३, जसा स्वीकारला गेला आहे, त्यात फक्त सदस्याने पोटभाडे देण्याबाबत कळवण्याचे व सदनिका भाड्याने देण्यापूर्वी संस्थेला आठ दिवस अगोदर सूचना देण्याचे बंधन आहे (उपविधी ४३(१) व ४३(२)) — त्यात दर ठरवणारे कोणतेही उपकलम नाही, "(ब)(३)" तर सोडाच. दुसऱ्या शब्दांत, २०१४ च्या आदर्श उपविधींनी भोगवटेतर शुल्कासाठी कधीच प्रत्यक्ष टक्केवारी नमूद केली नव्हती; त्यांनी अस्तित्वातच नसलेल्या कलमाकडे बोट दाखवले होते.

ही पोकळीच नेमके कारण आहे की ऑगस्ट २००१ रोजीचा असल्याचे सांगितले जाणारे आणि भोगवटेतर शुल्क १०% वर निश्चित करणारे एक सरकारी परिपत्रक गेली दोन दशके समित्या, व्यवस्थापन एजंट आणि काही लेखापरीक्षकांकडूनही न तपासता वारंवार उद्धृत होत राहिले आहे. या पोर्टलच्या स्वतःच्या ज्ञानकोशात ते परिपत्रक "पडताळणी प्रलंबित" असे नोंदवलेले आहे, आणि १०% या आकड्याचा स्रोत म्हणून त्यावर विसंबून राहू नये किंवा त्याचा उल्लेख करू नये.

आज प्रत्यक्षात बंधनकारक असलेला आकडा

आज संस्थेला प्रत्यक्षात बंधनकारक असलेला आधार म्हणजे २०२६ च्या सुधारणा नियमांमधील नियम १०६सी-१२(३). या नियमाखालील विभाजन तक्ता स्पष्ट शब्दांत सांगतो की भोगवटेतर शुल्क सेवा आकाराच्या (service charges) १०% या दराने आकारले जावे — संपूर्ण देखभाल बिलाच्या १०% नव्हे, आणि समितीला वारशाने मिळालेला कोणताही जास्त आकडाही नव्हे.

हा फरक प्रत्यक्षात महत्त्वाचा आहे. उपविधी ६६ अंतर्गत "सेवा आकार" हा देखभाल बिलाचा एक निश्चित, मर्यादित घटक आहे — कर्मचाऱ्यांचे वेतन, छपाई व टपाल खर्च, प्रवास भत्ता, बैठक भत्ते, लेखापरीक्षा फी, सामाईक वीज खर्च आणि तत्सम बाबी — यात सिंकिंग फंड वर्गणी, दुरुस्ती निधी वर्गणी, मालमत्ता कर, पाणीपट्टी, विमा किंवा कर्जफेड यांचा समावेश नाही, जे विशिष्ट बिलावर तसेच दिसतात. जी संस्था संपूर्ण मासिक बिलावर १०%, किंवा त्याहून वाईट म्हणजे २५%, आकारते, ती चुकीच्या दरानेच नव्हे तर चुकीच्या आधारावरही शुल्क आकारत असते.

आपल्या समितीने काय करावे

1. 1प्रत्येक भाड्याने दिलेल्या सदनिकेच्या मागील बारा महिन्यांची बिले तपासा आणि भोगवटेतर शुल्क कोणत्या आधारावर मोजले गेले हे ओळखा.
2. 2सेवा आकार बिलाच्या उर्वरित भागापासून वेगळे करा. नियम १०६सी-१२(२) मध्ये सेवा आकारात काय समाविष्ट होते हे नमूद केले आहे; त्या यादीबाहेरील कोणतीही बाब (सिंकिंग फंड, दुरुस्ती निधी, विमा, मालमत्ता कर, पाणीपट्टी) भोगवटेतर शुल्क गणनेतून वगळावी.
3. 3फक्त सेवा आकारावर १०% दराने पुनर्गणना करा, नियम १०६सी-१२(३) प्रमाणे, आणि २००१ च्या कोणत्याही सरकारी परिपत्रकाचा स्रोत म्हणून उल्लेख करणे थांबवा — ते पडताळलेले नाही आणि २०२६ चे नियम आता हा आकडा थेट नमूद करतात.
4. 4बिलिंगपूर्वी भोगवटा स्थिती तपासा. जर सदस्याचे स्वतःचे कुटुंब सदनिकेत राहत असेल, तर शुल्क पूर्णपणे वगळा; ती दरातील सवलत नाही, ती संपूर्ण सूट आहे.
5. 5सर्वसाधारण सभेत ठराव मंजूर करा ज्यात सेवा आकाराच्या १०% या दुरुस्त आधारावर नोंद होईल, जेणेकरून हा आकडा इतिवृत्तात नोंदला जाईल आणि मागील समितीने काय केले यावर अवलंबून राहणार नाही.
6. 6हे व्याज मर्यादेत मिसळू नका. नियम १०६सी-१२(३) स्वतंत्रपणे थकित शुल्कावरील व्याज वार्षिक १२% साध्या व्याजापर्यंत मर्यादित करतो, जे सर्वसाधारण सभेने ठरवायचे असते, व्यवस्थापन समितीने नव्हे — त्याच तक्त्यातील ही एक वेगळी बाब आहे, जी अनेकदा भोगवटेतर शुल्काच्या ओळीत मिसळली जाते.
7. 7ओळखलेली कोणतीही जास्त वसुली परत करा किंवा समायोजित करा, आणि पुढील बिलिंग चक्रापूर्वी दुरुस्त आधार प्रभावित सदस्यांना लेखी कळवा.

हे बरोबर करणे सदस्याइतकेच संस्थेचेही संरक्षण करते — जास्त वसूल केलेले भोगवटेतर शुल्क हिशेबांवरील दायित्व ठरते, आणि जो सदस्य सहकार न्यायालयात किंवा निबंधकांसमोर यशस्वीपणे त्याला आव्हान देतो तो व्याजासह परतावा मिळवू शकतो, तसेच बिलावरील इतर प्रत्येक ओळीकडे लक्ष वेधले जाते.