नोंदणी अधिकारी तुमच्या सोसायटीला देखभाल थकबाकीसाठी वसुली प्रमाणपत्र देण्यास नकार देऊ शकतो का? Legacy CHS प्रकरणातील Bombay High Court चा निर्णय, सोप्या भाषेत

एका लहान सोसायटीची समिती वर्षानुवर्षे एकाच सदनिकेविरुद्ध देखभाल थकबाकी साचताना पाहत असते. शेवटी समिती वसुली प्रमाणपत्रासाठी नोंदणी अधिकाऱ्याकडे (Registrar) अर्ज करते, आणि उपनिबंधक (Deputy Registrar) तो अर्ज फेटाळतात; त्यात कायदा व वस्तुस्थितीचे गुंतागुंतीचे प्रश्न आहेत आणि सोसायटीने सहकारी न्यायालयात जावे, असे ते म्हणतात. 19 मार्च 2024 रोजीचा Bombay High Court चा आदेश दाखवतो की अशा कारणावरील नकार स्वतःच रद्द होऊ शकतो.

प्रकरणाचा सारांश

Legacy Co-op. Housing Society Ltd. v. Deputy Registrar, Co-op. Societies HW & Ors. हे प्रकरण High Court of Judicature at Bombay येथे एकल न्यायाधीश Amit Borkar, J. यांनी Writ Petition No. 2221 of 2024 मध्ये 19 मार्च 2024 रोजी निकाली काढले (2024:BHC-AS:13593).

याचिकाकर्ती ही बारा सदस्यांची एक लहान सोसायटी आहे. एका सदनिकेच्या रहिवाशाविरुद्ध, जी सदनिका आता मृत असलेल्या सह-मालकासोबत धारण केलेली होती, 1 एप्रिल 2022 रोजी रु.30,17,655 इतकी देखभाल थकबाकी अनेक वर्षे न भरल्याबद्दल सोसायटीने कलम 154B-29 अंतर्गत अर्ज केला. उपनिबंधकांनी तो अर्ज प्रामुख्याने या कारणावरून फेटाळला की कायदेशीर प्रतिनिधींविरुद्ध प्रमाणपत्र देणे हे कायदा व वस्तुस्थितीचे गुंतागुंतीचे प्रश्न निर्माण करते, जे त्यांच्या अधिकाराबाहेरचे आहे, आणि सोसायटीने कलम 91 अंतर्गत सहकारी न्यायालयाकडे जावे. प्रतिवादींनी कलम 154 अंतर्गत पुनरीक्षणाच्या (revision) उपायाकडेही बोट दाखवले.

न्यायालयाने काय ठरवले

न्यायालयाने असे मानले की उपनिबंधकांनी कायद्याने दिलेला अधिकार वापरण्यात अपयश दाखवले, कारण त्यांनी न्यायालयाने फसवे (specious) म्हटलेल्या कारणावरून नकार दिला. त्यांनी Maharashtra Cooperative Societies Rules, 1961 मधील Rule 77(F) ची तत्त्वे लावली होती. न्यायालय म्हणाले:

> नियम 77F हा महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, 1960 च्या कलम 101 अंतर्गतच्या चौकशीला लागू होतो आणि प्रकरण XIII-B मधील कलम 154B-2 [sic — 154B-29] खालील कार्यवाहीला तो लागू होत नाही.

कलम 154B-29 नुसार नोंदणी अधिकारी सोसायटीच्या अर्जावर, त्याला योग्य वाटतील अशा चौकशा केल्यानंतर, वसुलीसाठी प्रमाणपत्र देऊ शकतो; ते अंतिम व निर्णायक पुरावा असते आणि जमीन महसुलाची थकबाकी म्हणून वसूल करता येते. बेकायदेशीर मापदंड लावल्यामुळे न्यायाची हानी (miscarriage of justice) झाला आणि प्रकरण XIII-B च्या उद्देशाला बाधा आली, आणि हे याचिका स्वीकारण्यासाठी योग्य कारण आहे, असे न्यायालयाने मानले.

पर्यायी उपायाबाबत न्यायालय म्हणाले की पर्यायी मंच असणे हा कायदेशीर अडथळा ठरत नाही (Maharashtra Chess Association v. Union of India, (2020) 13 SCC 285), आणि प्रतिवादींचे कलम 154(2-A) संबंधीचे कर्जदारांचे निवाडे न्यायालयाने वेगळे ठरवले.

निकाल हा आदेश रद्द करून प्रकरण परत पाठवणे असा होता; प्रमाणपत्र देण्याचा निर्देश नव्हता. Application No. 3 of 2023 मधील 17 ऑगस्ट 2023 चा आदेश रद्द करण्यात आला आणि प्रकरण जिल्हा उपनिबंधकांकडे (District Deputy Registrar) कायद्यानुसार निर्णय घेण्यासाठी परत पाठवले गेले; दोन्ही बाजूंचे ऐकून, तीन महिन्यांत, आणि न्यायालयाच्या निरीक्षणांचा प्रभाव न घेता निर्णय घ्यायचा होता.

तुमच्या सोसायटीसाठी हे का महत्त्वाचे

कलम 154B-29 हे प्रकरण XIII-B मध्ये आहे, म्हणजे गृहनिर्माण संस्थांसाठीच्या स्वतंत्र प्रकरणात. थकबाकी मूळ सदस्याऐवजी दुसऱ्या कोणाकडून मागितली आहे, एवढ्या कारणासाठी नोंदणी अधिकारी कलम 101 ची तत्त्वे किंवा नियम 77F कलम 154B-29 च्या अर्जात आणून, अर्ज खूप गुंतागुंतीचा आहे म्हणून फेटाळून सोसायटीला सहकारी न्यायालयाकडे पाठवू शकत नाही. मात्र ती रक्कम त्या व्यक्तीकडून प्रत्यक्षात वसूल करता येते का, हा प्रश्न निर्णयासाठी खुला ठेवण्यात आला. न्यायालयाने लहान सोसायटी आणि प्रचंड रक्कम हेही विचारात घेतले.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1बिले योग्य रीतीने काढा. 2014 आदर्श उपविधींच्या उपविधी 69 नुसार सचिव उपविधी 67(a) च्या आधारावर बिल किंवा मागणी नोटीस देतो; आकार उपविधी 65 मध्ये सूचीबद्ध आहेत.
2. 2थकबाकीची नोंद करा. उपविधी 70(a) नुसार अधिनियमाच्या Section 73CA अंतर्गत विहित मुदतीत बिल न भरल्यास सदस्य थकबाकीदार मानला जातो, आणि सचिव प्रकरण समितीसमोर आणतो. व्याज उपविधी 71 नुसार चालते (खाली व्याजाचा मुद्दा पहा).
3. 3अर्ज करण्यापूर्वी Maharashtra Co-operative Societies (Amendment) Rules, 2026 मधील Rule 106C-14 पाळा: थकबाकीदार सदस्य किंवा भोगवटादार (occupier) ला नोंदणीकृत पोस्ट, हस्तपोच किंवा कुरिअरने लेखी नोटीस पाठवा; न भरल्यास कलम 154B-29 अंतर्गत अर्ज केला जाईल असे त्यात नमूद करा; आणि व्यवस्थापन समिती सभा व सर्वसाधारण सभा या दोन्हींमध्ये सचिव, अध्यक्ष किंवा खजिनदारांना अर्ज दाखल करण्याचा अधिकार देणारे ठराव मंजूर करा. दोन्हीपैकी कोणताही वगळणे हा प्रक्रियात्मक दोष असून त्यामुळे अर्ज फेटाळला जाऊ शकतो.
4. 4Rule 106C-14(1) नुसार Form Y-6 मध्ये सोसायटीच्या नोंदणीकृत पत्त्यावर अधिकारक्षेत्र असलेल्या नोंदणी अधिकाऱ्याकडे अर्ज करा; treasury challan द्वारे रु.100 न्यायालयीन शुल्क भरा, आणि Rule 106C-14(2) मध्ये सूचीबद्ध कागदपत्रे जोडा: अधिकारपत्र, देय रकमेचे प्रमाणित खातेवही, आकार व साध्या व्याजास मंजुरी देणारे प्रमाणित ठराव, challan, आणि तुमच्या नोटिसीची प्रत.
5. 5Rule 106C-14(3) ते (6) नुसार निर्णय 3 महिन्यांत देण्याचे उद्दिष्ट आहे, आणि वसुली प्रमाणपत्र Form Y-7 मध्ये दिले जाते, जे Maharashtra Land Revenue Code, 1966 अंतर्गत जमीन महसुलाची थकबाकी म्हणून वसूल करता येते.
6. 6अर्ज खूप गुंतागुंतीचा आहे या कारणावरून किंवा Rule 77F लावून फेटाळला गेला, तर आदेश जपून ठेवा, आणि Legacy CHS तुमच्या वस्तुस्थितीला लागू होतो का, याबद्दल लगेच कायदेशीर सल्ला घ्या.

या निकालाच्या मर्यादा

• •मृत रहिवाशाच्या कायदेशीर प्रतिनिधींविरुद्ध किंवा वारसांविरुद्ध वसुली प्रमाणपत्र देता येते का, हे न्यायालयाने ठरवले नाही. नकाराचे कारण न्यायालयाने फसवे म्हटले, पण वारसांच्या जबाबदारीवर निर्णय दिला नाही, आणि न्यायालयाच्या निरीक्षणांचा प्रभाव न घेता निर्णय घेण्यास नोंदणी अधिकाऱ्याला सांगितले. रु.30,17,655 च्या दाव्याची गुणवत्ता, उपविधींचा आधार, हिशेब किंवा मुदतमर्यादा (limitation) यावरही निर्णय झालेला नाही.
• •हा प्रकरण परत पाठवण्याचा आदेश आहे; प्रमाणपत्र देण्याचा आदेश दिला गेला नाही.
• •यामुळे रिट याचिका हक्क म्हणून उपलब्ध होत नाही. न्यायालयाने त्या प्रकरणाच्या वस्तुस्थितीवर कार्य केले, आणि Gadiali मधील Full Bench नुसार कलम 154 अंतर्गत पुनरीक्षणाची उपलब्धता प्रत्येक प्रकरणाच्या वस्तुस्थितीवर अवलंबून असते. पुनरीक्षण कधीच उपलब्ध नसते, असे न्यायालयाने म्हटलेले नाही.
• •आदर्श उपविधींचा मजकूर मार्गाबाबत सुसंगत नाही: उपविधी 70(b) च्या इंग्रजी मजकुरात समितीने कलम 101 अंतर्गत वसुली सुरू करावी असे म्हटले आहे, तर त्याच dataset मधील मराठी मजकुरात कलम 91 किंवा 101 असे आहे. तुमच्या सोसायटीने स्वीकारलेला मजकूर तपासा.
• •व्याजाबाबत बदल झाला आहे. 2014 च्या आदर्श उपविधी 71 मधील कमाल मर्यादा दरसाल 21 टक्के साधे व्याज आहे; 2026 च्या Rules मधील Rule 106C-12 थकीत आकारांवरील व्याज दरसाल 12 टक्के साध्या व्याजापर्यंत मर्यादित करते, आणि तो दर व्यवस्थापन समितीने नव्हे तर सर्वसाधारण सभेने ठरवायचा असतो. हा 2024 चा निकाल 2026 च्या Rules बद्दल काहीही सांगत नाही, त्यामुळे तुमच्या थकबाकीच्या कालावधीसाठी कोणता नियम लागू होतो ते तपासा.