महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्था सदस्याकडून कायदेशीररित्या काय आकारू शकते — आणि काय नाही

हस्तांतरणाची फाईल पूर्ण आहे — भाग प्रमाणपत्र, नोंदणीकृत करार, राजीनामा अर्ज, रु. ५००/- हस्तांतरण फी. सचिव जाणाऱ्या सदस्याला सांगतात की आणखी एक धनादेश लिहायचा आहे: रु. ३,००,०००/- "इमारत निधी योगदान", कागदपत्रे पुढे सरकण्यापूर्वी. खोलीत कोणालाही असा कोणता उपविधी हे परवानगी देतो हे सांगता येत नाही. आणि तो प्रतिबंधित करणारा उपविधीही — जोपर्यंत उपविधी ३८ उघडला जात नाही.

संस्था आकारू शकणाऱ्या शुल्कांची बंद यादी

उपविधी ६५ मध्ये संस्था सदस्यांकडून आकारू शकणाऱ्या सतरा बाबींची यादी आहे: मालमत्ता कर, पाणीपट्टी, सामाईक वीज खर्च, दुरुस्ती व देखभाल निधीतील योगदान, लिफ्ट दुरुस्ती व चालवण्याचा खर्च, गंगाजळी निधी योगदान, सेवा शुल्क, वाहनतळ शुल्क, थकीत रकमेवरील व्याज, कर्ज हप्ता व व्याज, अभोगवटा शुल्क, विमा शुल्क, भाडेपट्टा भाडे, बिगर शेती कर, शिक्षण व प्रशिक्षण निधी, निवडणूक निधी — आणि, एकमेव खुली बाब, कलम (सतरा) अंतर्गत सर्वसाधारण सभेने मान्य केलेला "अन्य कोणताही आकार", आणि तोही अधिनियम, नियम व संस्थेच्या उपविधींशी विसंगत असता कामा नये.

२०२६ च्या सुधारित नियमांमध्ये नियम १०६सी-१२(१) मध्ये हीच शिस्त पुन्हा मांडली आहे: (अ) ते (ल) अशा तेरा बाबी, आणि (म) या बाबीखाली सर्वसाधारण सभेने मान्य केलेली इतर कोणतीही बाब — "अधिनियम व नियमांशी विसंगत नसेल तर." दोन वेगळ्या दस्तऐवजांत एकच तत्त्व — समितीला वाटले म्हणून नवीन शुल्क लावता येत नाही. त्यामागे उपविधी किंवा त्याकडे जाणारा सर्वसाधारण सभेचा ठराव असावा लागतो.

कोण किती व कशासाठी देतो

उपविधी ६७(अ) प्रत्येक बाबीची विभागणी कशी करावी हे ठरवतो:

• •मालमत्ता कर: स्थानिक प्राधिकरणाने निश्चित केल्याप्रमाणे
• •पाणीपट्टी: प्रत्येक सदनिकेतील नळांच्या संख्येनुसार व आकारानुसार
• •दुरुस्ती व देखभाल: सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या दराने, बांधकाम खर्चाच्या किमान ०.७५% दरसाल इतक्या मर्यादेच्या अधीन
• •लिफ्ट चालवणे व देखभाल: लिफ्ट असलेल्या इमारतीतील सर्व सदस्यांमध्ये समप्रमाणात, वापर असो वा नसो
• •गंगाजळी निधी: उपविधी १३(क) अन्वये ठरवलेल्या दराने — बांधकाम खर्चाच्या किमान ०.२५% दरसाल
• •सेवा शुल्क: सदनिकांच्या संख्येनुसार समप्रमाणात
• •विलंबित रकमेवरील व्याज: उपविधी ७१ अन्वये ठरवलेल्या दराने

उपविधी ७१ बाबत समित्या सर्वाधिक चुकतात. यात थकीत रकमेवर दरसाल २१% सरळ व्याजाची कमाल मर्यादा नमूद आहे — सर्वसाधारण सभा त्याहून कमी दर ठरवू शकते, पण बहुतांश समित्या हा दर मूळ दरच मानतात, कमाल मर्यादा म्हणून नव्हे. २०२६ च्या सुधारित नियमांतील नियम १०६सी-१२(३) ही मर्यादा दरसाल १२% सरळ व्याजापर्यंत खाली आणते. आजही जुन्या फलकावरील दराप्रमाणे २१% आकारणारी समिती, सध्याच्या नियमांना जवळजवळ दुप्पट आकारत आहे.

अभोगवटा शुल्क: समितीला आवडेल तो आकडा नव्हे, निश्चित टक्केवारी

नियम १०६सी-१२(३) अभोगवटा शुल्क नेमके सेवा शुल्काच्या १०% इतके निश्चित करतो — देखभाल बिलाच्या १०% नव्हे, महिन्याला ठराविक रक्कम नव्हे, आणि सदनिका भाड्याने दिलेल्या सदस्याशी समिती वाटाघाटी करून ठरवणारा आकडाही नव्हे. आणि सदनिका सदस्याच्या स्वतःच्या कुटुंबाकडे — आई-वडील, जोडीदार, मुले — असल्यास, सदस्य स्वतः तिथे राहत नसला तरीही हे शुल्क अजिबात लागू होत नाही. आई-वडील राहत असलेल्या सदनिकेवर अभोगवटा शुल्क आकारणारी संस्था कोणत्याही उपविधीचा आधार घेत नाही.

हस्तांतरण अधिमूल्य — आणि न परवानगी असलेली देणगी

इथे उपविधी ३८ चे काम सर्वात महत्त्वाचे ठरते. भाग हस्तांतरणावर हस्तांतरक व हस्तांतरिती यांच्याकडून देय असते:

• •रु. ५००/- हस्तांतरण फी (उपविधी ३८(ई)(vii));
• •हस्तांतरितीकडून रु. १००/- प्रवेश फी (३८(ई)(viii));
• •सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या दराने अधिमूल्य — पण केवळ महाराष्ट्र शासनाच्या सहकार विभागाने वेळोवेळी परिपत्रकाद्वारे निश्चित केलेल्या मर्यादेच्या आत (३८(ई)(ix)).

त्याच कलमात पुढे स्पष्ट शब्दांत नमूद आहे, ज्यात फिरवाफिरवीला जागा नाही: "हस्तांतरक किंवा हस्तांतरिती यांच्याकडून देणगी किंवा अन्य कोणत्याही निधीत योगदान किंवा अन्य कोणत्याही सबबीखाली अतिरिक्त रक्कम वसूल करता येणार नाही." "इमारत निधी योगदान", "कल्याण निधी देणगी", "कॉर्पस टॉप-अप" अशी हस्तांतरण पुढे सरकवण्याची पूर्वअट म्हणून मागितलेली रक्कम — ही राखाडी बाब नाही; ज्या वाक्यात अधिमूल्याची तरतूद केली आहे, त्याच वाक्यात उपविधी तिचा नामोल्लेख करून तिला प्रतिबंधित करतो. एक अपवाद: हस्तांतरक स्वतःच्या कुटुंबातील सदस्याला, नामनिर्देशित व्यक्तीला, मृत्यूनंतर वारसाला, किंवा सदस्यांमधील परस्पर सदनिका अदलाबदलीला — या हस्तांतरणांना कलम (ix) लागू होत नाही आणि त्यांवर अधिमूल्य अजिबात नाही.

एक संबंधित गैरसमज: "ना हरकत प्रमाणपत्र" (NOC) अतिरिक्त रक्कम भरेपर्यंत रोखता येते. उपविधी ३८(ड) स्पष्ट करतो की भाग व हितसंबंध हस्तांतरणासाठी NOC आवश्यकच नाही. मागितल्यास, संस्था एक महिन्याच्या आत गुणवत्तेवर अर्जाचा विचार करते — ते इतर कशासाठीचे साधन नाही.

तुमच्या समितीने या आठवड्यात काय करावे

१. सध्याचे देखभाल बिल काढा आणि प्रत्येक ओळ उपविधी ६५ च्या यादीशी तपासा — जी बाब यादीत नाही किंवा कलम (सतरा) अंतर्गत सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेली नाही, ती काढून टाका किंवा मंजूर करून घ्या. २. थकबाकीवरील व्याजदर उपविधी ७१ व नियम १०६सी-१२(३) शी तपासा: दरसाल १२% सरळ व्याजाहून अधिक असल्यास, तो दुरुस्त करण्यासाठी सर्वसाधारण सभेसमोर ठराव आणा. ३. प्रत्येक अभोगवटा शुल्क बिल तपासा: सदनिका बिगर-कुटुंब व्यक्तीला भाड्याने दिली आहे का, आणि शुल्क बरोबर सेवा शुल्काच्या १०% आहे का — अधिक नाही ना? ४. मागील पाच हस्तांतरण फाईल्स काढा. रु. ५०० हस्तांतरण फी, रु. १०० प्रवेश फी आणि परिपत्रक-मर्यादित अधिमूल्याहून अधिक कोणतीही रक्कम दिसल्यास, ती कायदेशीररित्या मागता आली नव्हती. ५. "ना हरकत प्रमाणपत्र" ला हस्तांतरणाची अट मानणे थांबवा. उपविधी ३८(ड) ते ऐच्छिक, सदस्याने मागितलेले आणि गुणवत्तेवर ठरवले जाणारे बनवतो — शुल्क वसुलीचे द्वार नव्हे.

तेव्हा — पुढच्या वेळी एखादा सदस्य विचारेल की संस्था काय आकारू शकते, तेव्हा प्रामाणिक उत्तर असे आहे: फक्त उपविधी ६५ मध्ये सूचीबद्ध असलेले, फक्त उपविधी ६७ आणि नियम १०६सी-१२ सांगतात त्या पद्धतीने विभागलेले, आणि शासकीय परिपत्रकाने मर्यादित केलेले हस्तांतरण अधिमूल्य — यापलीकडे काहीही जोडलेले नाही. या रेषेपलीकडची प्रत्येक गोष्ट शुल्क नसून मागणी आहे.