हस्तांतरण फी, अधिमूल्य आणि सदस्य सदनिका विकतो तेव्हा संस्थेकडे हवी असलेली कागदपत्रे

तुमच्या इमारतीतील एक सदनिका विकली गेली आहे. खरेदीदार भागप्रमाणपत्रावर आपले नाव येण्याची वाट पाहत आहे. हस्तांतरक सदस्याने ताबा दिला आहे, आणि आता समिती त्याला हस्तांतरणाचे अर्ज भरण्यास व अधिमूल्य भरण्यास सांगत आहे — जे तो जास्त असल्याचे म्हणतो. समितीतील एखाद्याला प्रश्न पडतो की हस्तांतरणापूर्वी संस्थेचे ना हरकत प्रमाणपत्र आवश्यक आहे का, आणि खरेदीदाराचे नोंदणीकृत व मुद्रांकित करारपत्र संस्थेकडे दाखल करावे लागते का.

हे सर्व उपविधी ३८ अंतर्गत येते आणि प्रत्येक कलम एकदा नीट वाचणे उपयुक्त आहे — कारण बहुतांश हस्तांतरण वाद याच उपविधीच्या एखाद्या उपकलमाशी संबंधित असतात.

नोटीस आणि पात्रता तपासणी

प्रक्रिया सुरू होते हस्तांतरक सदस्यापासून, समितीपासून नव्हे. उपविधी ३८(अ) नुसार, ज्या सदस्याला आपले भाग व हितसंबंध हस्तांतरित करावयाचे आहेत त्याने विहित नमुन्यात सचिवाला १५ दिवसांची लेखी नोटीस द्यावी लागते, सोबत प्रस्तावित हस्तांतरितीची लेखी संमती जोडावी लागते.

नोटीस मिळाल्यावर उपविधी ३८(ब) नुसार सचिवाने ती नोटीस अधिनियमाच्या कलम २९(२)(अ) नुसार सदस्य हस्तांतरणास सकृतदर्शनी पात्र आहे किंवा कसे हे नमूद करून, लगतनंतर होणाऱ्या समितीच्या सभेपुढे ठेवावी लागते. समिती जर कलम २९(२)(अ) आणि (ब) नुसार सदस्य अपात्र ठरवत असेल, तर उपविधी ३८(क) नुसार सचिवाने समितीच्या निर्णयाच्या ८ दिवसांच्या आत सदस्याला कळवावे लागते.

ना हरकत प्रमाणपत्र — मागितल्याशिवाय आवश्यक नाही

एक वारंवार येणारा वाद: हस्तांतरणापूर्वी संस्थेचे औपचारिक ना हरकत प्रमाणपत्र आवश्यक आहे का? उपविधी ३८(ड) थेट उत्तर देतो — हस्तांतरक ते हस्तांतरिती असे भाग व हितसंबंध हस्तांतरित करण्यासाठी संस्थेचे "ना हरकत प्रमाणपत्र" आवश्यक नाही. तरीही कोणाला ते हवे असल्यास, तो अर्ज करू शकतो आणि समितीने एक महिन्याच्या आत योग्यतेनुसार निर्णय घ्यावा लागतो. जी समिती न मागितलेल्या ना हरकत प्रमाणपत्रासाठी हस्तांतरण अडवून ठेवते, ती उपविधीने आवश्यक नसलेल्या कागदपत्रासाठी विलंब करत आहे.

हस्तांतरक व हस्तांतरितीने प्रत्यक्षात काय सादर करावे

उपविधी ३८(ई) मध्ये अकरा बाबींची यादी आहे ज्या हस्तांतरक व हस्तांतरिती यांनी मिळून सादर कराव्या लागतात:

1. 1भाग व हितसंबंध हस्तांतरणाचा अर्ज, भागपत्रासह — उपविधी ३८(ई)(एक)
2. 2प्रस्तावित हस्तांतरितीचा सदस्यत्व अर्ज — उपविधी ३८(ई)(दोन)
3. 3हस्तांतरकाचा विहित नमुन्यातील राजीनामा — उपविधी ३८(ई)(तीन)
4. 4चुकत्या केलेल्या मुद्रांक शुल्कासह नोंदणीकृत करारपत्र — उपविधी ३८(ई)(चार)
5. 5हस्तांतरणाची संयुक्तिक कारणे — उपविधी ३८(ई)(पाच)
6. 6संस्थेची सर्व दायित्वे चुकती करण्याबाबत हस्तांतरकाचे हमीपत्र — उपविधी ३८(ई)(सहा)
7. 7रुपये ५०० हस्तांतरण फी — उपविधी ३८(ई)(सात)
8. 8हस्तांतरितीने भरावयाची रुपये १०० प्रवेश फी — उपविधी ३८(ई)(आठ)
9. 9अधिमूल्य, सर्वसाधारण सभेने ठरविलेल्या दराने, सहकार विभाग/महाराष्ट्र शासनाने वेळोवेळी जाहीर केलेल्या परिपत्रकातील मर्यादेत — उपविधी ३८(ई)(नऊ)
10. 10अन्य कायद्यानुसार लागणारे ना हरकत प्रमाणपत्र किंवा शासन/वित्तपुरवठादार संस्थेची मंजुरी — उपविधी ३८(ई)(दहा)
11. 11विहित नमुन्यातील वैधानिक हमीपत्र/प्रतिज्ञापत्र — उपविधी ३८(ई)(अकरा)

प्रवेश फीबाबत दोन आकडे आहेत, हे लक्षात घ्या: २०१४ च्या आदर्श उपविधी ३८(ई)(आठ) नुसार रुपये १००, तर २०२६ दुरुस्ती नियमावलीतील नियम १०६सी-४(अ) नुसार नियमित सदस्यत्वाची अट म्हणून रुपये ५००. हस्तांतरितीला नियमित सदस्य करून घेणाऱ्या समितीने नियम १०६सी-४(अ) नुसार रुपये ५०० घ्यावेत आणि कोणत्या तरतुदीखाली आकारले ते इतिवृत्तात नोंदवावे.

बाब (नऊ) मध्ये स्पष्ट प्रतिबंध आहे, जो "संस्था जास्तीची रक्कम आकारत आहे" अशी तक्रार करणाऱ्या सदस्याला सांगण्यासारखा आहे: हस्तांतरकाकडून किंवा हस्तांतरितीकडून देणगी किंवा अंशदान म्हणून अथवा अन्य कोणत्याही सबबीखाली कोणतीही जास्तीची रक्कम वसूल करता येणार नाही. हस्तांतरण फी, अधिमूल्य आणि प्रवेश फी सोडून इतर कोणतीही रक्कम आकारण्यास उपविधीचा आधार नाही.

हस्तांतरण फी आणि अधिमूल्य — दोन वेगळ्या गोष्टी

उपविधी ३(सव्वीस) व ३(सत्तावीस) या व्याख्यांमध्ये हा फरक स्पष्ट आहे, आणि जी समिती हे दोन एकत्र समजते ती कमी किंवा जास्त आकारणी करते:

• •हस्तांतरण फी — हस्तांतरकाने भोगवटा हक्कासह भाग हस्तांतरणासाठी संस्थेला द्यावयाची रक्कम, उपविधी ३८(ई)(सात) नुसार रुपये ५०० निश्चित.
• •अधिमूल्य — हस्तांतरण करणाऱ्या सदस्याने हस्तांतरण फी व्यतिरिक्त संस्थेला द्यावयाची रक्कम, सर्वसाधारण सभेने ठरविलेल्या दराने, पण सहकार विभागाने वेळोवेळी जाहीर केलेल्या मर्यादेच्या अधीन (उपविधी ३८(ई)(नऊ)).

रुपये ५०० ही रक्कम उपविधीतच निश्चित आहे. अधिमूल्य निश्चित नाही — तुमची सर्वसाधारण सभा दर ठरवते, शासनाच्या कमाल मर्यादेच्या अधीन राहून, आणि ही मर्यादा परिपत्रकाद्वारे वेळोवेळी बदलते, त्यामुळे जुन्या आकड्यावर विसंबून राहणाऱ्या समितीने सदस्याला आकडा सांगण्यापूर्वी तो अद्ययावत आहे याची खात्री करावी.

अधिमूल्य कधी लागू होत नाही

उपविधी ३८ ला जोडलेल्या टीपेत एक सूट आहे जी अनेकदा दुर्लक्षित राहते: उपविधी ३८(ई)(नऊ) मधील अधिमूल्याची अट हस्तांतरकाचे भाग व हितसंबंध त्याच्या कुटुंबातील सदस्याकडे, त्याने नामनिर्देशित केलेल्या व्यक्तीकडे किंवा मृत्यूनंतर कायदेशीर वारसदाराकडे हस्तांतरित करताना — तसेच सदस्यांमधील सदनिकांच्या परस्पर अदलाबदलीसाठी — लागू होत नाही. अशा प्रकरणांत हस्तांतरण फी व इतर कागदोपत्री अटी लागू राहतात; फक्त अधिमूल्य वगळले जाते.

हस्तांतरण फी व अधिमूल्य कुठे जमा होतात

दोन्ही रक्कम संस्थेची आहे, समितीच्या स्वेच्छाधीन निधीची नाही. २०२६ दुरुस्ती नियमावलीतील नियम १०६सी-११ नुसार, सदस्यत्व हस्तांतरणावेळी मिळालेली सर्व हस्तांतरण फी, शुल्क किंवा अधिमूल्य प्रवेश फी व वाटप केलेल्या नफ्यासह राखीव निधीत — सर्वसाधारण राखीव निधीत — जमा होते, समितीच्या मर्जीने खर्च होणाऱ्या निधीत नव्हे.

मुद्रांक शुल्क व नोंदणी — संस्थेच्या अखत्यारीबाहेर

एका गोष्टीवर तुमच्या समितीने कधीही आकडा सांगू नये: विक्री/हस्तांतरण दस्तावरील मुद्रांक शुल्क आणि त्याच्या नोंदणीसाठीची फी महाराष्ट्र मुद्रांक अधिनियम व नोंदणी अधिनियम यांनी निश्चित केलेली असते आणि ती शासनाला भरावी लागते — संस्थेला नव्हे. यात संस्थेची भूमिका फक्त इतकीच आहे — उपविधी ३८(ई)(चार) आणि २०२६ दुरुस्तीच्या नियम १०६सी-४(ब) नुसार — की तिने चुकत्या केलेल्या मुद्रांक शुल्कासह नोंदणीकृत करारपत्र जपून ठेवावे, किंवा नियमित सदस्यत्वासाठी अर्ज करणाऱ्या खरेदीदाराच्या बाबतीत त्या नोंदणीकृत व मुद्रांकित करारपत्राची साक्षांकित प्रत. सध्याचा मुद्रांक शुल्क दर, कोणताही लागू उपकर, आणि नोंदणी फीची रक्कम — व्यवहाराच्या वर्षाच्या चालू मुद्रांक अधिनियम वेळापत्रकाशी किंवा रेडी रेकनरशी पडताळूनच सांगावी — जुन्या परिपत्रकावरून किंवा आधीच्या हस्तांतरण फाईलवरून गृहीत धरू नये.

समितीचा नकार, आणि तीन महिन्यांची मुदत

उपविधी ३९(ब) समितीला हस्तांतरण अर्ज कोणत्या कारणांसाठी नाकारता येईल हे मर्यादित करतो: अधिनियम, नियमावली किंवा उपविधीचे उल्लंघन, किंवा वैधानिक अधिकारानुसार जारी केलेला कायदा/आदेश — यापलीकडे कोणतेही कारण नाही. आणि उपविधी ३९(क) समितीच्या स्वतःच्या निष्क्रियतेला मुदत घालतो: हस्तांतरण अर्जावरील निर्णय अर्ज मिळाल्यापासून तीन महिन्यांच्या आत अर्जदाराला कळविला नाही, तर अधिनियमाच्या कलम २२(२) नुसार हस्तांतरण स्वीकृत झाले असे समजले जाते आणि हस्तांतरितीला सदस्य करून घेतले असे मानले जाते. जी समिती फक्त उत्तरच देत नाही, ती स्वतःचे संरक्षण करत नसून अर्जावर आक्षेप घेण्याची संधी गमावत आहे — तरीही उपविधी ३९(ड) नुसार अधिनियम, नियमावली किंवा उपविधीचे उल्लंघन करून केलेले हस्तांतरण रद्दबातल ठरते.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1उपविधी ३८(अ) अंतर्गत १५ दिवसांची नोटीस मिळाल्यावर लगेच उपविधी ३९(क) ची तीन महिन्यांची मुदत नोंदवा — फाईल पडून राहू देऊ नका.
2. 2पुढच्याच समिती सभेत कलम २९(२)(अ)/(ब) नुसार पात्रता तपासा (उपविधी ३८(ब)); अपात्र असल्यास ८ दिवसांच्या आत सदस्याला लेखी कळवा (उपविधी ३८(क)).
3. 3ना हरकत प्रमाणपत्रासाठी हस्तांतरण अडवून ठेवू नका — ते फक्त कोणी मागितले तरच आवश्यक आहे (उपविधी ३८(ड)).
4. 4उपविधी ३८(ई) मधील संपूर्ण कागदपत्रे गोळा करा, नोंदणीकृत व मुद्रांकित करारपत्रासह — किंवा हस्तांतरितीच्या स्वतःच्या सदस्यत्व अर्जासाठी नियम १०६सी-४(ब) नुसार आवश्यक साक्षांकित प्रत.
5. 5फक्त रुपये ५०० हस्तांतरण फी आणि सर्वसाधारण सभेने ठरविलेले, शासनाच्या चालू मर्यादेतील अधिमूल्य आकारा — याशिवाय काहीही नाही, आणि कुटुंब/नामनिर्देशित व्यक्ती/वारसदार/अदलाबदल सूट लागू होते का ते तपासा.
6. 6हस्तांतरण फी व अधिमूल्य राखीव निधीत जमा करा (नियम १०६सी-११), स्वेच्छाधीन खात्यात नव्हे.
7. 7सदस्याला लेखी कळवा की मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क शासनाला भरावे लागते, संस्थेला नव्हे, आणि समिती ते माफ, कमी किंवा शासनाच्या वतीने वसूल करू शकत नाही.