स्वयंपुनर्विकास: उपविधी १५७ मधील पायऱ्या, नियम १०६सी-१० अंतर्गत वाढीव कर्जमर्यादा, आणि समित्या कुठे अडखळतात

सर्वसाधारण सभेत "स्वयंपुनर्विकास करायचा" असा ठराव मंजूर होतो — आणि अठरा महिन्यांनी समितीला कळते की या निर्णयासाठी प्रत्यक्षात काय करावे लागते

फ्री-सेल भागात सतत कपात करणाऱ्या विकासकांच्या ऑफर्सना कंटाळून, एका संस्थेची सर्वसाधारण सभा इमारतीचा पुनर्विकास स्वतः करण्याचा ठराव मंजूर करते — कोणताही बिल्डर नाही, विकासक नाही, संस्था स्वतःच स्वतःची प्रवर्तक. ठराव इतिवृत्तात नोंदवला जातो, टाळ्या वाजतात, आणि नंतर महिनोंमहिने काहीही ठोस घडत नाही. कोणाला तरी "आर्किटेक्ट शोधून बघा" असे सांगितले जाते. कोणी म्हणतो संस्थेकडे पैसे नाहीत, कोणीतरी "बँकेशी बोलावे." दीड वर्षानंतरही संस्थेकडे कराराने नेमलेला आर्किटेक्ट नाही, मंजूर आराखडे नाहीत, आणि ती प्रत्यक्षात किती कर्ज घेऊ शकते याची कल्पनाही नाही. स्वयंपुनर्विकासाचा ठराव मंजूर करणे हा सोपा भाग होता. उपविधी १५५ ते १५८ आणि नियम १०६सी-१३ मधील समितीची कर्तव्ये, तसेच नियम १०६सी-१० मधील कर्जमर्यादेचा नियम, समितीने पुढेनेमके काय करायचे हे बऱ्यापैकी स्पष्टपणे सांगतात — आणि त्यातील कोणतीही पायरी ऐच्छिक नाही.

आधी एक साधा मुद्दा मांडायला हवा: महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्थेच्या समितीसमोर असलेल्या स्रोतांमध्ये "स्वयंपुनर्विकासा"साठी स्वतंत्र कार्यपद्धती दिलेली नाही. उपविधी १५५-१५८ हे पुनर्विकास व मोठी दुरुस्ती यांना सर्वसाधारणपणे लागू होतात — मग संस्था बिल्डर-विकासक नेमत असो किंवा स्वतः विकासकाची भूमिका घेत असो; नियम १०६सी-१३ मधील सर्वसाधारण सभा व पुनर्विकास-सभेसंबंधीच्या तरतुदी दोन्ही मार्गांना सारख्याच लागू होतात. २०२६ च्या नियमांमध्ये स्वयंपुनर्विकासाला स्पष्टपणे वेगळे स्थान दिलेले एकमेव ठिकाण म्हणजे वित्तपुरवठा — आणि नेमके तिथेच बहुतेक संस्था अडखळतात.

उपविधी १५७ प्रत्यक्षात काय मागतो, पायरी-दर-पायरी

उपविधी १५७ मध्ये समितीने पाळावा लागणारा क्रम दिलेला आहे — विकासक असो वा नसो:

1. 1आधी निविदा-विरहित खर्चाची मर्यादा ठरवा. निविदा न मागवता समिती दुरुस्ती व देखभालीच्या कामावर किती खर्च करू शकते, ही मर्यादा सर्वसाधारण सभेने ठरावाद्वारे निश्चित केली पाहिजे. त्यापेक्षा जास्त खर्चासाठी निविदा बंधनकारक आहेत.
2. 2आर्किटेक्टची नियुक्ती सर्वसाधारण सभेमार्फत करा, केवळ समितीमार्फत नव्हे. उपविधी १५७(ड)-(फ) नुसार आर्किटेक्टची नियुक्ती — सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेल्या अटींवर — वास्तुशास्त्रज्ञ अधिनियम १९७२ आणि, संस्थेच्या इमारतींच्या पुनर्विकासाबाबत, वेळोवेळी सुधारित शासन निर्णयांतील कार्यपद्धतीनुसार व्हावी लागते. (दिनांक ३ जानेवारी २००९ चा विशिष्ट शासन निर्णय उपविधी १५७(ह) मध्ये — निविदा टप्प्यासाठी — आणि उपविधी १७५(अ) मध्ये नावाने नमूद आहे.) आधीच आर्किटेक्ट नेमलेला नसेल — स्वयंपुनर्विकासात, हीच नेहमीची सुरुवातीची स्थिती असते, कारण आधी काम केलेला प्रवर्तक नसतोच — तर सर्वसाधारण सभा स्वतः त्याची नियुक्ती करते.
3. 3आर्किटेक्टकडून आराखडे व सुसाध्यता अहवाल मिळवा आणि ते सर्वसाधारण सभेसमोर ठेवा. आर्किटेक्ट समितीशी सल्लामसलत करून आराखडे, अंदाजित खर्च आणि सुसाध्यता अहवाल तयार करतो; समिती हे सर्व सर्वसाधारण सभेसमोर ठेवते, आणि सर्वसाधारण सभेने मंजुरी दिल्यानंतरच आर्किटेक्ट आराखडे स्थानिक नियोजन प्राधिकरणाकडे मंजुरीसाठी सादर करतो.
4. 4दिनांक ३ जानेवारी २००९ च्या शासन निर्णयातील कार्यपद्धतीनुसार समितीने आर्किटेक्टच्या सल्लामसलतीने निविदा मागवाव्यात, आणि सचिवाने त्या समितीच्या सभेत उघडाव्यात.
5. 5आर्किटेक्टसह निविदांची छाननी करा, सर्वसाधारण सभेला अहवाल द्या, आणि त्यानंतरच करार करा. समितीचा निविदा अहवाल व अटींचा मसुदा सर्वसाधारण सभेसमोर निर्णयासाठी जातो; त्या मंजुरीनंतरच समिती कंत्राटदाराबरोबर करार करते.
6. 6आर्किटेक्ट व कंत्राटदार या दोघांच्याही करार-विलेखात लवाद कलम समाविष्ट करा — उपविधी १५७(ज) नुसार करारांच्या अंमलबजावणीतून उद्भवणारे वाद संस्थेने नेमलेल्या एकमेव लवादाकडे सोपवावे लागतात, ते नंतर वादासाठी उघडे ठेवता येत नाहीत.

त्यानंतर उपविधी १५८ समितीला संपूर्ण बांधकामासाठी जबाबदार धरतो: निष्पादित कराराच्या अटींनुसार काम पूर्ण होईपर्यंत त्यची जबाबदारी समितीचीच राहते. वरील १ ते ६ यांतील कोणतीही पायरी समितीच्या स्वतःच्या अधिकारात घेता येणारी औपचारिकता नाही — प्रत्येक महत्त्वाचा निर्णय (आर्किटेक्टच्या अटी, आराखडे, निविदा मंजुरी, करार) समितीने कृती करण्याआधी सर्वसाधारण सभेतून जातो.

वित्तपुरवठा साधारणपणे कुठे तुटतो

स्वयंपुनर्विकास प्रकल्पाला नेहमीच्या दुरुस्तीसारखा निधी उभारता येत नाही. नियम १०६सी-१० मधील सर्वसाधारण कर्जमर्यादा संस्थेच्या एकूण दायित्वांना भरणा केलेले भाग भांडवल, संचित राखीव निधी, जमीन व इमारतीसाठी सदस्यांचे योगदान, आणि इमारत निधी यांच्या बेरजेच्या दहापट — तोट्याची रक्कम वजा जाता — इतकीच मर्यादित ठेवते. बहुतेक जुन्या संस्थांसाठी ही मर्यादा संपूर्ण इमारत पुनर्बांधणीसाठी पुरेशी नसतेच.

नियम १०६सी-१० मध्ये याच परिस्थितीसाठी विशेष अपवाद आहे: स्वयंपुनर्विकास किंवा स्वयं-विकासासाठी, संस्था स्वतःच्या संचित निधीच्या दहापट ऐवजी — शासन-मान्यताप्राप्त मूल्यांकनकर्त्याच्या अहवालानुसार निश्चित केलेल्या — जमिनीच्या मूल्याच्या दहापट कर्ज घेऊ शकते. ही लक्षणीयरीत्या मोठी कर्जक्षमता आहे, पण ती दोन गोष्टींवर अवलंबून असते ज्या समित्या नेहमी उशिरा हाती घेतात: जमिनीचे शासन-मान्यताप्राप्त मूल्यांकन अहवाल मिळवणे, आणि बांधकाम करार स्वाक्षरी होण्यापूर्वी — नंतर नव्हे — त्या मूल्यांकनाच्या आधारे कर्ज घेण्यास अधिकृत करणारा सर्वसाधारण सभेचा ठराव करणे.

इथेच उपविधी १५७(ब) सर्वाधिक लागू पडतो: उपविधी १५७(अ) मधील मर्यादांपेक्षा — २५ सदस्यांपर्यंत ₹२५,०००, २६ ते ५० सदस्यांसाठी ₹५०,०००, ५१ व त्यावरील सदस्यांसाठी ₹१,००,००० (हे आकडे २०२६ च्या नियमांतील नियम १०६सी-१३(५) ने ₹१,००,००० ते ₹५,००,००० असे सदस्यसंख्येनुसार लक्षणीयरीत्या वाढवले आहेत) — जास्त असलेल्या कोणत्याही एकवेळच्या दुरुस्ती व देखभाल खर्चासाठी सर्वसाधारण सभेची पूर्वसंमती आवश्यक असते; उपविधी १५७(क) अन्वये सर्वसाधारण सभा ठरवत असलेली निविदा-विरहित मर्यादा ही त्याहून वेगळी बाब आहे. स्वयंपुनर्विकास प्रकल्पाची कराराची रक्कम जवळजवळ नेहमीच या मर्यादेच्या खूप पुढे असते — त्यामुळे कंत्राटदाराच्या करारास सर्वसाधारण सभेची मंजुरी ही केवळ औपचारिकता नसून, समितीची करारावरील स्वाक्षरी कायदेशीर ठरवणारी पायरी आहे.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1कोणाचीही नियुक्ती करण्यापूर्वी, संस्थेच्या जमिनीचे शासन-मान्यताप्राप्त मूल्यांकन अहवाल मिळवा — नियम १०६सी-१० मधील स्वयंपुनर्विकास कर्जमर्यादेचा अपवाद याच कागदपत्रावर आधारित असतो, आणि कर्ज देणाऱ्या संस्थाही हाच अहवाल मागतील.
2. 2उपविधी १५७(ड)-(फ) अंतर्गत आर्किटेक्टची नियुक्ती व अटी सर्वसाधारण सभेच्या मंजुरीसाठी आणा; समितीला स्वतःच्या अधिकारात आर्किटेक्टच्या अटी अंतिम करू देऊ नका.
3. 3आर्किटेक्टने आराखडे, अंदाजित खर्च आणि सुसाध्यता अहवाल दिल्यावर, स्थानिक नियोजन प्राधिकरणाकडे कोणतीही सादरीकरण होण्यापूर्वी तिन्ही गोष्टी सर्वसाधारण सभेसमोर ठेवा.
4. 4उपविधी १५७(क) अंतर्गत निविदा-विरहित खर्चाची मर्यादा सर्वसाधारण सभेच्या ठरावाद्वारे निश्चित करा, जेणेकरून कोणते निर्णय समिती स्वतः घेऊ शकते आणि कोणत्यासाठी पुन्हा सर्वसाधारण सभा हवी, हे पहिल्या दिवसापासून समितीला स्पष्ट राहील.
5. 5दिनांक ३ जानेवारी २००९ च्या शासन निर्णयातील निविदा कार्यपद्धतीचे पालन करा: समितीने आर्किटेक्टच्या सल्लामसलतीने निविदा मागवाव्यात, सचिवाने त्या समितीच्या सभेत उघडाव्यात, आणि कोणताही बांधकाम करार स्वाक्षरी करण्यापूर्वी समितीचा छाननी अहवाल सर्वसाधारण सभेसमोर न्या.
6. 6उपविधी १५७(ज) च्या आवश्यकतेनुसार आर्किटेक्ट व कंत्राटदार यांच्या करार-विलेखात लवाद कलम समाविष्ट करा, आणि एकमेव लवाद कसा नेमला जाईल हे नमूद करा.
7. 7मूल्यांकन अहवाल व जमिनीच्या मूल्याच्या दहापट मर्यादेचा संदर्भ देणारा सर्वसाधारण सभेचा कर्ज-मंजुरी ठराव, बांधकाम करार स्वाक्षरी होण्यापूर्वी — नंतर नव्हे — मिळवा, जेणेकरून समितीला निधीची गरज लागेल तेव्हा वित्तपुरवठा कायदेशीररीत्या उपलब्ध असेल.