गृहनिर्माण संस्थेतील वाहनतळ वाटप: उपविधी ७८ ते ८४ चे नियम, 'प्रथम येणाऱ्यास प्रथम' तत्व आणि वाद कसे टाळावेत

परिस्थिती

दोन गाड्या असलेल्या एका सदस्याला दुसरी वाहनतळ जागा हवी आहे. ज्याच्याकडे यापूर्वी कधीच वाहन नव्हते अशा एका सदस्याने नुकतीच गाडी घेतली असून, वर्षानुवर्षे एका माजी रहिवाशाच्या पाहुण्यांच्या गाडीसाठी "अनौपचारिकपणे राखीव" असलेली जागा त्याला हवी आहे. तिसऱ्या एका सदस्याने त्याला वाटप झालेली स्टिल्ट जागा शेजाऱ्याला भाड्याने दिली आहे. सचिवाला याच समिती सभेत तिन्ही प्रकरणे निकाली काढायला सांगितले जाते — आणि यापैकी उपविधी नेमके काय परवानगी देतात हे बहुतेक सचिवांना माहीत नसते.

वाहनतळ हा महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्थांमधील सर्वाधिक वादग्रस्त विषयांपैकी एक आहे, कारण बहुतेक समित्या तो प्रत्यक्ष उपविधींऐवजी प्रथेनुसार आणि सदिच्छेने चालवतात. २०१४ च्या आदर्श उपविधींमध्ये उपविधी ७८ ते ८४ हे विशेषतः वाहनतळासाठी दिलेले आहेत, आणि हे नियम बहुतेक समित्या गृहीत धरतात त्यापेक्षा अधिक नेमके — आणि अधिक कडक — आहेत.

उपविधींनुसार "वाहनतळ जागा" म्हणजे काय

उपविधींमध्ये दोन स्वतंत्र संज्ञा परिभाषित केल्या आहेत, आणि वाद निबंधक किंवा न्यायालयासमोर गेल्यास हा फरक महत्त्वाचा ठरतो:

• •"Parking Space" (वाहनतळ जागा) म्हणजे संस्थेच्या आवारातील, वाहने उभी करण्यासाठी नेमून दिलेली मोकळी जागा, ज्यामध्ये स्टिल्ट, बेसमेंट, पोडियम किंवा यांत्रिक वाहनतळ यांचा समावेश होतो.
• •"Parking Slot" (वाहनतळ पट्टा) म्हणजे संस्थेकडे उपलब्ध असलेल्या वाहनतळ जागेतील, एका वाहनासाठी (चारचाकी किंवा दुचाकी) आखून दिलेला व क्रमांकित केलेला स्वतंत्र पट्टा.

हा केवळ शाब्दिक फरक नाही. संस्था जागा नव्हे तर पट्टे वाटप करते — म्हणूनच उपविधी ७९ अन्वये समितीने प्रत्येक स्टिल्ट किंवा मोकळी जागा आखून क्रमांकित करणे बंधनकारक आहे, जेणेकरून कोणत्याही सदस्याची गैरसोय होणार नाही आणि ज्या कारणासाठी जागा दिली आहे त्याच कारणासाठी तिचा वापर होईल.

वाटपाला प्रत्यक्षात लागू असलेले नियम

१. सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेले लेखी वाहनतळ धोरण — समितीने स्वतःच्या मर्जीने ठरवायचे नाही. उपविधी ७८(अ) अन्वये संस्थेने अधिनियम व त्याखालील नियमांनुसार सर्वसाधारण सभेत वाहनतळ नियम तयार करून ते स्वीकारणे बंधनकारक आहे. सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेल्या धोरणाशिवाय, केवळ स्वतःच्या निर्णयाने पट्टे वाटप करणारी समिती उपविधीबाहेर वागत असते.

२. प्रथम येणाऱ्यास प्रथम — आणि विक्री किंवा हस्तांतरणाचा हक्क नाही. उपविधी ७८(ब) अन्वये उपलब्ध पट्ट्यांचे वाटप "प्रथम येणाऱ्यास प्रथम" या तत्त्वावर समितीने करायचे असते. महत्त्वाचे म्हणजे, संस्थेने दिलेली जागा विकण्याचा किंवा हस्तांतरित करण्याचा कोणताही हक्क सदस्याला नसतो. आपला पट्टा शेजाऱ्याला भाड्याने देणारा सदस्य याच उपविधीविरुद्ध वागत आहे — तो पट्टा त्याची मालमत्ता नाही की तो भाड्याने द्यावा; तो केवळ वाटप केलेला, रद्द करता येण्याजोगा व हस्तांतरणीय नसलेला वापर आहे.

३. वाटप झालेल्या पट्ट्यांपेक्षा जास्त जागा कोणीही वापरू नये. उपविधी ७८(क) अन्वये प्रत्येक सदस्याने संस्थेने अधिकृतपणे वाटप केलेल्या पट्ट्यांपेक्षा जास्त जागा वापरू नये.

४. पात्रता वाहन मालकीशी जोडलेली — सर्वसाधारणपणे प्रत्येकी एक पट्टा. उपविधी ८० अन्वये वाहन असलेला सदस्य पट्टा मिळण्यास पात्र आहे, परंतु सर्वसाधारणपणे कोणताही सदस्य एकापेक्षा जास्त पट्ट्यासाठी पात्र नसतो. वाहन सदस्याच्या स्वतःच्या मालकीचे असू शकते, किंवा त्याच्या नियोक्त्याने, किंवा तो भागीदार असलेल्या भागीदारी संस्थेने, किंवा तो संचालक असलेल्या कंपनीने दिलेले असू शकते. दुसरा पट्टा फक्त आधीच एक पट्टा असलेल्या सदस्यालाच, आणि तेही इतर अर्जदार नसल्यासच, आणि वर्षावर्षाच्या कराराने दिला जाऊ शकतो.

५. मागणी जास्त असल्यास सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेली न्याय्य व पारदर्शक पद्धत — समितीच्या मर्जीने नाही. पात्र सदस्यांची संख्या उपलब्ध पट्ट्यांपेक्षा जास्त असल्यास, उपविधी ८१ अन्वये व्यवस्थापन समितीने सर्वसाधारण सभेच्या नियमांशी सुसंगत राहून, न्याय्य व पारदर्शक पद्धतीने वार्षिक तत्त्वावर वाटप करणे बंधनकारक आहे — केवळ समितीच्या अंतर्गत निर्णयाने नाही. सामान्यतः याची अंमलबजावणी वार्षिक सोडत किंवा चिठ्ठी पद्धतीने केली जाते, परंतु उपविधीची प्रत्यक्ष अट न्याय्यता व पारदर्शकता आहे, कोणतीही एक विशिष्ट पद्धत नव्हे.

६. अर्ज सचिवामार्फत, इतर सर्व अर्जांप्रमाणेच त्याच कार्यपद्धतीने. उपविधी ८२ अन्वये पट्टा हवा असलेल्या सदस्याने आवश्यक तपशिलासह सचिवाकडे अर्ज करावा, आणि उपविधी ६३ मधील सर्वसाधारण अर्ज-निकाली कार्यपद्धत अनुसरावी. उपविधी ६३ अन्वये सचिवाने प्रत्येक अर्जाची पोच द्यावी, त्रुटी असल्यास १५ दिवसांत कळवावी, पुढील सभेसमोर तो ठेवावा, आणि समितीने तीन महिन्यांत निकाल द्यावा — नामंजूर केल्यास इतिवृत्तांतात कारणे नोंदवून.

७. वाहन प्रत्यक्षात उभे केले नसले तरीही प्रत्येक वाटप केलेल्या पट्ट्यावर शुल्क लागू. उपविधी ८३ अन्वये प्रत्येक सदस्याने त्याला वाटप झालेल्या पट्ट्यांसाठी, सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या दराने शुल्क द्यावे — मग तो प्रत्यक्षात तेथे वाहन उभे करो वा न करो. "त्या महिन्यात गाडी बाहेर होती" असे सांगून सदस्य शुल्क टाळू शकत नाही.

८. दुचाकी, स्कूटर व ऑटोरिक्षांसाठी समितीची पूर्वपरवानगी आवश्यक. उपविधी ८४ अन्वये स्कूटर, मोटरसायकल किंवा ऑटोरिक्षा असलेल्या सदस्याने आवारात ती उभी करण्यापूर्वी समितीची पूर्वपरवानगी घेणे व सर्वसाधारण सभेने ठरवलेले शुल्क भरणे आवश्यक आहे.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1सर्वसाधारण सभेत वाहनतळ धोरण औपचारिकपणे मंजूर झाले आहे का ते तपासा. नसल्यास सभा बोलवा आणि उपविधी ७८(अ) अन्वये लेखी वाहनतळ धोरण अजेंड्यावर ठेवा — यापुढे प्रत्येक वाटप याच दस्तऐवजानुसार व्हावे, समितीच्या मर्जीने नव्हे.
2. 2उपविधी ७९ नुसार प्रत्येक पट्टा आखून क्रमांकित करा, जेणेकरून कोणता पट्टा कोणाला वाटप झाला याबद्दल नंतर वाद होणार नाही.
3. 3उपविधी ८० नुसार सध्याच्या वाटपांचे लेखापरीक्षण करा. एकापेक्षा जास्त पट्टा असलेल्या सदस्यांची नोंद घ्या आणि अतिरिक्त पट्टा इतर कोणी मागणी न केल्यामुळेच आणि वर्षावर्षाच्या कराराने दिला गेला आहे याची खात्री करा.
4. 4वाटप केलेल्या पट्ट्यांची अनौपचारिक विक्री किंवा भाडेपट्टी थांबवा. संबंधित सदस्याला उपविधी ७८(ब) चा हवाला देऊन लेखी कळवा व समितीचा निर्णय इतिवृत्तांतात नोंदवा.
5. 5प्रत्येक नवीन अर्ज सचिवामार्फत लेखी स्वरूपात घ्या, प्राप्तीची तारीख नोंदवा आणि उपविधी ६३ अंतर्गत तीन महिन्यांची निकाल मुदत पाळा.
6. 6मागणी उपलब्ध पट्ट्यांपेक्षा जास्त असल्यास, सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेल्या न्याय्य पद्धतीने वाटप करा — सोडत ही सामान्य पद्धत आहे — आणि उपविधी ८१ नुसार इतिवृत्तांतात नोंदवा.
7. 7वाटप झालेल्या प्रत्येक पट्ट्याचे दरमहा बिल करा, प्रत्यक्ष वापर असो वा नसो, उपविधी ८३ नुसार, आणि दुचाकी परवानगी व शुल्क उपविधी ८४ नुसार स्वतंत्रपणे नोंदवा.

निबंधक किंवा सहकार न्यायालयासमोर पोहोचणारा वाहनतळ वाद जवळजवळ नेहमीच संस्थेने स्वतःची प्रक्रिया — सर्वसाधारण सभेची मंजुरी, आखणी, लेखी धोरण, नामंजुरीची नोंदवलेली कारणे — पाळली का यावर ठरतो. हा कागदोपत्री पुरावा जपणाऱ्या समित्या असे वाद क्वचितच गमावतात; अनौपचारिक समजुतीवर वाहनतळ चालवणाऱ्या समित्या जवळजवळ नेहमीच गमावतात.