विरोधी सभासदांना पुनर्विकासाचे संमतीपत्र भरून देणे बंधनकारक आहे का? Bombay High Court चा Wadhwa Estates v. Moon Craft Apartments CHS मधील Section 9 अंतरिम आदेश, सोप्या भाषेत

ठराव मंजूर झाले आहेत. Development Agreement नोंदणीकृत झाले आहे. BMC कडून MDP IOD आले आहे. 38 पैकी 32 सभासदांनी संमती घोषणापत्रावर सही केली आहे, सहा जणांनी केलेली नाही, आणि प्रकल्प पुढे सरकत नाही. या सहा जणांचे म्हणणे असे की त्यांनी करारावर सही केलेली नाही. सोसायटी त्यांना भाग पाडू शकते का? Bombay High Court च्या एका एकल न्यायाधीशांसमोर जून 2026 मध्ये नेमकी हीच परिस्थिती आली — लवाद न्यायाधिकरण स्थापन होण्यापूर्वी Section 9 अंतर्गत अंतरिम उपायांच्या अर्जात — आणि उत्तर सावधपणे "होय आणि नाही" असे आहे.

प्रकरणाचा सारांश

Moon Craft Apartments Coop. Housing Society Limited, शर्ली राजन रोड, कार्टर रोडजवळ, वांद्रे (पश्चिम), मुंबई, येथे 38 सदनिका आणि 36 सभासद आहेत. 31 मार्च 2025 रोजी विकासक, सोसायटी आणि 22 सभासद यांच्यात Development Agreement executed व नोंदणीकृत झाले.

विकासकाला 5 मार्च 2026 रोजी BMC कडून MDP IOD मिळाले. Clause 17.2 नुसार सभासदांनी नोटीस मिळाल्यापासून 15 दिवसांत Consenting Members Declaration द्यायचे होते, आणि काहींनी न दिल्यास विकासकाने सोसायटीच्या सहकार्याने त्यांच्याविरुद्ध कायदेशीर पावले उचलायची, त्यात त्यांच्या सदनिका रिकाम्या करून घेण्यासाठी न्यायालयात जाणेही समाविष्ट, असे त्यात म्हटले होते. 24 मार्च 2026 पर्यंत 38 पैकी 32 सभासदांनी घोषणापत्रे दिली; respondents 2 to 11 यांनी दिली नाहीत, आणि कोणीही सदनिका रिकामी केली नव्हती.

Wadhwa Estates and Developers (India) Private Limited यांनी लवाद न्यायाधिकरण स्थापन होण्यापूर्वी अंतरिम उपाय मिळावेत म्हणून Arbitration and Conciliation Act 1996 च्या Section 9 अंतर्गत Commercial Arbitration Petition (L) No. 13424 of 2026 दाखल केली. हा गुणवत्तेवरील अंतिम निकाल नाही. Amit Borkar, J. यांनी तो 18 जून 2026 रोजी जाहीर केला.

न्यायालयाने काय ठरवले

मंजूर. Respondents 2 to 11 यांनी चार आठवड्यांत Annexure D/2 नमुन्यात Consenting Member Declarations सादर करावीत. ही न्यायालयाची स्वतःची मुदत आहे; कराराने पंधरा दिवस सांगितले होते. न्यायाधिकरण आणि लवाद यांचा निकाल येईपर्यंत, पुनर्विकासाला बाधा येईल अशा प्रकारे त्यांनी आपल्या सदनिकांवर तिसऱ्या पक्षाचे हक्क निर्माण करणे, हस्तांतरित करणे, विक्री करणे, ताबा सोडणे किंवा त्यावर बोजा निर्माण करणे यालाही मनाई करण्यात आली.

नाकारले. त्यांनी सदनिका रिकाम्या करून ताबा द्यावा हा अर्ज या टप्प्यावर अकाली (premature) म्हणून फेटाळला. Court Receiver नेमण्याचा अर्जही फेटाळला. खर्चाबाबत कोणताही आदेश नाही.

घोषणापत्रे देण्याचा टप्पा आला आहे असे न्यायालयाला आढळले. MDP IOD मिळाल्यानंतर आणि सोसायटीने Clause 17.2 अंतर्गत सर्व सभासदांना आवाहन केल्यानंतर, प्रथमदर्शनी, "the dissenting members cannot keep the redevelopment process in a condition of uncertainty by withholding declarations". कायदेशीर सामूहिक निर्णय प्रत्येक सभासदावर बंधनकारक असतात, आणि मंजूर योजनेतील सध्याच्या जबाबदाऱ्यांच्या बाबतीत सही न केल्याने याचिका निष्फळ ठरली नाही. न्यायालयाने Daman Singh v. State of Punjab, (1985) 2 SCC 670 (Constitution Bench), आणि Anita Enterprises v. Belfer Coop. Housing Society Ltd., (2008) 1 SCC 285 यांचा आधार घेतला. विरोधी सभासदावर Section 9 अंतर्गत उपाय लागू होऊ शकतात, पण केवळ सभासदत्वामुळे नाही; संबंध सोसायटीमार्फत मिळणाऱ्या हक्कांशी आहे, जसे की निवासाचा हक्क आणि पुनर्विकासाचे लाभ.

ताबा मागणी अयशस्वी ठरली कारण सदनिका रिकाम्या करण्याची जबाबदारी अद्याप अंमलबजावणीयोग्य नव्हती. Full IOD, संपूर्ण विकास क्षमता लोड होणे आणि Clause 17.4 अंतर्गत notice to vacate या सर्व गोष्टी पुढे होत्या, त्यामुळे ताब्याच्या आदेशाचा पायाच अनुपस्थित होता. Girish Mulchand Mehta & Another v. Mahesh S. Mehta & Another, 2010 (2) Mah.L.J. 637 हा निकाल वेगळा ठरवला गेला: तेथे जवळजवळ सर्व सभासद transit accommodation मध्ये गेले होते.

तुमच्या सोसायटीसाठी याचे महत्त्व

हे प्रकरण दोन्ही दिशांनी वाचायचा इशारा आहे. या प्रकरणातील तथ्यांवर, ठराव, नोंदणीकृत करार, क्रमवार परवानग्या आणि सभासदांना नोटीस अशी प्रक्रिया योग्य रीतीने पार पाडलेल्या सोसायटीला, विरोधी सभासदांनी सही केलेली नसतानाही, त्यांना प्रत्यक्षात देय झालेला कागदोपत्री टप्पा पूर्ण करण्यास भाग पाडणारा आणि त्यांच्या सदनिका हस्तांतरणाविरुद्ध गोठवणारा प्रथमदर्शनी अंतरिम आदेश मिळू शकला. दुसऱ्या तथ्यांवर दुसरे न्यायालय वेगळा विचार करू शकते. पण ती क्रम ओलांडून पुढे उडी मारू शकत नाही. सदनिका रिकाम्या करण्याची जबाबदारी अद्याप अंमलबजावणीयोग्य नव्हती, आणि Receiver नाकारला गेला. हा आदेश शक्य झाला कारण सोसायटीची स्वतःची कागदपत्रे नीट होती.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1प्रक्रियेची नोंद पूर्ण ठेवा. Model Bye-law 155 नुसार गरज असल्यास शासनाच्या निर्देशांनुसार व प्रचलित कायद्यांनुसार पुनर्विकास करणे ही समितीची जबाबदारी आहे; Bye-law 158 नुसार काम पूर्ण होईपर्यंत समिती जबाबदार राहते.
2. 2Bye-law 157(h) मधील निविदा मार्ग पाळा: 03-01-2009 च्या पुनर्विकास शासन निर्णयानुसार, सोसायटीच्या वास्तुविशारदाशी सल्लामसलत करून निविदा मागवाव्यात.
3. 3आपला ठराव 2026 Amendment Rules मधील Rule 106C-13(3)(i)(j) शी पडताळा: 14 स्पष्ट दिवसांची नोटीस (अनिवार्य, त्यात सूट देता येत नाही); एकूण सभासदांच्या दोन-तृतीयांश गणपूर्ती; निबंधकांचा प्रतिनिधी उपस्थित; संपूर्ण सभेचे व्हिडिओ रेकॉर्डिंग; आणि कंत्राटदाराची निवड एकूण सभासदांच्या 51% बहुमताने. निबंधकांच्या प्रतिनिधीशिवाय किंवा व्हिडिओ रेकॉर्डिंगशिवाय पारित केलेला ठराव प्रक्रियात्मकदृष्ट्या दोषपूर्ण असून त्याला आव्हान देता येते.
4. 4प्रत्येक सभासदाला ठरलेल्या नमुन्यातील घोषणापत्र मागणारी लेखी नोटीस द्या.
5. 5फक्त देय झालेल्या टप्प्याची मागणी करा. Full IOD आणि notice to vacate होण्यापूर्वी सदनिका रिकाम्या करण्याची मागणी करू नका.
6. 6न्यायालयात जाण्यापूर्वी आपल्या स्वतःच्या कराराबाबत कायदेशीर सल्ला घ्या.

या निकालाच्या मर्यादा

हा Section 9 अंतर्गत एकल न्यायाधीशांचा अंतरिम आदेश आहे, स्वरूपाने प्रथमदर्शनी, आणि वांद्रे येथील एका सोसायटीच्या तथ्यांवर आधारित. तो सर्व पुनर्विकासांसाठी नियम नाही.

सही न करणारे विरोधी सभासद arbitration agreement चे पक्षकार आहेत असे न्यायालयाने ठरवले नाही, आणि arbitrability किंवा Section 11 चा कोणताही प्रश्न ठरवला नाही. विरोधी सभासदांना बेदखल करता येते असेही न्यायालयाने ठरवले नाही; दोन्ही ताब्याचे अर्ज नाकारले. न्यायालयाने Maharashtra Co-operative Societies Act चे कोणतेही कलम उद्धृत केले नाही आणि MOFA किंवा MahaRERA चे विश्लेषण केले नाही. FSI, विकास क्षमता, कोणताही पूरक पुनर्विकास प्रस्ताव किंवा भविष्यातील परवानग्यांची वैधता याबाबत न्यायालयाने काहीही ठरवले नाही; DCPR 2034 चे Regulations 33(7)(B) आणि 33(20)(B) युक्तिवादात आले, पण FSI चा वाद ठरवला गेला नाही. न्यायालयाने हा प्रश्न खुला ठेवला: कराराने ठरवलेले आवश्यक टप्पे पूर्ण झाल्यानंतर सदनिका रिकाम्या करण्याचा मुद्दा उद्भवू शकतो.

Rule 106C-13(3)(i)(j) पुनर्विकास ठरावावरच प्रक्रियात्मक अटी घालते. त्या या याचिकेत मुद्दा नव्हत्या, आणि सोसायटीने त्यांचे पालन केले असे न्यायालयाने म्हटले नाही. या निकालातून दिलासा मिळेल असे मानणाऱ्या सोसायटीने आपला स्वतःचा ठराव त्यांच्याशी पडताळून पाहावा.