बिगर-वापर (non-occupancy) आकार लावण्यापूर्वी सोसायटीला सर्वसाधारण सभेचा ठराव लागतो का? Rangnekar v. Rahul Apartment CHS मधील Bombay HC चा निकाल, सोप्या भाषेत

एखाद्या सभासदाने आपली सदनिका किंवा दुकान भाड्याने दिले आहे, आणि सोसायटीच्या बिलात आता बिगर-वापर (non-occupancy) आकाराची एक ओळ आली आहे. सभासद ती रक्कम अमान्य करतो, संपूर्ण बिल भरणे थांबवतो, आणि समिती महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, 1960 च्या कलम 101 अन्वये वसुली प्रमाणपत्राकडे वळते.

हा आकार आव्हानापुढे टिकेल की नाही, हे समितीला काय योग्य वाटते यावर कमी आणि अभिलेखावर काय आहे यावर जास्त अवलंबून असते: ठराव, दर आणि तो आकार नावानिशी नमूद करणारा दावा. Sunanda Janardan Rangnekar v. Rahul Apartment No. 11 Co-operative Housing Society या प्रकरणात Bombay High Court ने नेमका हाच अभिलेख तपासला.

प्रकरण थोडक्यात

सोसायटीत 29 सभासद होते: 479 ते 657 चौ.फूट आकाराच्या 28 निवासी सदनिका आणि याचिकाकर्तीच्या मालकीचे सुमारे 160 चौ.फूट आकाराचे एक दुकान. मालमत्ता कर प्रति चौ.फूट प्रति वर्ष Rs.30.81 दराने वसूल केला जात असे. सोसायटी प्रत्येक सदनिकेवर वर्षाला Rs.8,000 आकारत होती, पण दुकानाचे बिल Rs.32,000 केले. सोसायटीच्या वकिलांनी ही रक्कम अशी मांडली: Rs.16,000 देखभाल (1 जुलै 2001 च्या सर्वसाधारण सभेच्या ठरावानुसार निवासी दराच्या दुप्पट) अधिक Rs.16,000 non-occupation charges, कारण तिने दुकान भाड्याने दिले होते.

तिने पैसे भरणे थांबवले. सहायक निबंधकांनी 23 डिसेंबर 2002 रोजी कलम 101 अन्वये वसुली प्रमाणपत्र दिले आणि विभागीय सह-निबंधकांनी 7 डिसेंबर 2004 रोजी तिचा पुनरीक्षण अर्ज फेटाळला. तिने रिट याचिकेद्वारे Bombay High Court कडे धाव घेतली. D.G. Karnik, J. यांनी 10 ऑगस्ट 2005 रोजी निर्णय दिला; तो 2006(1) Mh.L.J. 734 येथे प्रकाशित आहे.

न्यायालयाने काय ठरवले

न्यायालयाने दोन प्रश्न मांडले: व्यावसायिक जागेसाठी निवासी दराच्या दुप्पट आकार सोसायटी वसूल करू शकते का, आणि दावा केल्याप्रमाणे non-occupation charges वसूल करू शकते का.

पहिल्या प्रश्नावर, जागा व्यावसायिक असल्यामुळे कोणत्याही अतिरिक्त सेवा किंवा देखभाल पुरवली गेली असा कोणताही साहित्य-पुरावा सहायक निबंधकांसमोर ठेवला गेला नव्हता, आणि उच्च न्यायालयातील सोसायटीच्या उत्तर-शपथपत्रातही तसे म्हटलेले नव्हते, असे न्यायालयाला आढळले. त्या आधारावर, निवासी दराच्या दुप्पट आकार लावण्याचा सोसायटीला अधिकार नव्हता. न्यायालयाने Venus Co-operative Housing Society Ltd. v. Dr. J.Y. Detwani, 2004(5) Mh.L.J. 197 शी सहमती दर्शवली.

दुसऱ्या प्रश्नावर, वसुलीच्या अर्जात non-occupation charges चा दावाच केलेला नव्हता; त्यात फक्त "society maintenance charges and service charges" मागितले होते. असे आकार लावण्याचा सर्वसाधारण सभेने ठराव केल्याचे कोणतेही कथन (pleading) नव्हते आणि अभिलेखावर कोणताही पुरावा नव्हता. सोसायटीचा उपविधी 45 वैध आहे असे गृहीत धरून न्यायालय म्हणाले:

> "it says that the society is required to fix the non-occupancy charges in the meeting of the general body. There is no pleading and there is no material on record to show that the general body meeting, the society had resolved to levy any non-occupancy charges."

न्यायालयाने कलम 79-A अन्वये 1 ऑगस्ट 2001 चा शासन आदेश लागू केला, जो असे आकार 10% पर्यंत मर्यादित करतो; निकालात या आधाराचे दोन शब्दप्रयोग आहेत, "10% of the service charges" आणि "10% of the maintenance charges applicable to the concerned flat/unit". न्यायालयाने non-occupation charges चे वर्णन असे केले: जागेत स्वतः न राहण्याबद्दलचे आकार, मग जागा वापराविना ठेवली असो, कुलूपबंद असो, भाड्याने दिली असो किंवा लायसन्सवर दिली असो. त्यामुळे दावा केल्याप्रमाणे आकार वसूल करण्याचा सोसायटीला अधिकार नव्हता. खालील दोन्ही आदेश रद्द करून प्रकरण सहायक निबंधकांकडे नव्याने निर्णयासाठी परत पाठवण्यात आले.

तुमच्या सोसायटीसाठी हे का महत्त्वाचे

वसुली प्रमाणपत्र हे त्यामागील दाव्याइतकेच भक्कम असते. जी सोसायटी एकत्र रक्कम बिलात लावते, नंतर ती दोन शीर्षकांत विभागून सांगते आणि त्यातील एकासाठी नोंदवलेला दर नसतो, ती दोन्ही बाजूंनी असुरक्षित ठरते. खालील दोन्ही प्राधिकरणांनी आपले मन लावले नव्हते, असेही न्यायालयाने नोंदवले; म्हणून निबंधक तुमच्या उणिवा भरून काढतील असे गृहीत धरू नका.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1बिगर-वापर आकाराचा दर सर्वसाधारण सभेच्या ठरावाद्वारे निश्चित करा आणि तो इतिवृत्तात नोंदवा. 2014 च्या आदर्श उपविधींमध्ये "Non-occupancy Charges" हा सोसायटी वसूल करू शकणाऱ्या आकारांत नमूद आहे (उपविधी 65(xi)), आणि उपविधी 67(x) हा आकार उपविधी 43(b)(iii) अन्वये निश्चित केलेल्या दराशी जोडतो.
2. 2दर 10% च्या मर्यादेत ठेवा, जी कलम 79-A अन्वये 1 ऑगस्ट 2001 चे निर्देश घालतात.
3. 3बिलात हा आकार त्याच्या स्वतःच्या नावानिशी दाखवा. येथे सोसायटीने एकत्र रक्कम लावली आणि नंतर युक्तिवादात ती विभागली.
4. 4कलम 101 अन्वये अर्ज करण्यापूर्वी, तुम्हाला जी शीर्षके वसूल करायची आहेत तीच अर्जात मागा. या अर्जात फक्त देखभाल आणि सेवा आकार मागितले होते.
5. 5सभासदाची पोट-भाड्याची (subletting) सूचना नस्तीत ठेवा. उपविधी 43(1)-(2) नुसार सभासदाने करारनाम्याची प्रत आणि पोलिस सूचनेसह सोसायटीला 8 दिवस आधी कळवले पाहिजे; सोसायटीच्या परवानगीची गरज नाही.
6. 6अतिरिक्त सेवा प्रत्यक्षात पुरवल्याची नोंद असल्याशिवाय व्यावसायिक जागेसाठी वेगळा (जास्त) दर लावू नका.

या निकालाच्या मर्यादा

• •उपविधी 45 ची वैधता (फक्त युक्तिवादापुरती वैध गृहीत) किंवा कलम 79-A च्या निर्देशांची वैधता (त्यांना आव्हान दिले नव्हते) याबद्दल हा निकाल काहीही ठरवत नाही.
• •बिगर-वापर आकार लावण्यासाठी सर्वसाधारण सभेचा ठराव नेहमीच पूर्वअट असतो, असे हा निकाल ठरवत नाही. ती आवश्यकता त्या सोसायटीच्या स्वतःच्या उपविधी 45 मधून आली, ज्याची वैधता न्यायालयाने फक्त गृहीत धरली; आणि ठराव झाल्याचे किंवा त्या शीर्षकाखाली दावा केल्याचे अभिलेखावर काहीही नसल्यामुळे सोसायटी हरली.
• •किती रक्कम, असल्यास, वसूल करता येईल हे न्यायालयाने ठरवले नाही; ते परत पाठवण्यात आले.
• •पहिला मुद्दा अभिलेखाच्या अभावावर आधारित होता, व्यावसायिक जागेवर जास्त आकार कधीच लावता येत नाही अशा नियमावर नाही. अतिरिक्त सेवा सिद्ध असताना लावलेल्या वेगळ्या आकारांबद्दल निर्णय दिलेला नाही.
• •या प्रकरणातील उपविधी क्रमांक त्या सोसायटीचे स्वतःचे, जुने उपविधी आहेत. 2014 च्या आदर्श उपविधींमध्ये समतुल्य तरतुदी 65(xi) (सोसायटी वसूल करू शकणाऱ्या आकारांच्या यादीत बिगर-वापर आकार) आणि 67(x) (उपविधी 43(b)(iii) अन्वये निश्चित दराशी जोड) या आहेत; त्यांपैकी कोणतीही स्वतःच सर्वसाधारण सभेच्या ठरावाची आवश्यकता घालत नाही, आणि या निकालात त्यांवर निर्णय दिलेला नाही.
• •Maharashtra Co-operative Housing Rules 2026 अन्वये, apportionment तक्त्यातच non-occupancy charges सेवा आकारांच्या 10% निश्चित केले आहेत. सभासदाचे कुटुंब वापरत असलेल्या सदनिकेसाठी, सभासद स्वतः तेथे राहत नसला तरी, सोसायटी हे आकार लावू शकत नाही; कुटुंबातील कोणीही सदस्य तेथे राहत नसतानाच हा आकार लागू होतो.