मानीव अभिहस्तांतरण: संस्थेने प्रत्यक्षात काय दाखल करायचे

महाराष्ट्रातील बहुतेक संस्थांच्या ताब्यात इमारत आहे, पण खालच्या जमिनीचे मालकी हक्क नाहीत. मानीव अभिहस्तांतरण हा त्यातून बाहेर पडण्याचा वैधानिक मार्ग आहे, आणि तो जवळजवळ पूर्णपणे कोणती कागदपत्रे दाखल केली जातात यावर अवलंबून असतो.

प्रथम कर्तव्य विकासकाचे

महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स अ‍ॅक्ट, 1963 च्या कलम 11(1) नुसार विकासकाने स्वतःचे हक्क पूर्ण करून जमीन व इमारतीमधील आपले हक्क, हितसंबंध व स्वामित्व नोंदणीकृत संस्थेकडे — वैयक्तिक सदस्यांकडे नव्हे — कलम 4 खालील कराराप्रमाणे हस्तांतरित करणे बंधनकारक आहे. उपविधी 5(अ) नुसार हे अभिहस्तांतरण मिळवणे हा प्रत्येक सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा पहिला उद्देश आहे.

करारात मुदत नमूद नसल्यास, MOFA नियम, 1964 मधील नियम 9 विकासकास संस्था / कंपनी नोंदणीच्या किंवा सदनिकाधारकांची संघटना रीतसर स्थापन झाल्याच्या तारखेपासून चार महिने देतो — उर्वरित सदनिका विकण्याच्या त्याच्या हक्काच्या अधीन राहून.

"मानीव" म्हणजे काय जास्त

महा. अधिनियम 4 सन 2008 ने 25 फेब्रुवारी 2008 पासून कलम 11 मध्ये पोट-कलमे (2) ते (5) समाविष्ट केली.

1. 1संस्था कलम 11(3) खाली सक्षम प्राधिकाऱ्याकडे अर्ज करते.
2. 2कलम 11(4) नुसार ते प्राधिकरण चौकशीनंतर व विकासकास म्हणणे मांडण्याची वाजवी संधी दिल्यानंतर प्रमाणपत्र देते — कलमाच्या शब्दांत, "वाजवी कालावधीत आणि कोणत्याही परिस्थितीत सहा महिन्यांच्या आत".
3. 3त्यानंतर कलम 11(5) खाली दुय्यम निबंधक विकासकास कारणे दाखवा नोटीस बजावून एकतर्फी नोंदणी करू शकतात.

विकासकाची सही आवश्यक राहत नाही. त्याची सुनावणी मात्र दोन्ही टप्प्यांवर आवश्यक आहे.

सक्षम प्राधिकारी हा जिल्हा उपनिबंधक, सहकारी संस्था यांच्या दर्जापेक्षा कमी नसलेला अधिकारी असतो (कलम 5अ). प्रत्यक्षात जिल्हा उपनिबंधक हे पद सांभाळतात; सिडको क्षेत्रात सहनिबंधक, सहकारी संस्था (सिडको), नवी मुंबई.

नव्या इमारतींसाठी कलम 11अ — महा. अधिनियम 65 सन 2025 ने 1 मे 2016 पासून पूर्वलक्ष्यी प्रभावाने समाविष्ट — हीच यंत्रणा रेरा-नोंदणीकृत प्रकल्पांना लागू करते, जिथे विकासक रेराच्या कलम 17 खालील कर्तव्यात कसूर करतो.

कागदपत्रे

22 जून 2018 चा शासन निर्णय कागदपत्रांची यादी व क्रम दोन्ही ठरवतो: अर्ज, मुद्रांक शुल्काचे अभिनिर्णय, नोंदणी, आणि मालमत्ता पत्रकावर फेरफार.

• •खंड अ(1)(viii) हाच संस्थांकडून नेहमी सुटतो. भोगवटा प्रमाणपत्र नसल्यास त्याऐवजी परिशिष्ट-5 मधील स्व-प्रमाणपत्र दाखल करावे लागते — ताबा घेतल्याचे आणि नंतर प्रमाणपत्रासाठी अर्ज करण्याचे नमूद करून.
• •त्यामुळे भोगवटा प्रमाणपत्र नसणे हा अडथळा नाही. पण स्व-प्रमाणपत्र टाळण्याची मुभाही नाही.
• •अर्ज सहकार विभागाच्या ऑनलाइन प्रणालीवर नमुना 7 मध्ये करावा लागतो; त्याच शासन निर्णयानुसार रु. 2,000 च्या न्यायालयीन मुद्रांकासह छापील प्रतही आवश्यक आहे. संकेतस्थळ बदलल्याचे वृत्त असल्याने दाखल करण्यापूर्वी सध्याचा मार्ग तपासून घ्यावा.

आदेश काय करणार नाही

मानीव अभिहस्तांतरणाने विकासकाकडे प्रत्यक्षात जे होते तेवढेच हस्तांतरित होते. भाडेपट्टाधारक विकासकाने संपूर्ण भाडेपट्टा हितसंबंध हस्तांतरित करणे आवश्यक आहे; वरिष्ठ हक्क स्वतःकडे ठेवून कनिष्ठ हक्क संस्थेला देण्याची अर्धवट व्यवस्था चालत नाही (राधाकृष्ण प्रॉपर्टीज प्रा. लि. वि. जिल्हा उपनिबंधक, मुंबई उच्च न्यायालय, 24 फेब्रुवारी 2026, परिच्छेद 72-75). भाडेपट्ट्याचे मालकी हक्कात रूपांतर होत नाही.

मुद्रांक शुल्काबाबत, हा दस्तऐवज महाराष्ट्र मुद्रांक अधिनियम, 1958 च्या अनुसूची एक मधील अनुच्छेद 25 खाली अभिहस्तांतरण म्हणून शुल्कपात्र आहे; परंतु सदस्यांच्या विक्री करारांवर आधीच भरलेले मुद्रांक शुल्क अनुच्छेद 5(ग-अ) च्या परंतुकाखाली वजा मिळते. उरलेली रक्कम, असल्यास, कलम 31 खालील अभिनिर्णयात मुद्रांक जिल्हाधिकारी ठरवतात.