लिलावातील खरेदीदाराला आधीच्या मालकाच्या थकबाकीमुळे सोसायटी सभासदत्व नाकारू शकते का? Bombay High Court, जुलै २०२६

तुमच्या इमारतीतील एक सदनिका बँकेच्या लिलावात विकली गेली आहे. खरेदीदार विक्री प्रमाणपत्र आणि सभासदत्वाचा अर्ज घेऊन दारात उभा आहे, आणि आधीच्या मालकाने वर्षानुवर्षे देखभाल शुल्क थकवले आहे. खरेदीदाराला सभासद करून घेण्यापूर्वी पैसे भरण्याचा आग्रह समिती धरू शकते का? १४ जुलै २०२६ रोजी Bombay High Court ने या प्रश्नाचे उत्तर दिले आहे.

प्रकरणाचा थोडक्यात आढावा

Makrand Shirkant Padalkar And Anr vs Monarch Orchid Co Op. Hsg. Soc. Ltd. (Writ Petition No. 8034 of 2025; 2026:BHC-AS:28599) हा निकाल High Court of Judicature at Bombay चे न्यायमूर्ती Sandeep V. Marne यांनी दिला. प्लॉट ९४-९५, सेक्टर १९, खारघर येथील सोसायटी घटनेच्या अनुच्छेद २२७ अन्वये याचिकाकर्ती होती. लिलावातील खरेदीदार असलेले पडळकर प्रतिवादी क्रमांक ४ व ५ होते.

सदनिका क्रमांक ११०१ मिलिंद आणि मिनल पुरोहित यांच्या मालकीची होती आणि ती North Kanara GSB Co-op Bank कडे गहाण होती. त्यांनी देखभाल शुल्क थकवले. बँकेने SARFAESI Act च्या कलम १३(२) आणि १३(४) अन्वये कार्यवाही केली, आणि १७.३.२०२३ रोजीच्या ई-लिलावात पडळकर रु. ८६,२०,००० च्या बोलीसह यशस्वी बोलीदार ठरले. विक्री प्रमाणपत्रात सदनिका "As is Where is Basis" विकली गेल्याची आणि खरेदीदार प्रलंबित व भविष्यातील देणी भरण्याची हमी देतो अशी नोंद होती. सोसायटीने ३.५.२०२३ रोजी मागील थकबाकीची मागणी केली आणि १०.१०.२०२३ रोजी रु. ८,०५,९२५ ची मागणी नोटीस दिली.

पडळकरांनी २६.१०.२०२३ रोजी Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960 (कायदा) च्या कलम २३(२) अन्वये निबंधकाकडे अर्ज केला. सहायक निबंधकाने अर्ज मंजूर केला आणि सहनिबंधकाने सोसायटीचा पुनरीक्षण अर्ज फेटाळला. प्रश्न असा होता की लिलावातील खरेदीदार आधीच्या मालकाची मागील देखभाल थकबाकी भरण्यास नकार देत असेल तर त्याला सभासदत्व नाकारता येते का, आणि ती थकबाकी भरणे ही सभासदत्वाची पूर्वअट असू शकते का.

न्यायालयाचा निर्णय

विक्री as-is-where-is तत्त्वावर झाली होती आणि सदनिकेशी संलग्न दायित्व पडळकरांकडे आले आहे, असे न्यायालयाने ठरवले. न्यायालयाच्या शब्दांत, "Padalkars are not entitled to be admitted as members of the Society without first clearing the past maintenance dues." निबंधक स्तरावरील आदेश रद्द करण्यात आले.

हा निर्णय मर्यादित आहे आणि तो चार गोष्टींवर आधारित होता: (i) SARFAESI अंतर्गत as-is-where-is लिलाव, ज्याच्या विक्री प्रमाणपत्रात खरेदीदाराने प्रलंबित देणी भरण्याची हमी स्पष्टपणे नोंदवली होती; (ii) ज्या थकबाकीच्या रकमेबाबत वाद नव्हता; (iii) थकबाकीबाबत खरेदीदाराला असलेली माहिती, आणि सोसायटीने ती तत्परतेने मागितली व सभासदत्व नाकारले; आणि (iv) कायद्याच्या कलम १५४B-१४ अन्वये वैधानिक भार, म्हणजे सभासदाच्या किंवा माजी सभासदाच्या समभागावर व हितसंबंधावर देय थकबाकीपर्यंतचा भार.

प्रत्यक्ष आदेशाने मागणी केलेल्या रु. ८,०५,९२५ पेक्षा कमी रक्कम भरणे अपेक्षित आहे. खरेदीच्या तारखेपर्यंतचे व्याज माफ करण्याची तयारी सोसायटीने दर्शवली होती; ही माफी रु. ३,३०,८३७ ची होती, तर खरेदीपूर्वीची थकबाकी व्याजासह रु. ७,२२,०७९ होती. पडळकरांनी सुनावणीत ती नाकारली, तरी न्यायालयाने ती ऑफर खुली ठेवली. पडळकरांनी सहा आठवड्यांत मागील थकबाकीची मूळ रक्कम भरली, खरेदीच्या तारखेपर्यंतच्या व्याजाशिवाय पण खरेदीच्या तारखेनंतरच्या व्याजासह, तर सोसायटीने त्यांना सभासद करून घेतले पाहिजे.

तुमच्या सोसायटीसाठी हे का महत्त्वाचे आहे

न्यायालयाने Tanvi's Diamoda Co-op HS v. State of Maharashtra (WP 8631 of 2025) लागू केला: कलम १५४B-७ बंधनकारक आहे; हस्तांतरण पक्षकारांमध्ये वैध असते पण थकबाकी भरेपर्यंत ते सोसायटीमध्ये प्रभावी ठरत नाही; आणि खरेदीदार पूर्वीच्या थकबाकीबद्दल वैयक्तिकरीत्या जबाबदार नसेलही, पण सभासदत्व हवे असल्यास मालमत्तेवरील बोजा म्हणून त्याने थकबाकी भरली पाहिजे. Banganga Anurag Co-op HS v. Divisional Joint Registrar, 2026(3) ALL MR 71 चे अनुसरण केले गेले: वादरहित थकबाकीसाठी Tanvi's Diamoda लागू होतो. Brightland Co-op HS v. Divisional Joint Registrar, 2025 SCC OnLine Bom 2795 हा निकाल वेगळा ठरवला गेला, कारण तेथे थकबाकीबाबत वाद होता आणि सोसायटीने खरेदीदाराकडे थकबाकी मागितली नव्हती किंवा सभासदत्व नाकारले नव्हते.

तुमच्या समितीने काय करावे

१. खरेदीदाराकडे मागील थकबाकी लेखी स्वरूपात, तत्परतेने आणि रकमेच्या स्पष्ट विवरणासह मागा. मागणी नोटिसा उपविधी ६९ अन्वये दिल्या जातात.

२. उपविधी ३९(ग) ची नोंद दैनंदिनीत ठेवा. हस्तांतरण अर्जावरील निर्णय अर्ज मिळाल्यापासून तीन महिन्यांत अर्जदाराला कळवला नाही, तर कायद्याच्या कलम २२(२) प्रमाणे अर्ज मंजूर झाल्याचे आणि हस्तांतरिती सभासद म्हणून दाखल झाल्याचे मानले जाते.

३. अर्जावर नोंदीनुसार निर्णय घ्या आणि तो लेखी कळवा. उपविधी ३९(ख) प्रमाणे कायदा, नियम, उपविधी किंवा इतर कोणताही कायदा अथवा शासकीय आदेश यांचे पालन न झाल्यासच समिती हस्तांतरणावरील प्रवेश नाकारू शकते.

४. विक्री प्रमाणपत्र मागवा आणि त्यात प्रलंबित देणी भरण्याची हमी नोंदवली आहे का ते तपासा. आधी खतावणी जुळवून घ्या, कारण रकमेबाबत वाद नव्हता यावर न्यायालयाने भिस्त ठेवली.

५. उपविधी ३८(ङ) अन्वये नेहमीची हस्तांतरण औपचारिकता पूर्ण करा: हस्तांतरण शुल्क रु. ५०० आणि प्रवेश शुल्क रु. १०० हस्तांतरितीकडून देय, आणि कोणत्याही सदराखाली अतिरिक्त देणगी किंवा वर्गणी घेता येत नाही. उपविधी ३८(घ) अन्वये हस्तांतरणासाठी सोसायटीचे ना हरकत प्रमाणपत्र आवश्यक नाही.

या निकालाच्या मर्यादा

न्यायालयाने पुढील मुद्दे ठरवलेले नाहीत. as-is-where-is तत्त्वावर नसलेल्या विक्रीचा प्रश्न: कराराविरुद्ध स्थिती किंवा सोसायटीने थकबाकी माफ करणे यासाठीचा Banganga Anurag मधील अपवाद या तथ्यांवर लागू केला गेला नाही किंवा त्याचे विश्लेषण झाले नाही. गंभीरपणे विवादित थकबाकी, जी निर्णयांनुसार आधी कायद्याच्या कलम ९१ किंवा कलम १५४B-२९ कडे जाते, ती ठरवली गेली नाही. थकबाकीची रक्कम आणि वसुलीतील पडळकरांचे दायित्व कलम ९१ व वसुली कार्यवाहीसाठी सोडले गेले.

२०१४ च्या आदर्श उपविधींमध्ये लिलाव, SARFAESI विक्री, न्यायालयीन विक्री किंवा अनैच्छिक हस्तांतरण यावर तरतूद नाही, आणि थकबाकी भरणे ही प्रवेशाची अट असल्याचे कोणताही उपविधी सांगत नाही. व्याजाबाबत, छापल्याप्रमाणे उपविधी ७१ मध्ये दरवर्षी २१% साधे व्याज किंवा सर्वसाधारण सभेने ठरवलेला कमी दर आहे, तर नियम १०६C-१२(१)(च) मधील विभाजन तक्ता थकीत शुल्कावरील व्याज दरवर्षी १२% साध्या व्याजापर्यंत मर्यादित करतो. दोन्ही मजकुरांवरून ते परस्परविरोधी दिसतात, आणि कोणता वरचढ ठरतो हे कुठेही सांगितलेले नाही.