Can your society charge non-occupancy above 10%? Bombay High Court in Mont Blanc CHS v. State of Maharashtra, decoded

Your committee is reviewing the society's non-occupancy charge, fixed years ago as a rupee rate per square foot. A member who has let out his flat objects that the figure is far above what the law allows, and the secretary is unsure which number to defend. The Bombay High Court dealt with a levy of this kind in Mont Blanc Co-Operative Housing Society v. State of Maharashtra.

The case in brief

Mont Blanc Co-Operative Housing Society, with 51 flats, resolved on 4 February 1995 to levy Rs 9 per sq.ft. per month as non-occupancy charges. The State issued the Government Order dated 1 August 2001 under section 79A of the Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960, directing that non-occupancy charges should not exceed 10% of service charges, excluding municipal taxes.

The society filed a writ petition under Article 226 against that order and against a Circular dated 13 August 2001 of the Deputy Registrar, "D" Ward/Division, Mumbai, asking societies to adopt amended bye-laws. It argued arbitrariness, that the State could not override approved bye-laws giving the General Body the power to fix the charge, breach of Article 19(1)(c), and that the power lay with the Registrar under section 14. The State answered that societies were levying exorbitant charges amounting to a tax on the member's income: the petitioner collected between Rs 3,03,804 and Rs 24,73,488 a year from three to six let-out flats, against an annual property tax bill of Rs 16,55,986.

What the court decided

A Division Bench of B.H. Marlapalle and J.H. Bhatia, JJ. decided the matter on 2 March 2007, Marlapalle, J. delivering the judgment, and dismissed the petition. The order was issued to secure the proper management or the business of co-operative housing societies in general and to prevent their affairs being conducted in a manner detrimental to the interests of members. It was a bona fide exercise by the State to avoid litigation and to bring in a uniform levy, without linking it to the income the member derives.

> "The order does not suffer from the vice of arbitrariness and it cannot be termed as an unfair or unjust act by the State Government so as to deprive the societies from their legal, just and proper levies." (para 17)

The court noted earlier single-judge decisions that the section 79A directions on a uniform levy hold the field. It rejected the Article 19(1)(c) argument as fallacious, and distinguished Karvenagar Sahakari Griha Rachana Sanstha v. State of Maharashtra, which concerned Registrar directions to amend bye-laws against a society's own aims and objects. It read the Circular of 13 August 2001 as an appeal to update bye-laws, not an order; the section 79A directions bind regardless.

On the base, the court said service charges are defined in the bye-laws and do not include municipal taxes; they by and large cover outgoings on common amenities, such as housekeeping, electricity for the pump and lights, security, garden maintenance and staff salaries.

The court also clarified the family exemption. It does not extend to a son-in-law, a brother-in-law (sister's husband), a sister-in-law (wife's sister) or her husband. It applies only to members of the family, including a married daughter and grandchildren.

Why it matters for your society

The cap binds every housing society in the State whatever its bye-laws say, subject to the one question the court left open, below. Under the order, if a society does not amend its bye-laws, the charge still may not exceed the cap from the date of issue, 1 August 2001. The base is service charges per flat, not floor area or the rent the member receives.

The bye-laws alone will not give you the figure. Under the 2014 Model Bye-laws, bye-law 65 lists the heads of charges, with non-occupancy charges at item (xi) and service charges at item (vii). Bye-law 66 breaks up service charges, and bye-law 67(a)(vi) divides them equally by the number of flats. Bye-law 67(a)(x) refers to a rate under bye-law 43(b)(iii), but the 2014 bye-law 43 as held in our dataset has no sub-clause (b)(iii) and states no rate. The figure therefore comes from the Government Order, not the bye-laws.

What your committee should do

1. 1Recompute the levy as 10% of the per-flat service charge, built up under bye-law 66 and Rule 106C-12(2), excluding municipal taxes.
2. 2Stop any formula linked to square footage or to the member's rent or income.
3. 3Check each family exemption against para 18: a married daughter and grandchildren are in; a son-in-law, brother-in-law (sister's husband), wife's sister and her husband are out.
4. 4Do not levy on a flat purchaser awaiting membership who has submitted documentary evidence. The judgment quotes this from the model bye-law then in force, bye-law 43(2)(iii)(d); that clause does not appear in the 2014 Model Bye-laws as our dataset holds them, so treat it as the position the court recorded rather than a bye-law number to cite today.
5. 5Record the basis of the computation in the minutes.
6. 6Amend the bye-laws to match, but note that under clause (e) the cap binds even if they are not amended.

Limits of this ruling

The 10% cap this judgment upheld as a section 79A direction now appears as a figure in the Maharashtra Co-operative Housing Rules 2026. Rule 106C-12(1) lists the charges a society may levy, with non-occupancy charges at (h); Rule 106C-12(2) defines service charges; and Rule 106C-12(3) fixes non-occupancy charges at 10% of service charges, service charges themselves being apportioned equally by number of units or flats. The cap survives, but a committee today should cite Rule 106C-12(3), not only the 2001 order.

The court expressly left open whether the order applies to premises covered by section 3(1)(b) of the Maharashtra Rent Control Act, 1999 (banks, public sector undertakings, foreign missions, multinationals, companies with paid-up share capital of Rs 1 crore or more), leaving that to the State Government. The judgment gives no direction on refund of amounts already collected and does not discuss retrospective effect.

मराठी

सोसायटीचे अनिवासी (non-occupancy) शुल्क अनेक वर्षांपूर्वी प्रति चौरस फूट ठराविक रुपये दराने ठरवले गेले आहे आणि तुमची समिती त्याचा आढावा घेत आहे. फ्लॅट भाड्याने दिलेल्या सभासदाचा आक्षेप आहे की ही रक्कम कायद्याने परवानगी दिलेल्यापेक्षा खूप जास्त आहे, आणि कोणता आकडा योग्य मानावा याबद्दल सचिव साशंक आहेत. Bombay High Court ने अशाच आकारणीचा विचार Mont Blanc Co-Operative Housing Society v. State of Maharashtra मध्ये केला.

प्रकरणाचा थोडक्यात आढावा

५१ फ्लॅट असलेल्या Mont Blanc Co-Operative Housing Society ने ४ फेब्रुवारी १९९५ रोजी दरमहा प्रति चौरस फूट रु. ९ अनिवासी शुल्क आकारण्याचा ठराव केला. राज्य शासनाने महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० च्या कलम ७९अ अन्वये १ ऑगस्ट २००१ चा शासन आदेश काढला; अनिवासी शुल्क सेवा शुल्काच्या (महानगरपालिका करांव्यतिरिक्त) १०% पेक्षा जास्त असू नये, असे त्यात निर्देश होते.

संस्थेने या आदेशाविरुद्ध, तसेच मुंबईतील "D" Ward/Division च्या उपनिबंधकांच्या १३ ऑगस्ट २००१ च्या परिपत्रकाविरुद्ध (ज्यात संस्थांना सुधारित उपविधी स्वीकारण्यास सांगितले होते), अनुच्छेद २२६ अन्वये रिट याचिका दाखल केली. आदेश मनमानी आहे; मंजूर उपविधींनी शुल्क ठरवण्याचा अधिकार सर्वसाधारण सभेला दिला असताना राज्य शासन ते डावलू शकत नाही; अनुच्छेद १९(१)(c) चा भंग होतो; आणि अधिकार कलम १४ अन्वये निबंधकाकडे आहे, असे संस्थेचे म्हणणे होते. राज्य शासनाचे उत्तर होते की संस्था अवाजवी, लहरी शुल्क आकारतात, जे सभासदाच्या उत्पन्नावरील कराइतके आहे. याचिकाकर्ती संस्था स्वतः ३ ते ६ भाड्याने दिलेल्या फ्लॅटमधून वर्षाला रु. ३,०३,८०४ ते रु. २४,७३,४८८ वसूल करत होती, तर एकूण वार्षिक मालमत्ता कर रु. १६,५५,९८६ होता.

न्यायालयाने काय ठरवले

B.H. Marlapalle आणि J.H. Bhatia, JJ. यांच्या खंडपीठाने २ मार्च २००७ रोजी निकाल दिला; निकालपत्र Marlapalle, J. यांचे. न्यायालयाने याचिका फेटाळली. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या कामकाजाचे योग्य व्यवस्थापन व्हावे आणि त्यांचा कारभार सभासदांच्या हिताला बाधक पद्धतीने चालू नये, यासाठी हा आदेश काढला गेला. वाद टाळण्यासाठी आणि सभासदाच्या उत्पन्नाशी संबंध न जोडता एकसमान आकारणी आणण्यासाठी राज्य शासनाने केलेला हा सद्भावनापूर्वक प्रयत्न आहे.

> "हा आदेश मनमानीच्या दोषाने ग्रस्त नाही आणि संस्थांना त्यांच्या कायदेशीर, न्याय्य व योग्य आकारणीपासून वंचित करण्यासाठी राज्य शासनाने केलेले अनुचित किंवा अन्यायकारक कृत्य असे त्याला म्हणता येणार नाही." (para 17)

कलम ७९अ अन्वये एकसमान आकारणीचे निर्देश प्रभावी आहेत, असे ठरवणाऱ्या पूर्वीच्या एकल न्यायाधीशांच्या निर्णयांची न्यायालयाने दखल घेतली. अनुच्छेद १९(१)(c) चा युक्तिवाद भ्रामक ठरवून फेटाळला. Karvenagar Sahakari Griha Rachana Sanstha v. State of Maharashtra हे प्रकरण वेगळे आहे; त्यात संस्थेच्या स्वतःच्या उद्दिष्टांविरुद्ध उपविधी दुरुस्त करण्याचे निबंधकाचे निर्देश होते. १३ ऑगस्ट २००१ चे परिपत्रक हे आदेश नसून उपविधी अद्ययावत करण्याचे आवाहन आहे; कलम ७९अ चे निर्देश कोणत्याही परिस्थितीत बंधनकारक आहेत.

आधाराबाबत न्यायालयाने म्हटले की सेवा शुल्काची व्याख्या उपविधींमध्ये आहे आणि त्यात महानगरपालिका कर येत नाहीत; सामाईक सुविधा व सेवांवरील खर्च, जसे की स्वच्छता, पंप व दिव्यांसाठी वीज, सुरक्षा, बाग देखभाल आणि कर्मचाऱ्यांचे वेतन, त्यात येतात.

कुटुंबाच्या सवलतीबाबतही न्यायालयाने स्पष्ट केले: ती जावई, मेहुणा (बहिणीचा पती), मेहुणी (पत्नीची बहीण) आणि तिचा पती यांना लागू होत नाही. ती फक्त कुटुंबातील सदस्यांना लागू होते, ज्यात विवाहित मुलगी आणि नातवंडे येतात.

तुमच्या सोसायटीसाठी हे का महत्त्वाचे आहे

ही मर्यादा राज्यातील प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेला बंधनकारक आहे, उपविधींत काहीही असो; न्यायालयाने खुला ठेवलेला एक प्रश्न खाली दिला आहे. आदेशानुसार संस्थेने उपविधी दुरुस्त केले नाहीत, तरी आदेश निघाल्याच्या तारखेपासून, म्हणजे १ ऑगस्ट २००१ पासून, शुल्क मर्यादेपेक्षा जास्त असू शकत नाही. आधार फ्लॅटनिहाय सेवा शुल्क आहे; क्षेत्रफळ किंवा सभासदाला मिळणारे भाडे नाही.

केवळ उपविधींवरून आकडा मिळणार नाही. २०१४ च्या आदर्श उपविधींमध्ये उपविधी ६५ मध्ये शुल्कांची यादी आहे; अनिवासी शुल्क बाब (xi) आणि सेवा शुल्क बाब (vii) आहे. उपविधी ६६ मध्ये सेवा शुल्काचे घटक आहेत आणि उपविधी ६७(a)(vi) नुसार ते फ्लॅटच्या संख्येने समान विभागले जाते. उपविधी ६७(a)(x) उपविधी ४३(b)(iii) अन्वये ठरवलेल्या दराचा उल्लेख करतो, परंतु आमच्या डेटासेटमधील २०१४ च्या उपविधी ४३ मध्ये (b)(iii) हे उप-खंड नाही आणि कोणताही दर दिलेला नाही. म्हणजे आकडा उपविधींतून नव्हे, तर शासन आदेशातून येतो.

तुमच्या समितीने काय करावे

१. आकारणीची पुन्हा गणना फ्लॅटनिहाय सेवा शुल्काच्या १०% अशी करा; सेवा शुल्क उपविधी ६६ आणि Rule 106C-12(2) नुसार काढा, महानगरपालिका कर वगळा. २. चौरस फुटावर किंवा सभासदाच्या भाड्यावर/उत्पन्नावर आधारित कोणतेही सूत्र बंद करा. ३. कुटुंबाच्या प्रत्येक सवलतीची तपासणी para 18 नुसार करा: विवाहित मुलगी आणि नातवंडे कुटुंबात येतात; जावई, मेहुणा (बहिणीचा पती), मेहुणी (पत्नीची बहीण) आणि तिचा पती येत नाहीत. ४. सभासदत्वाच्या प्रतीक्षेतील आणि कागदोपत्री पुरावा दिलेल्या फ्लॅट खरेदीदाराकडून शुल्क आकारू नका. निकालात हे तत्कालीन आदर्श उपविधी ४३(२)(iii)(d) मधून उद्धृत केले आहे; आमच्या डेटासेटमधील २०१४ च्या आदर्श उपविधींमध्ये हे उप-खंड नाही, म्हणून आजच्या उपविधी क्रमांकाचा हवाला म्हणून त्याचा वापर करू नये. ५. गणनेचा आधार इतिवृत्तात नोंदवा. ६. उपविधी त्यानुसार दुरुस्त करा, पण आदेशाच्या खंड (e) नुसार उपविधी दुरुस्त केले नाहीत तरी मर्यादा बंधनकारक राहते हे लक्षात ठेवा.

या निकालाच्या मर्यादा

या निकालाने कलम ७९अ चे निर्देश म्हणून वैध ठरवलेली १०% मर्यादा आता Maharashtra Co-operative Housing Rules 2026 मध्ये आकड्यासह दिसते. Rule 106C-12(1) मध्ये संस्था आकारू शकणाऱ्या शुल्कांची यादी आहे, त्यात अनिवासी शुल्क (h) आहे; Rule 106C-12(2) सेवा शुल्काची व्याख्या देतो; आणि Rule 106C-12(3) अनिवासी शुल्क सेवा शुल्काच्या १०% ठरवतो; सेवा शुल्क स्वतः युनिट/फ्लॅटच्या संख्येने समान विभागले जाते. म्हणजे मर्यादा टिकून आहे, पण आजच्या समितीने केवळ २००१ च्या आदेशाचा नव्हे, तर Rule 106C-12(3) चा हवाला द्यावा.

Maharashtra Rent Control Act, 1999 च्या कलम ३(१)(b) अंतर्गत येणाऱ्या जागांना (बँका, सार्वजनिक क्षेत्रातील उपक्रम, परदेशी दूतावास, बहुराष्ट्रीय कंपन्या, भरणा झालेले भागभांडवल रु. १ कोटी किंवा अधिक असलेल्या कंपन्या) हा आदेश लागू होतो का, हा प्रश्न न्यायालयाने जाणीवपूर्वक खुला ठेवला आणि राज्य शासनावर सोपवला. आधीच वसूल केलेल्या रकमेच्या परताव्याबाबत निकालात कोणताही निर्देश नाही आणि पूर्वलक्षी परिणामाची चर्चाही नाही.