महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्थांमधील देखभाल शुल्क थकबाकी: उपविधी ७० अन्वये कलम १०१ खालील वसुली मार्ग, आणि उपविधी ७०(ब) च्या इंग्रजी-मराठी मजकुरातील तफावत

सभासदाने आठ महिने देखभाल शुल्क भरलेले नाही, आणि समितीत नेमके काय करावे यावर वाद सुरू आहे

एका सभासदाच्या खात्यावर नऊ महिन्यांची देखभाल शुल्क थकबाकी आहे. सचिवाने वारंवार स्मरणपत्रे पाठवली आहेत. समितीच्या सभेत एक सदस्य पाणी जोडणी तोडण्याची मागणी करतो. दुसरा म्हणतो, थांबा आणि पुढच्या लेखापरीक्षणात नोंद करा. तिसरा म्हणतो, "आपण त्याला निबंधकाकडे नेऊ शकतो." या तिघांपैकी कोणतीही कृती संस्थेच्या स्वतःच्या उपविधींनी प्रत्यक्षात दिलेली नाही.

उपविधी ७० पहिल्या प्रश्नाचे उत्तर देते — सभासदाचा भरणा न करणे केव्हा "कसूर" ठरते, ज्यावर समिती कारवाई करू शकते — आणि उपविधी ७०(ब) दुसऱ्या प्रश्नाचे उत्तर देते: त्यावर समितीने काय करणे बंधनकारक आहे. उपविधी ७१ ही कसूर सुरू असताना सभासदाला किती खर्च येतो हे निश्चित करते.

भरणा न करणे "कसूर" केव्हा ठरते

उपविधी ७०(अ) अन्वये, मागणी नोटीस/बिलात नमूद केलेली रक्कम अधिनियमातील कलम ७३ क अन्वये विहित केलेल्या कालावधीत भरली गेली नाही तरच सभासदाने संस्थेच्या आकारणीचा भरणा करण्यास कसूर केली आहे असे समजले जाते. कलम ७३ क अन्वये विहित तो कालावधी संपेपर्यंत उपविधीच्या दृष्टीने "कसूर" नसते — केवळ न भरलेले बिल असते. तो कालावधी संपल्यावर, उपविधी ७०(अ) सचिवावर कर्तव्य टाकते, विवेकाधिकार नाही: सचिवाने कसुरीचे प्रकरण पुढील कारवाईसाठी समितीच्या निदर्शनास आणून दिलेच पाहिजे. त्या टप्प्यानंतर केवळ सौम्य स्मरणपत्रे पाठवत राहणारा सचिव उपविधीचे पालन करत नाही.

वसुलीचा मार्ग — आणि लक्षात घेण्याजोगी तफावत

उपविधी ७०(ब) मध्ये या विषयाचा गाभा आहे: सभासदाने देखभाल व सेवा शुल्क भरण्यास कसूर केल्यास समिती अधिनियमातील कलम १०१ खाली वसुलीची कार्यवाही सुरू करेल — हे इंग्रजी मजकुरातील शब्द आहेत, आणि ते बंधनकारक आहेत, ऐच्छिक नाहीत. येथे स्पष्टपणे नमूद करणे आवश्यक आहे, कारण त्याचा परिणाम समितीच्या वकिलांनी कोणती कागदपत्रे तयार करावीत यावर होतो: त्याच उपविधी ७०(ब) चा मराठी मजकूर, जो दत्तक उपविधींचा तितकाच भाग आहे, असे सांगतो की समिती "अधिनियमातील कलम ९१ किंवा १०१ खाली वसुलीची कार्यवाही करेल" — म्हणजे एक नव्हे, दोन मार्ग. उपविधी ७०(ब) च्या इंग्रजी आणि मराठी आवृत्त्या एकसारखे सांगत नाहीत. दोन्हींपैकी कोणत्याही कलमाखालील प्रक्रिया या उपविधींमध्ये कोठेही नमूद नाही. त्यामुळे "कलम १०१ खाली दाखल करा" हे उपविधीवरून आपोआप ठरत नाही — कोणत्या मार्गाने दाखल करायचे हे ठरवण्यापूर्वी समितीने ही तफावत आणि संबंधित प्रकरण संस्थेच्या वकिलांसमोर ठेवावे.

व्याज थकबाकीच्या तारखेपासून सुरू होते, वसुली दाखल केल्याच्या तारखेपासून नाही

उपविधी ७१ हे निश्चित करते की या सर्व प्रक्रियेदरम्यान थकबाकीवर काय आकारले जाईल: दरसाल २१ टक्के साधे व्याज, किंवा सर्वसाधारण सभेने ठरवलेला त्याहून कमी दर, जे उपविधी ७० अन्वये रक्कम देय झालेल्या तारखेपासून सभासदाने पूर्ण भरणा करेपर्यंत लागू राहते. हिशेब करताना दोन गोष्टी महत्त्वाच्या आहेत. पहिली, व्याजाचे घड्याळ उपविधी ७० अन्वये देय तारखेपासून सुरू होते, समितीने वसुलीचा ठराव मंजूर केल्याच्या तारखेपासून नाही — सभा बोलावण्यास विलंब केल्याने व्याजाचा हिशेब बदलत नाही, परंतु ठरावाशिवाय व्याज साचत राहते. दुसरी, २१ टक्के हा उपविधीचा मूलभूत दर आहे; सर्वसाधारण सभेने ठरावाद्वारे कमी दर निश्चित केला तरच संस्था त्याहून कमी आकारू शकते — उपविधी ७१ समितीला हा दर स्वतःहून वाढवण्याचा अधिकार देत नाही. आणखी एक — आणि व्यावहारिक दृष्टीने सर्वात महत्त्वाची — सावधगिरी: २०२६ च्या सुधारित नियमांची दिशा याच्या उलट आहे. नियम १०६सी-१२ अन्वये थकीत देखभाल शुल्कावरील व्याजदर सर्वसाधारण सभा ठरवू शकते, पण तो दरसाल १२ टक्के साध्या व्याजापेक्षा जास्त असू शकत नाही; त्याहून अधिक दर निश्चित करणारा ठराव त्या मर्यादेपुरता निष्प्रभ ठरतो. उपविधी ७१ मधील २१ टक्के आणि नियम १०६सी-१२ मधील १२ टक्क्यांची कमाल मर्यादा एकाच थकबाकीवर एकाच वेळी लागू होऊ शकत नाहीत. संस्थेचे उपविधी सुधारित नियमांशी जुळवून घेईपर्यंत, व्याज आकारण्यापूर्वी समितीने दराबाबत आपल्या वकिलांचे मत घ्यावे — उपविधीत २१ टक्के लिहिले आहे म्हणून तो दर सुरक्षित आहे असे गृहीत धरू नये.

आपल्या समितीने काय करावे

1. 1सभासदाला उपविधीच्या दृष्टीने "कसूरदार" समजण्यापूर्वी, कलम ७३ क अन्वये विहित कालावधी संपला आहे का ते तपासा (उपविधी ७०(अ)).
2. 2कसूर झाल्यावर, सचिवाने प्रकरण समितीसमोर मांडावे — हे उपविधी ७०(अ) अन्वये कर्तव्य आहे, दुर्लक्ष करण्याजोगी बाब नाही.
3. 3वसुली सुरू करण्याचा समितीचा ठराव मंजूर करा, तो उपविधी ७०(ब) अंतर्गत कारवाई म्हणून नोंदवा — आणि कोणत्या कलमाखाली दाखल करायचे हे अंतिम करण्यापूर्वी, संस्थेच्या वकिलांकडून इंग्रजी मजकुरातील कलम १०१ आणि मराठी मजकुरातील कलम ९१ किंवा १०१ यांचा या विशिष्ट प्रकरणासाठी ताळमेळ घालून घ्या.
4. 4उपविधी ७० अन्वये देय तारखेपासून पूर्ण भरणा होईपर्यंत उपविधी ७१ अन्वये दरसाल २१ टक्के साधे व्याज मोजा, जोपर्यंत सर्वसाधारण सभेने ठरावाद्वारे कमी दर निश्चित केलेला नाही — तसे असल्यास तो ठराव वसुलीच्या कागदपत्रांत नमूद करा.
5. 5मागणी नोटीस, सचिवाचा समितीला दिलेला अहवाल, आणि समितीचा वसुली ठराव — हा कागदोपत्री क्रम जपून ठेवा; उपविधी ७० आणि ७०(ब) दोन्ही या पायऱ्या प्रत्यक्षात, त्यांच्या स्वतःच्या तारखांवर, याच क्रमाने घडल्या असण्यावर अवलंबून आहेत.