लिलावातील खरेदीदाराला निर्विवाद जुनी थकबाकी भरेपर्यंत सोसायटी सभासदत्व नाकारू शकते का? Bombay High Court चा Tanvis Diamoda निकाल

तुमच्या सोसायटीतील एखादा फ्लॅट किंवा गाळा बँकेने किंवा वसुली विक्रीत विकला आहे. खरेदीदार विक्री प्रमाणपत्र आणि नोंदणीकृत करारनामा घेऊन येतो आणि सभासद म्हणून प्रवेश मागतो. खतावणीत आधीच्या मालकाच्या नावावर अनेक वर्षांची थकीत देखभाल रक्कम दिसते.

समितीने ठरवायचे आहे की कायदेशीरदृष्ट्या कशाचा आग्रह धरता येतो आणि किती मुदतीत, कारण गप्प राहिल्यास कलम 22(2) अन्वये गृहीत सभासदत्व मिळू शकते. Bombay High Court ने Tanvis Diamoda Co-operative Housing Society Ltd. v. State of Maharashtra (20 नोव्हेंबर 2025, न्यायमूर्ती Amit Borkar) मध्ये नेमक्या याच प्रश्नाचा विचार केला.

प्रकरणाचा थोडक्यात आढावा

गाळा क्र. 103 श्रीमती Saroj Mehta यांच्या मालकीचा होता. जून 2012 पर्यंतची देखभाल थकबाकी Rs 57,96,197 इतकी होती (त्या कालावधीसाठी निकालात नोंदलेली रक्कम) आणि नोटिसा देऊनही ती भरली गेली नाही. Indian Overseas Bank ने SARFAESI कायद्याखाली ताबा घेतला, 15 मार्च 2021 रोजी विक्री प्रमाणपत्र दिले आणि 27 एप्रिल 2021 रोजी सोसायटीच्या ना-हरकत प्रमाणपत्राशिवाय प्रतिवादी क्र. 4 ला विक्री केली.

प्रतिवादी क्र. 4 ने 19 जून 2021 रोजी सभासदत्वासाठी अर्ज केला. 15 सप्टेंबर 2021 रोजी, म्हणजे 90 दिवसांच्या मुदतीच्या 87 व्या दिवशी, सोसायटीच्या वकिलांनी कळवले की थकबाकी भरल्याशिवाय सभासदत्व देता येणार नाही. उपनिबंधकांनी 22 जुलै 2022 रोजी खरेदीदाराचे कलम 22(2) अन्वयेचे अपील मंजूर केले, सोसायटीचा पुनरीक्षण अर्ज 14 जानेवारी 2025 रोजी फेटाळला गेला आणि सोसायटी High Court मध्ये आली.

न्यायालयाने काय ठरवले

परिच्छेद 12 मध्ये न्यायालयाने कलम 154B-7 अनिवार्य मानले: देय रक्कम वादग्रस्त नसेल तर थकबाकी भरण्याची अट सक्तीची आहे आणि ती सोसायटीच्या आर्थिक स्थैर्याचे रक्षण करते.

SARFAESI बाबत, परिच्छेद 15, 24 आणि 25 नुसार हा कायदा लिलाव खरेदीदारांना सूट देत नाही. तो कायदेशीर मालकी देतो, पण सोसायटीचा थकबाकीचा दावा संपवत नाही, आणि कोणताही कायदा दुसऱ्यावर मात करत नाही. परिच्छेद 14 आणि 16 स्पष्ट करतात की हस्तांतरण पक्षकारांदरम्यान वैध असू शकते पण सोसायटीच्या अभिलेखात प्रभावी नसते; कायदा खरेदीदाराला पैसे भरण्यास भाग पाडत नाही, पण थकबाकी भरेपर्यंत सोसायटीने हस्तांतरणाची नोंद करण्याची गरज नाही.

निर्णय मान्य थकबाकीशी जोडलेला आहे. परिच्छेद 19, 21, 22, 24 आणि 26 मध्ये न्यायालयाने भर दिला की रकमेबाबत कोणताही वाद नव्हता, थकबाकी मान्य, निर्विवाद आणि निश्चित होती, आणि खरेदीदाराने थकबाकीची पूर्ण माहिती असतानाच खरेदी केली व रकमेला कधीही आव्हान दिले नाही. Brightland Co-operative Housing Society Ltd v. Divisional Joint Registrar, Co-operative Societies, 2025 SCC OnLine Bom 2795 हा निकाल न्यायालयाने वेगळा ठरवला, कारण तो रकमेबाबतच्या अनिश्चिततेवर आणि सोसायटीच्या प्रदीर्घ निष्क्रियतेवर आधारित होता. Brightland मधून न्यायालयाने हे तत्त्व घेतले की मागितलेली रक्कम वादात नसेल तर सभासदत्वापूर्वी ती भरणे टाळता येत नाही, तर वादग्रस्त किंवा अनिश्चित थकबाकी आधी कलम 91 किंवा कलम 154B-29 मार्फत निश्चित केली पाहिजे.

परिच्छेद 27 नुसार कलम 22(2) मधील गृहीत सभासदत्व फक्त सोसायटीने कोणताही निर्णय न घेतल्यासच लागू होते; निश्चित व निर्विवाद थकबाकी भरण्याच्या बंधनावर ते मात करत नाही. येथे सोसायटीने 87 व्या दिवशी निर्णय घेतला होता, आणि परिच्छेद 28 मध्ये न्यायालयाने सोसायटीने वाजवीपणे वागल्याचे नमूद केले. आदेशात (परिच्छेद 29 ते 32) खालचे दोन्ही आदेश रद्द झाले, कलम 23(2) मध्ये विहित कालावधीत कळवलेला नकार पुन्हा लागू झाला, आणि खरेदीदाराला थकबाकी भरून सभासदत्व मिळवण्याची मुभा राहिली.

तुमच्या सोसायटीसाठी हे का महत्त्वाचे

खरेदीदाराकडे मालकी आहे म्हणून लिलाव किंवा वसुली विक्रीतील खरेदीदाराला प्रवेश देणे समितीला बंधनकारक नाही. जुन्या मालकाची थकबाकी मान्य आणि निश्चित असेल, तर ती भरेपर्यंत सोसायटी हस्तांतरणाची नोंद नाकारू शकते, आणि गृहीत सभासदत्वाने त्यातून सुटता येत नाही.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1थकबाकी लेखी स्वरूपात वादातीत करा. खरेदीदाराला दिनांकित, बाबवार हिशेबपत्रक बजावा. निकाल थकबाकी मान्य आणि निश्चित असण्यावर आधारित आहे.
2. 2अर्ज मिळाल्याच्या दिवसापासून मुदत नोंदवून ठेवा. B63 नुसार अर्जांची पोच दिली जाते, त्रुटी 15 दिवसांत कळवल्या जातात, आणि अर्जाचा निपटारा जास्तीत जास्त तीन महिन्यांत केला जातो; त्या मुदतीत काही कळवले नाही तर कलम 22(2) अन्वये गृहीत प्रवेशाची तरतूद B39(c) आणि B63 मध्ये आहे.
3. 3समितीच्या बैठकीत निर्णय घ्या आणि कारणे इतिवृत्तात नोंदवा (B63). B39(b) नुसार कायदा, नियम, उपविधी किंवा इतर कोणताही कायदा वा शासन आदेश यांचे पालन न झाल्याच्या कारणावरच नकार देता येतो, म्हणून नेमकी तरतूद नमूद करा.
4. 4निर्णय कारणांसह 15 दिवसांत कळवा (B63), तीन महिन्यांच्या आत.
5. 5ना-हरकत प्रमाणपत्र नसणे हे कारण मानू नका. B38(d) नुसार शेअर्स आणि हितसंबंध हस्तांतरित करण्यासाठी सोसायटीचे ना-हरकत प्रमाणपत्र आवश्यक नाही.
6. 6विद्यमान किंवा माजी सभासदाच्या शेअर्स व हितसंबंधांवरील सोसायटीच्या भाराचा (B74) आणि कलम 46 मध्ये तरतूद केलेल्या वजावटीचा आधार घ्या.
7. 7फक्त कायदेशीर व्याज मागा. B71 नुसार दरवर्षी 21 टक्के साधे व्याज, किंवा सर्वसाधारण सभेने ठरवलेला कमी दर; Rules 2026 मधील Rule 106C-12 थकीत आकारांवरील व्याज सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या दराने, जास्तीत जास्त 12 टक्के साधे व्याज इतके मर्यादित करते.
8. 8खरेदीदाराने न भरल्यास वसुली करा. B70(b) नुसार कलम 101 अन्वये कार्यवाही करावी. 18 जून 2026 पासून लागू असलेल्या Rule 106C-14 (कलम 154B-29) नुसार लेखी नोटीस आणि व्यवस्थापन समिती व सर्वसाधारण सभा या दोन्हींचे ठराव झाल्यानंतर Rs 100 न्यायालयीन शुल्कासह Form Y-6 मध्ये निबंधकांकडे थेट अर्ज करावा लागतो; Form Y-7 मधील प्रमाणपत्र जमीन महसुलाच्या थकबाकीप्रमाणे वसूल करता येते.
9. 9B38(e) पेक्षा जास्त काही मागू नका: हस्तांतरण शुल्क Rs 500, प्रवेश शुल्क Rs 100 आणि सहकार विभागाच्या परिपत्रकाच्या मर्यादेतील अधिमूल्य; कोणतीही देणगी किंवा अंशदान नाही.

या निकालाच्या मर्यादा

हा Bombay High Court च्या एकल न्यायाधीशांचा, मान्य थकबाकीबाबतचा निर्णय आहे. वादग्रस्त किंवा अनिश्चित थकबाकीबाबत तो निर्णय देत नाही; तिथे Brightland आणि कलम 91 किंवा कलम 154B-29 खालील न्यायनिर्णय लागू होतो.

उपविधी परवानगी देत नाहीत अशा रकमा, जसे देणगी, सोसायटी तरीही मागू शकत नाही. 2014 चे उपविधी किंवा Rules 2026 यापैकी कोणतेही लिलाव खरेदीदारासाठी विशेष कार्यपद्धती ठरवत नाही, आणि दोन्हींपैकी कोणातही हस्तांतरणासाठी थकबाकी-नसल्याच्या प्रमाणपत्राची पूर्वअट नाही.

हा निकाल Rules 2026 च्या (18 जून 2026 पासून लागू) आधीचा आहे; ही नियमावली वसुलीचा मार्ग बदलते (Rule 106C-14) आणि व्याजावर 12 टक्क्यांची मर्यादा घालते (Rule 106C-12), पण कलम 154B-7 ला स्पर्श करत नाही.