सोसायटी शेजारील मोकळ्या जागेबाबतच्या वादामुळे फ्लॅट हस्तांतरण नाकारू शकते का? Punam CHS v. Alok Agarwal मधील Bombay High Court निर्णयाचे विश्लेषण

तुमच्या इमारतीतील एक फ्लॅट नुकताच हस्तांतरित झाला आहे. करारनामा नोंदणीकृत आहे, शेअर्सची कागदपत्रे फाईलमध्ये आहेत आणि नवीन खरेदीदाराने सभासदत्वासाठी अर्ज केला आहे. पण त्या फ्लॅटच्या मालकांशी शेजारच्या बागेबद्दल, गच्चीबद्दल किंवा मोकळ्या जागेबद्दल सोसायटीचा वाद सुरू आहे, आणि समितीच्या बैठकीत कोणीतरी म्हणतो, “हा वाद मिटेपर्यंत हस्तांतरण थांबवून ठेवा.” हे शहाणपणाचे वाटते. Bombay High Court ने नेमक्या याच विचाराची तपासणी केली आणि समोरच्या तथ्यांवर तो टिकत नाही असे ठरवले.

प्रकरणाचा थोडक्यात आढावा

Punam Co-operative Housing Society Ltd. v. Alok Agarwal & Ors. ही Bombay High Court मधील, Ordinary Original Civil Jurisdiction अंतर्गत, Writ Petition No. 1480 of 2010 होती. G.S. Kulkarni, J. यांनी 26 जुलै 2019 रोजी तिचा निकाल दिला (2019 (5) ABR 781). प्रतिवादी क्रमांक 1 ने सोसायटीच्या नेपियन सी रोड, मुंबई येथील “Punam” इमारतीतील (परिच्छेद 5) फ्लॅट क्रमांक 1, अनेक्स, गॅरेज आणि स्टिल्ट पार्किंगसह, 30.5.2007 च्या नोंदणीकृत Deed of Transfer द्वारे खरेदी केला. फ्लॅटला लागून असलेली मोकळी जागा आणि बाग ही सोसायटीची जागा आहे, असा सोसायटीचा दावा होता. प्रतिवादी क्रमांक 1 ने 4.3.2008 रोजी शेअर्स हस्तांतरणासाठी अर्ज केला (परिच्छेद 9). सचिवांनी 31.5.2008 रोजी मोकळ्या जागेचा दावा आणि कथित strong-arm tactics चा हवाला देत अर्ज नाकारला (परिच्छेद 9 व 20). प्रतिवादी क्रमांक 1 ने उपनिबंधकांकडे धाव घेतली; त्यांनी 10.10.2008 रोजी कलम 23(2) अंतर्गत अर्ज मंजूर करून हस्तांतरणाचा आदेश दिला (परिच्छेद 11 व 12). सोसायटीचे कलम 154 अंतर्गतचे पुनरीक्षण अर्ज फेटाळला गेला (परिच्छेद 13), आणि त्यानंतर सोसायटीने ही रिट याचिका दाखल केली.

न्यायालयाने काय ठरवले

खालच्या स्तरांवर सुसंगत (concurrent) निष्कर्ष आहेत, हे नोंदवून न्यायालयाने सुरुवात केली. आपण अपील अधिकारक्षेत्र वापरत नसून फक्त स्पष्ट बेकायदेशीरपणा किंवा विपर्यास (perversity) शोधत आहोत, असे न्यायालयाने म्हटले (परिच्छेद 19). सोसायटीने Deed of Transfer च्या अंमलबजावणीला आव्हान दिले नव्हते, तसेच हस्तांतरण अर्ज आपल्या पोटनियमांचे, अधिनियमाचे किंवा नियमांचे पालन करत नव्हता असेही म्हटले नव्हते. नकार पत्रातील कारणे कलम 23 च्या आवश्यकतांशी असंबद्ध होती (परिच्छेद 22). खरेदीदाराच्या ताब्यातील क्षेत्र जास्त आहे किंवा त्यातील काही भाग सोसायटीचा आहे, हा निव्वळ दिवाणी वाद आहे आणि सोसायटीचा उपाय दिवाणी दावा दाखल करणे हा होता (परिच्छेद 23). तसेच सभासदत्व अर्जावर सोसायटी हस्तांतरकाच्या मालकी हक्काची अशी चौकशी करू शकत नाही की ज्यामुळे नोंदणीकृत करारालाच आव्हान दिले जाईल (परिच्छेद 28). Harish Commercial Premises (परिच्छेद 29), RNA Classics (परिच्छेद 30) आणि Apna Sahakari Bank (परिच्छेद 31) यांवर भर देत न्यायालयाने परिच्छेद 32 मध्ये ठरवले:

> Once there was a registered agreement and it was not declared to be illegal by competent court the society cannot reject the membership application and refuse to transfer the shares.

यातील अट महत्त्वाची आहे. न्यायालयाने फ्लॅटला लागून असलेल्या जागेवर हक्क सांगणारी सोसायटी आणि योग्य रीतीने व नियमांनुसार अर्ज करणारी व्यक्ती असा संदर्भ घेतला (परिच्छेद 32). “कारणे दिलेली नाहीत” हा स्वतंत्र आक्षेप टिकला नाही, कारण आदेशांमध्ये कारणे नोंदवली होती आणि सोसायटीने कोणतेही नुकसान दाखवले नाही (परिच्छेद 33 व 34). याचिका नमूद निरीक्षणांच्या अधीन राहून फेटाळण्यात आली (परिच्छेद 37), खर्चाबाबत कोणताही आदेश नाही (परिच्छेद 39).

तुमच्या सोसायटीसाठी याचे महत्त्व

कलम 23(1) नुसार कोणतीही सोसायटी पुरेशा कारणाशिवाय पात्र व्यक्तीला सभासदत्व नाकारू शकत नाही. पोटनियम 39(b) याहून पुढे जाऊन नकार फक्त अधिनियम, नियम, पोटनियम, अन्य कोणताही कायदा किंवा शासनाने आपल्या वैधानिक अधिकारांचा वापर करून काढलेला आदेश यांच्या पालनाअभावी देता येतो असे मर्यादित करतो. कलम 23 च्या चौकशीशी असंबद्ध असलेल्या तक्रारीसाठी हस्तांतरण अडवून ठेवणे यापैकी कशातही बसत नाही. मोकळ्या जागेचा वाद कलम 23 शी पूर्णपणे असंबद्ध असल्याचे न्यायालयाने म्हटले (परिच्छेद 35). चूक केल्याची किंमत मोठी आहे: या सोसायटीने 2008 मध्ये नकार दिला, कलम 23(2) अंतर्गत उपनिबंधकांसमोर हरली, पुनरीक्षणात हरली, उच्च न्यायालयातही हरली, आणि मालकीचा खरा प्रश्न मात्र स्वतंत्रपणे लढावाच लागत होता.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1हस्तांतरणाची फाईल स्वतंत्र ठेवा. ती फक्त पोटनियम 38(e) शी तपासा: शेअर प्रमाणपत्रासह अर्ज, हस्तांतरितीचा सभासदत्व अर्ज, हस्तांतरकाचा राजीनामा, नोंदणीकृत व मुद्रांकित करार, वैध कारणे, देणी फेडण्याबाबत हस्तांतरकाचे हमीपत्र, विहित शुल्क व प्रीमियम, अन्य कायद्यानुसार किंवा वित्तपुरवठा करणाऱ्या संस्थेकडून आवश्यक असलेले कोणतेही ना हरकत प्रमाणपत्र किंवा मंजुरी, तसेच पोटनियमांनी विहित केलेली हमीपत्रे व घोषणापत्रे.
2. 2ना हरकत प्रमाणपत्राचा (NOC) आग्रह धरू नका. पोटनियम 38(d) नुसार ते आवश्यक नाही; दोन्हीपैकी कोणत्याही पक्षाने मागितले तर समिती ते एका महिन्याच्या आत गुणवत्तेवर विचारात घेते.
3. 3मोकळ्या जागेचा किंवा पार्किंगचा वाद त्याच्या योग्य ठिकाणी, म्हणजे दिवाणी दावा किंवा Co-operative Court मधील वादाकडे, पाठवा. न्यायालयाने परिच्छेद 23 मध्ये हेच दाखवले आहे, आणि परिच्छेद 38 ने ते मुद्दे प्रलंबित कार्यवाहीसाठी स्पष्टपणे खुले ठेवले आहेत.
4. 4सचिवांनी अर्जाची छाननी करून कोणतीही त्रुटी 15 दिवसांत कळवावी (पोटनियम 63(b)), आणि अर्जाचा निपटारा तीन महिन्यांत करावा (पोटनियम 63(e)).
5. 5गृहीत सभासदत्वाच्या सापळ्याचे भान ठेवा. तीन महिन्यांत निर्णय कळवला नाही तर हस्तांतरिती सभासद म्हणून गृहीत धरला जातो (पोटनियम 39(c) व 63(g)). निबंधकांनी अर्ज पाठवला असल्यास, साठ दिवस मौन राहिल्यास कलम 23(1A) नुसार सभासदत्व गृहीत धरले जाते.
6. 6नकार द्यायचाच असेल तर फक्त अनुपालनाच्या अभावी द्या, कारणे सभेच्या इतिवृत्तात नोंदवा (पोटनियम 63(f)), आणि निर्णय कारणांसह 15 दिवसांत कळवा (पोटनियम 63(g)). लक्षात ठेवा, खरेदीदाराला साठ दिवसांत निबंधकांकडे अपील करता येते आणि त्यांचा निर्णय अंतिम असतो (कलम 23(2) व 23(3)).
7. 7सभासदत्व मिळाल्यानंतर, सोसायटीचे पत्र किंवा निबंधकांचा आदेश मिळताच सभासद हक्क वापरू शकतो (पोटनियम 40). तुमच्या उत्तरात असे नमूद करा की प्रवेश सोसायटीच्या स्वतंत्र दाव्याला बाधा न आणता दिला आहे, कारण परिच्छेद 38 ने सर्व मुद्दे खुले ठेवले आहेत.

या निर्णयाच्या मर्यादा

हा एका न्यायमूर्तींचा रिट निर्णय असून तो स्वतःच्या तथ्यांवर आधारित आहे, जिथे नोंदणीकृत करार अबाधित होता आणि अधिनियम, नियम किंवा पोटनियमांचे उल्लंघन झाल्याचा आरोप नव्हता (परिच्छेद 22 व 32). मोकळ्या जागेचा मालक कोण हे तो ठरवत नाही; परिच्छेद 38 ने ते स्पष्टपणे खुले ठेवले आणि Co-operative Court मधील प्रकरण व उच्च न्यायालयातील दावा प्रलंबित होते. तसेच सोसायटी कधीही नकार देऊ शकत नाही असेही तो म्हणत नाही: कलम 23(1) अजूनही “पुरेशा कारणा”वर अवलंबून आहे आणि पोटनियम 39(b) अनुपालन न झाल्यास नकारास अजूनही परवानगी देतो. शेवटी, गृहनिर्माण संस्थांसाठीची प्रवेश प्रक्रिया आता 2026 च्या नियमांतील नवीन प्रकरण XI-B मध्ये गेली आहे (नियम 106C-4 ते 106C-6, जुन्या नियम 19 च्या जागी), मात्र हा निर्णय ज्याचा अर्थ लावतो ते अधिनियमातील कलम 23 अपरिवर्तित आहे.