बिल्डर स्टिल्ट किंवा खुले पार्किंग विकू शकतो का? Nahalchand v. Panchali CHS प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाचा निर्णय, सोप्या भाषेत

बिल्डरने स्टिल्टमधील पार्किंग स्वतःकडे ठेवले आहे, त्यातील काही जागा निवडक सभासदांना पत्राद्वारे विकल्या आहेत, आणि आता सोसायटीला सांगतो की त्यावर तुमचा काही अधिकार नाही. एक सभासद बुकिंगच्या वेळी प्रत्येक खरेदीदाराने सही केलेले हमीपत्र दाखवतो, ज्यात स्टिल्टमधील जागा प्रवर्तकाच्या (बिल्डरच्या) मालकीच्या आहेत असे लिहिले आहे. समितीला कृती करता येईल की नाही, याबद्दल संभ्रम आहे. MOFA लागू असलेल्या इमारतीसाठी सर्वोच्च न्यायालयाने २०१० मध्ये या प्रश्नाचे उत्तर दिले, आणि ते सोसायटीच्या बाजूचे आहे.

प्रकरणाचा थोडक्यात आढावा

Nahalchand Laloochand Pvt. Ltd. या प्रवर्तकाने मुंबईतील दहिसर (पूर्व) येथील आनंद नगर येथे मालमत्ता विकसित करून सदनिका विकल्या. खरेदीदारांनी Panchali Co-operative Housing Society Ltd. ही सोसायटी स्थापन केली; इमारतीत ५६ सदनिका होत्या. प्रवर्तकाने Bombay City Civil Court मध्ये दावा दाखल करून, स्टिल्ट भागातील २५ पार्किंग जागांच्या ताब्यात सोसायटीने हस्तक्षेप करू नये यासाठी कायमस्वरूपी मनाई हुकूम मागितला. प्रत्येक खरेदीदाराने अशा आशयाचे घोषणापत्र दिले होते की आराखड्यात दाखवलेल्या स्टिल्ट किंवा खुल्या पार्किंग जागा केवळ प्रवर्तकाच्या मालकीच्या आहेत.

City Civil Court, Greater Bombay ने ४ एप्रिल २००७ रोजी दावा फेटाळला आणि Bombay High Court ने २५ एप्रिल २००८ रोजी पहिले अपील फेटाळले. सर्वोच्च न्यायालयात सात अपिले आली, आणि न्यायमूर्ती R.M. Lodha व न्यायमूर्ती A.K. Patnaik यांनी ३१ ऑगस्ट २०१० रोजी ती एकत्रितपणे निकाली काढली (Civil Appeal No. 2544 of 2010, (2010) 9 SCC 536).

न्यायालयाने चार प्रश्न मांडले (परिच्छेद १२): स्वतंत्र गॅरेज हे महाराष्ट्र सदनिका मालकी अधिनियम, १९६३ (MOFA) च्या कलम २(a-1) नुसार सदनिका आहे का; MOFA लागू इमारतीतील स्टिल्ट किंवा खुले पार्किंग हे गॅरेज आहे का; नसल्यास ते सामायिक क्षेत्र व सुविधांचा भाग आहे का; आणि अशा पार्किंगबाबत प्रवर्तकाचे सोसायटीविरुद्ध कोणते अधिकार आहेत.

न्यायालयाने काय ठरवले

• •स्वतंत्र गॅरेज, म्हणजे स्वतःच एक स्वतंत्र घटक असलेले गॅरेज, हे कलम २(a-1) नुसार सदनिका नाही. आणि गॅरेजसह हे शब्द केवळ सदनिकेला संलग्न गॅरेजपुरते आहेत (परिच्छेद २९).
• •त्या कलमातील गॅरेज म्हणजे छत आणि तीन बाजूंना भिंती असलेली जागा. उघडी किंवा छत नसलेली पार्किंगची जागा त्यात येत नाही (परिच्छेद ३५). स्टिल्ट भाग पार्किंगसाठी वापरता येत असला तरी MOFA च्या उद्देशाने तो गॅरेज नाही (परिच्छेद ३६).
• •त्यामुळे स्टिल्ट आणि खुले पार्किंग हे सामायिक क्षेत्र व सुविधांचा भाग आहेत. कसोटी अशी की इमारतीचा तो भाग सर्वसाधारणपणे सामायिक वापरात आहे का; प्रत्येक खरेदीदार तो प्रत्यक्ष वापरतो का हे महत्त्वाचे नाही (परिच्छेद ३७-३८). जाहिरातीत किंवा करारात प्रवर्तकाने ती जागा सामायिक म्हणून नमूद केली नाही, एवढ्यानेच तो यातून सुटू शकत नाही (परिच्छेद ३८).
• •प्रवर्तकाकडे फक्त एवढाच अधिकार उरतो की स्टिल्ट पार्किंगचा खर्च प्रत्येक सदनिकेच्या चटई क्षेत्राच्या प्रमाणात आकारावा. अशी जागा विकता येतच नाही, असे न्यायालयाने म्हटले (परिच्छेद ३९).
• •खरेदीदारांनी दिलेली हमीपत्रे ना सदनिका खरेदीदारांवर, ना सोसायटीवर बंधनकारक आहेत, असे ठरले (परिच्छेद ४१). अपिले फेटाळण्यात आली (परिच्छेद ४२).

> “प्रवर्तकाला अशा इमारतीचा जो भाग कलम २(a-1) नुसार ‘सदनिका’ नाही तो विकण्याचा कोणताही अधिकार नाही, आणि संपूर्ण जमीन व इमारत संस्थेच्या नावे हस्तांतरित करावी लागते; प्रवर्तकाकडे फक्त न विकलेल्या सदनिका विकण्याचा अधिकार उरतो.” (परिच्छेद ४०, मराठी भावानुवाद)

तुमच्या सोसायटीसाठी हे का महत्त्वाचे

MOFA लागू असलेल्या इमारतीत स्टिल्टमधील जागेचे विक्रीपत्र, किंवा ती जागा बिल्डरची असल्याचे खरेदीदाराने सही केलेले हमीपत्र, यामुळे ती जागा आपोआप बिल्डरची मालमत्ता ठरत नाही.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1प्रथम खात्री करा की तुमची इमारत MOFA अंतर्गत विकसित व विकली गेली आहे. हा निर्णय फक्त अशाच इमारतींना लागू होतो.
2. 2मंजूर आराखडा, करार, हमीपत्रे आणि बिल्डरने पार्किंग जागा दिल्याची किंवा विकल्याची सर्व पत्रे गोळा करा, आणि उत्तर देण्यापूर्वी कायदेशीर सल्ला घ्या.
3. 3सही केलेले हमीपत्र किंवा विक्रीपत्र अंतिम मानू नका. स्टिल्ट व खुले पार्किंग हे सामायिक क्षेत्र आहे अशी सोसायटीची भूमिका लेखी नोंदवा आणि कलम ११ नुसार संपूर्ण जमीन व इमारत सोसायटीच्या नावे हस्तांतरित करण्याची प्रवर्तकाकडे मागणी करा.
4. 4पार्किंग सोसायटीच्या स्वतःच्या नियमांखाली आणा. उपविधी ७८ नुसार सर्वसाधारण सभेने पार्किंग नियम तयार करून स्वीकारावेत; उपलब्ध जागांचे वाटप समितीकडून प्रथम येणाऱ्यास प्रथम या तत्त्वावर होते. उपविधी ७९ नुसार सोसायटीने स्टिल्ट व खुल्या जागेला क्रमांक देऊन आखणी करावी. उपविधी ३(x) स्टिल्टला पार्किंग स्पेसच मानतो, आणि उपविधी ६८(a)(xxiii) नुसार सामायिक पार्किंग जागेची देखभाल सोसायटी करते.
5. 5वाटप निष्पक्षपणे करा. उपविधी ८० नुसार वाहन असलेला सभासद जागेसाठी पात्र असतो, साधारणपणे एकापेक्षा जास्त नाही. पात्र सभासद उपलब्ध जागांपेक्षा जास्त असल्यास उपविधी ८१ नुसार वार्षिक आधारावर निष्पक्ष व पारदर्शक प्रक्रियेने वाटप करावे.
6. 6पार्किंग शुल्क सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या दराने आकारा (उपविधी ८३ व ६५(viii)), आणि दुचाकी व ऑटोरिक्षासाठी आधी परवानगी व शुल्क आवश्यक ठेवा (उपविधी ८४). लक्षात ठेवा, उपविधी ७८ नुसार सभासदाला वाटप झालेली जागा विकण्याचा किंवा हस्तांतरित करण्याचा अधिकार नाही.

या निर्णयाच्या मर्यादा

• •हा निर्णय फक्त MOFA लागू असलेल्या इमारतींपुरता मर्यादित आहे. MOFA बाहेरील इमारतींबद्दल तो काहीही सांगत नाही.
• •परिच्छेद ३९ व ४० मधील निर्णायक वाक्ये स्टिल्ट पार्किंगसाठी शब्दबद्ध आहेत, जरी प्रश्न (iv) दोन्ही प्रकारांसाठी मांडला होता. खुल्या पार्किंगसाठीचे निष्कर्ष परिच्छेद ३५, ३७ व ३८ वर आधारित आहेत.
• •FSI आणि मालमत्ता कर हे प्रश्न न्यायालयाने ठरवले नाहीत. High Court ने त्यावर विसंबून राहायला नको होते, एवढेच म्हटले.
• •सोसायटी सभासदांमध्ये पार्किंगचे वाटप कसे करते, किती जागा असाव्यात, शुल्क किंवा देखभाल याबद्दल न्यायालयाने काही सांगितले नाही. ते सोसायटीच्या उपविधींनुसार ठरते.
• •पार्किंग फक्त त्याच लेआउटमधील खरेदीदारांना विकण्याच्या प्रवर्तकाच्या हमीबाबत न्यायालयाने निर्णय दिला नाही.
• •हा खटला २०१० मध्ये, RERA पूर्वी, MOFA अंतर्गत ठरला. तुमचा प्रकल्प नंतरच्या कायद्याखाली नोंदणीकृत असल्यास, या निर्णयावर विसंबून राहण्यापूर्वी सध्याची स्थिती तुमच्या वकिलाकडून तपासून घ्या.