106C-12
देखभाल शुल्क व विभाजन
नियम १०६सी-१२ गृहनिर्माण संस्थांकडून आकारल्या जाणाऱ्या शुल्कांची सर्वसमावेशक यादी आणि — सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे — प्रत्येक शुल्कासाठी कायदेशीरदृष्ट्या बंधनकारक विभाजन आधार निश्चित करतो. हे शुल्क कसे विभागले जातात यावरील वाद संपवतो आणि सभासदांना चुकीच्या बिलाला आव्हान देण्याचा स्पष्ट आधार देतो.
अनुज्ञेय शुल्कांची संपूर्ण यादी (नियम १०६सी-१२(१))
- (अ) सेवा आकार
- (ब) मालमत्ता कर
- (क) पाणी आकार
- (ड) लिफ्ट दुरुस्ती, देखभाल व चालवण्याचा खर्च — नवीन लिफ्ट बसवण्याच्या खर्चासह
- (इ) कार पार्किंग आकार
- (फ) थकीत आकारांवरील व्याज
- (ग) कर्ज परतफेडीचे हप्ते व व्याज
- (ह) बिनभोगवटा आकार
- (आय) विमा आकार
- (जे) भाडेपट्टा भाडे
- (के) अकृषिक कर
- (एल) संस्थेच्या विविध निधींसाठी अंशदान
- (एम) सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेले इतर कोणतेही आकार — मात्र ते अधिनियम व नियमांशी विसंगत नसावेत
“सेवा आकार” मध्ये काय समाविष्ट होते? (नियम १०६सी-१२(२))
बहुतेक संस्थांच्या मासिक बिलांमधील सर्वात मोठा घटक म्हणजे सेवा आकार. त्यात काय समाविष्ट करता येते, हे नियम १०६सी-१२(२) परिपूर्णपणे निश्चित करतो:
- कार्यालयीन कर्मचारी, लिफ्टमन, पहारेकरी, माळी व संस्थेच्या इतर कर्मचाऱ्यांचे पगार.
- संस्थेचे स्वतंत्र कार्यालय असल्यास: त्या कार्यालयाचे मालमत्ता कर, वीज आकार व पाणी आकार.
- छपाई, लेखनसामग्री व टपाल खर्च.
- व्यवस्थापन समिती सदस्य व कर्मचाऱ्यांचा प्रवास भत्ता व वाहन खर्च.
- सभांमध्ये व्यवस्थापन समिती सदस्यांना दिले जाणारे बैठक शुल्क (सिटिंग फी).
- गृहनिर्माण महासंघ व इतर संलग्न सहकारी संस्थांची वार्षिक वर्गणी.
- गृहनिर्माण महासंघ व इतर सहकारी संस्थांच्या संलग्नतेसाठीचे प्रवेश शुल्क.
- लेखापरीक्षण शुल्क: अंतर्गत लेखापरीक्षण, वैधानिक लेखापरीक्षण, फेरलेखापरीक्षण व चाचणी लेखापरीक्षण.
- सर्वसाधारण सभा, समिती सभा व उपसमिती सभांचा खर्च.
- रिटेनर शुल्क, कायदेशीर खर्च व हद्दीच्या चौकशीचे शुल्क.
- सामाईक वीज आकार.
आकार विभाजनाचा आधार (नियम १०६सी-१२(३))
व्यवस्थापन समितीने सभासद/युनिटधारकांमध्ये आकारांचे विभाजन काटेकोरपणे खालील आधारावरच केले पाहिजे:
| आकार | विभाजन कसे होते |
|---|---|
| सेवा आकार | युनिट/सदनिकांच्या संख्येनुसार समान |
| मालमत्ता कर | स्थानिक प्राधिकरणाने निश्चित केल्याप्रमाणे; सामाईक क्षेत्रासाठी प्रत्येक युनिट/सदनिकेच्या चटईक्षेत्रानुसार |
| पाणी आकार | मंजूर बांधकाम आराखड्यानुसार प्रत्येक सदनिकेतील नळजोडण्या/नळांची एकूण संख्या व आकारमानानुसार |
| लिफ्ट देखभाल, चालन व नवीन लिफ्ट | ज्या इमारतीत लिफ्ट आहे त्या इमारतीतील सदनिकांमध्ये समान — इतर इमारती वगळून |
| कार पार्किंग आकार | सर्वसाधारण सभेने निश्चित केलेल्या दराने |
| थकीत आकारांवरील व्याज | सर्वसाधारण सभेने निश्चित केलेल्या दराने — दरसाल १२% सरळ व्याजापेक्षा अधिक नाही |
| कर्ज परतफेड व व्याज | वित्तीय संस्थेने प्रति हप्ता निश्चित केलेली रक्कम |
| बिनभोगवटा आकार | सेवा आकाराच्या १०% |
| विमा आकार | प्रत्येक सदनिकेच्या चटईक्षेत्रानुसार; व्यावसायिक वापरासाठीचा अतिरिक्त विमा हप्ता संबंधित व्यावसायिक भोगवटादाराने भरावा |
| भाडेपट्टा भाडे | प्रत्येक युनिट/सदनिकेच्या चटईक्षेत्रानुसार |
| सिंकिंग फंड वर्गणी | प्रत्येक सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाच्या दरसाल किमान ०.२५%, सर्वसाधारण सभेने निश्चित केलेल्या दराने |
| दुरुस्ती व देखभाल निधी | प्रत्येक सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाच्या दरसाल किमान ०.७५%, सर्वसाधारण सभेने निश्चित केलेल्या दराने |
| मोठ्या दुरुस्तीचा निधी | प्रत्येक सदनिका/युनिटच्या चटईक्षेत्रानुसार |
| शिक्षण व प्रशिक्षण निधी | प्रति सभासद ₹१० किंवा शासनाने निश्चित केलेला दर — यापैकी जो अधिक असेल तो |
| निवडणूक निधी | सभासदांमध्ये समान |
| कल्याण निधी | सभासदांकडून स्वेच्छेने |
| इतर कोणताही निधी | सभासदांमध्ये समान |
| सुविधा आकार (क्लब, जिम, जलतरण तलाव) | वापरानुसार — जे ती सुविधा वापरतात त्यांच्याकडून |
| क्रीडांगण, उद्यान, जॉगिंग ट्रॅक | युनिट/सदनिकांच्या संख्येनुसार समान |
बिनभोगवटा आकार — केव्हा लागू होतो
सदनिका सभासद किंवा त्यांच्या कुटुंबीयांच्या भोगवट्यात नसेल तेव्हा बिनभोगवटा आकार लावला जातो. हा आकार सेवा आकाराच्या १०% इतका असतो.
सामान्य उदाहरण: सभासदाने आपली सदनिका भाडेकरूला भाड्याने दिली आहे. अशा वेळी संस्था सेवा आकारावर १०% अतिरिक्त आकार लावू शकते.
सभासद स्वतः तेथे राहत नसले तरी, सदनिका सभासदाच्या कुटुंबीयांच्या वापरात असल्यास संस्था बिनभोगवटा आकार लावू शकत नाही. सभासदाच्या कुटुंबातील कोणीही सदनिकेत राहत नसेल तेव्हाच हा आकार लागू होतो.
थकबाकीवरील व्याज — दरसाल १२% ची कमाल मर्यादा
थकीत देखभाल आकारांवर व्याजदर निश्चित करण्याचा अधिकार सर्वसाधारण सभेला आहे, परंतु हा दर दरसाल १२% सरळ व्याजापेक्षा अधिक असू शकत नाही (नियम १०६सी-१२ विभाजन तक्ता, बाब ६).
हा दर निश्चित करणारा ठराव सर्वसाधारण सभेनेच — व्यवस्थापन समितीने नव्हे — मंजूर केला पाहिजे. व्यवस्थापन समिती एकतर्फीपणे यापेक्षा जास्त दर लादू शकत नाही.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
नियम १०६सी-१२ नुसार लिफ्टचा खर्च “ज्या इमारतीत लिफ्ट आहे त्या इमारतीतील सदनिकांमध्ये समान” विभागला जातो. त्याच इमारतीतील तळमजल्यावरील सदनिकांनाही आकार लावता येतो — नियम विभाजन इमारतीनुसार करतो, मजल्यानुसार नाही. मात्र, लिफ्ट नसलेल्या स्वतंत्र इमारतींना इतर इमारतींतील लिफ्टसाठी आकार लावू नये.
या नियमांचा आपल्या संस्थेसाठी कसा उपयोग कराल?
ही माहिती केवळ सामान्य ज्ञानासाठी आहे. आपल्या विशिष्ट परिस्थितीसाठी पात्र अॅडव्होकेटचा सल्ला घ्या.
Source: Maharashtra Government Gazette, Part IV-B, No. 366, dated 22 June 2026 · Notification No. Sanini 0321/C.R.41/13-C, dated 18 June 2026
मागील
संस्थेचे निधी — कर्जनिवारण, दुरुस्ती व इतर
106C-10 · 106C-11
पुढील
व्यवस्थापन, वार्षिक सभा व पुनर्विकास
106C-13
आपल्या संस्थेत हीच अडचण आहे?
नियम माहीत असणे वेगळे; तो प्रत्यक्षात लागू करून घेणे वेगळे.
Expert Jurist LLP महाराष्ट्रातील सहकारी गृहनिर्माण संस्था व त्यांच्या सभासदांना याच तरतुदींबाबत सल्ला देते — अनुपालन, सर्वसाधारण सभेची कार्यपद्धती, मागणी नोटीस व थकबाकी वसुली.
MCS नमुने, अनुपालन दिनदर्शिका आणि संपूर्ण उपविधी संग्रह — पूर्णपणे विनामूल्य.