महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्थेतील कर्जनिवारण निधी विरुद्ध दुरुस्ती निधी: उपविधी १३ आणि १४

व्यवस्थापन समिती लिफ्टच्या मोठ्या दुरुस्तीचे नियोजन करण्यासाठी बसते आणि हिशोबाच्या वहीत अनेक वर्षांपासून एकाच अर्थाने वापरले जाणारे दोन शब्द समोर येतात: दुरुस्ती व देखभाल निधी (Repairs and Maintenance Fund) आणि कर्जनिवारण निधी (Sinking Fund). समितीतील एक सदस्य महिन्याच्या इलेक्ट्रिशियनचे बिल भरण्यासाठी कर्जनिवारण निधीतून रक्कम काढू इच्छितो. दुसरा सदस्य संरचनात्मक तडा आढळल्यानंतर पुनर्बांधकामासाठी दुरुस्ती व देखभाल निधीतील शिल्लक वापरू इच्छितो. दोघेही, विरुद्ध दिशेने, एकच चूक करण्याच्या मार्गावर आहेत.

गृहनिर्माण सहकारी संस्थांचे आदर्श उपविधी (२०१४) या दोन निधींना उपविधी १३ अन्वये दोन स्वतंत्र उद्देशांसाठी निर्माण केलेले दोन स्वतंत्र निधी मानतात, आणि त्यांच्या वापराचे नियमन उपविधी १४ अन्वये स्वतंत्रपणे केले जाते. या दोन्हींमध्ये गल्लत करणे ही केवळ हिशोबातील चूक नसते — तो चुकीच्या उद्देशासाठी पारित केलेला ठराव असतो, जो लेखापरीक्षक किंवा निबंधक प्रश्नांकित करू शकतात.

उपविधी १३ अन्वये उभारावयाचे निधी

उपविधी १३ प्रत्येक संस्थेला सदस्यांकडून अंशदान गोळा करून पुढील निधी उभारण्याचे निर्देश देते.

• •दुरुस्ती व देखभाल निधी — उपविधी १३(अ): सर्वसाधारण सभेने निश्चित केलेल्या दराने, परंतु वास्तुशास्त्रज्ञाने प्रमाणित केलेल्या प्रत्येक सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाच्या किमान दरसाल ०.७५ टक्के या मर्यादेच्या अधीन, संस्थेच्या नेहमीच्या वारंवार होणाऱ्या दुरुस्तीचा खर्च भागविण्यासाठी.
• •प्रमुख दुरुस्ती निधी — उपविधी १३(ब): जेव्हा आवश्यकता असेल तेव्हा, सदनिकेच्या क्षेत्रफळाच्या आधारे सर्वसाधारण सभा ठरवील त्या दराने — यासाठी कोणताही निश्चित किमान दर नाही, कारण हा निधी वार्षिक ठरलेला नसून गरजेनुसार उभारला जातो.
• •कर्जनिवारण निधी (सिंकिंग फंड) — उपविधी १३(क): सर्वसाधारण सभेत ठरविलेल्या दराने, परंतु वास्तुशास्त्रज्ञाने प्रमाणित केलेल्या प्रत्येक सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाच्या (जमिनीची प्रमाणबद्ध किंमत वगळून) किमान दरसाल ०.२५ टक्के या मर्यादेच्या अधीन.
• •शिक्षण व प्रशिक्षण निधी — उपविधी १३(ड): सदस्यांकडून दरमहा प्रति सदनिका रु. १०/- किंवा सर्वसाधारण सभा ठरवील त्याप्रमाणे; अधिनियमाच्या कलम २४(अ) अन्वये विनियोग (उपविधी १४(ड)).

केवळ दरांवरूनच या दोन निधींमधील फरक स्पष्ट होतो. दुरुस्ती व देखभाल निधी इमारतीच्या नेहमीच्या, दरवर्षी होणाऱ्या झीजेसाठी ठरवलेला आहे. कर्जनिवारण निधी दरसाल कमी दराने आकारला जातो, कारण तो इमारतीच्या संपूर्ण आयुष्यात एकदा किंवा दोनदाच लागणाऱ्या मोठ्या गरजेसाठी हळूहळू साचत जावा असा त्याचा उद्देश आहे.

प्रत्येक निधी नेमका कशासाठी खर्च करता येतो

उपविधी १४ प्रत्येक निधीचा विनियोगाच्या वेळचा उद्देश निश्चित करतो, आणि येथेच समित्या सर्वाधिक चुकतात. उपविधी १४ चा शेवट या सर्वांना लागू होणाऱ्या एका अटीने होतो: "सर्व प्रकारच्या निधींचा विनियोग संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेच्या पूर्व परवानगीनेच करण्यात येईल." — आणि उपविधी १४(अ) व १४(ब) च्या मराठी मजकुरात हीच अट त्या उपकलमांतच पुन्हा नमूद केलेली आहे. पुढील फरक कोणते काम कोणत्या निधीसाठी पात्र आहे याबद्दल आहे, ती मंजुरी टाळण्याबद्दल नाही.

दुरुस्ती व देखभाल निधी — उपविधी १४(ब): "संस्थेच्या मालमत्तेची दुरुस्ती, देखभाल व नूतनीकरण यावरील खर्चासाठी" वापरता येतो. प्लंबिंग, विद्युत बिघाड, नियमित सर्व्हिसिंग, इमारतीच्या वयाची पर्वा न करता दरवर्षी लागणारी सामान्य देखभाल — हा या निधीचा उद्देश आहे.

कर्जनिवारण निधी — उपविधी १४(क): याचा वापर फक्त "आपली इमारत / आपल्या इमारतींच्या पुनर्बांधणीसाठी किंवा संस्थेच्या वास्तुशास्त्रज्ञाच्या मते आवश्यक वाटेल अशी इमारतीची / इमारतींची संरचनात्मक वाढ किंवा फेरबदल, किंवा मोठया प्रमाणावर दुरुस्ती करण्यासाठी" करता येतो — आणि तेदेखील केवळ "संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेने ठराव मंजूर केल्यावर." या एकाच वाक्यात तीन अटी आहेत: काम पुनर्बांधकाम, संरचनात्मक मजबुतीकरण किंवा वास्तुशास्त्रज्ञ-प्रमाणित मोठी दुरुस्ती असावे; वास्तुशास्त्रज्ञाचे मत किंवा प्रमाणपत्र ही पूर्वअट आहे, औपचारिकता नव्हे; आणि केवळ समिती नव्हे तर सर्वसाधारण सभेनेच ठराव पारित करावा लागतो.

ती एक समान चूक

या लेखाच्या शीर्षकातील चूक म्हणजे कर्जनिवारण निधीला दुरुस्ती व देखभाल निधी संपल्यावर भरून काढणारा सर्वसाधारण राखीव निधी समजणे. उपविधी १४ अशी परवानगी देत नाही. मासिक इलेक्ट्रिशियनचे बिल, रंगकाम किंवा नेहमीचे प्लंबिंग काम हे उपविधी १४(ब) अन्वये दुरुस्ती व देखभाल निधीचा खर्च आहे; ते वास्तुशास्त्रज्ञाने प्रमाणित केलेली "मोठी दुरुस्ती" नाही, आणि त्यासाठी पुनर्बांधकाम किंवा संरचनात्मक मजबुतीकरणाचा सर्वसाधारण सभेचा ठरावही नसतो. छोटा निधी संपल्यावर ते सोयीचे वाटले तरी, अशा खर्चासाठी कर्जनिवारण निधी वापरणे उपविधी १४(क) परवानगी देत असलेल्या मर्यादेबाहेरचे आहे.

याउलट चूकही घडते: एखादे खरोखर संरचनात्मक मजबुतीकरणाचे काम समिती सामान्य देखभाल समजून, उपविधी १४(क) अन्वये आवश्यक वास्तुशास्त्रज्ञाचे प्रमाणपत्र आणि पुनर्बांधकाम/मजबुतीकरणाचा ठराव न घेताच, दुरुस्ती व देखभाल निधीतून भागवते. यामुळे पहिली चूक सुधारली जात नाही — तीच वर्गीकरणाची चूक दुसऱ्या हिशोबात हलवली जाते; काम खरोखर पुनर्बांधकाम-दर्जाचे असेल, तर ते सुरुवातीपासूनच सर्वसाधारण सभेच्या ठरावासह कर्जनिवारण निधीच्या मार्गाने जायला हवे होते.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1निधी निवडण्याआधी खर्चाचे वर्गीकरण करा. काम नेहमीची वारंवार होणारी दुरुस्ती आहे (उपविधी १४(ब)) की पुनर्बांधकाम / संरचनात्मक जोडकाम किंवा फेरबदल / वास्तुशास्त्रज्ञ-प्रमाणित मोठी दुरुस्ती (उपविधी १४(क)) हे ठरवा. कामाचे स्वरूपच कोणता निधी पात्र आहे हे ठरवते, कोणत्या निधीत शिल्लक आहे हे नव्हे.
2. 2कर्जनिवारण निधीतील खर्चासाठी आधी वास्तुशास्त्रज्ञाचे मत घ्या. उपविधी १४(क) वास्तुशास्त्रज्ञाचे मत (संरचनात्मक मजबुतीकरणासाठी) किंवा प्रमाणपत्र (मोठ्या दुरुस्तीसाठी) हा निधी वापरण्याच्या कायदेशीर आधाराचाच भाग बनवतो, नंतर जोडलेला पुरावा नव्हे.
3. 3कर्जनिवारण निधीचा खर्च केवळ समितीपुढे नव्हे, सर्वसाधारण सभेपुढे न्या. उपविधी १४(क) निधी वापरण्यापूर्वी "सर्वसाधारण सभेत ठराव पारित" होणे आवश्यक करते. केवळ समितीचा ठराव पुरेसा नाही.
4. 4हिशोबात अंशदानाचे दर स्वतंत्र ठेवा. उपविधी १३ दुरुस्ती व देखभाल निधीसाठी ०.७५ टक्के आणि कर्जनिवारण निधीसाठी ०.२५ टक्के असे वेगवेगळे किमान दर निश्चित करते, त्यामुळे हे दोन्ही निधी गोळा करण्यापासूनच स्वतंत्र मथळ्याखाली दाखवावेत, एका "देखभाल" या सदरात एकत्र करू नयेत.
5. 5प्रमुख दुरुस्ती निधीचीही स्वतंत्र नोंद ठेवा. उपविधी १३(ब) वरील दोन्ही निधींपेक्षा वेगळा असा आणखी एक निधी उभारतो — क्षेत्रफळाच्या आधारे, गरज असेल तेव्हाच, मोठ्या/असामान्य/महत्त्वाच्या दुरुस्तीसाठी. हा निधी वरील दोन्ही निधींमध्ये मिसळू नये.

प्रामाणिक मर्यादा

आदर्श उपविधी दुरुस्ती व देखभाल निधी आणि कर्जनिवारण निधीसाठी किमान अंशदान दर निश्चित करतात, परंतु प्रत्यक्ष दर, प्रमुख दुरुस्ती निधीचा संपूर्ण आधार, आणि शिक्षण व प्रशिक्षण निधीसाठी उपविधी १३(ड) मध्येच नमूद असलेल्या दरमहा प्रति सदनिका रु. १०/- पेक्षा वेगळा दर, सर्वसाधारण सभेच्याच ठरावावर सोडतात. जिथे एखाद्या संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेने वैधानिक किमान दरापेक्षा वेगळा दर निश्चित केला असेल, किंवा स्वतःचा विनियोग ठराव स्वीकारला असेल, तिथे त्या संस्थेसाठी हा लेख नव्हे, तो ठराव लागू राहील.