बिल्डरच्या करारामुळे संपूर्ण प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत मानीव अभिहस्तांतरण लांबवता येते का? Neelkanth Heights प्रकरणात Bombay High Court चा निकाल उलगडून

तुमची इमारत अनेक वर्षे उभी आहे आणि तुमची सोसायटी नोंदणीकृत आहे, तरीही जमीन अजून प्रवर्तकाच्या (promoter) ताब्यात आहे. समिती जेव्हा अभिहस्तांतरण (conveyance) मागते, तेव्हा पुढील टप्पे पूर्ण होईपर्यंत थांबा असे सांगितले जाते. Neelkanth Heights प्रकरणात Bombay High Court ने नेमक्या याच परिस्थितीचा विचार केला.

प्रकरणाचा संक्षिप्त आढावा

ठाणे येथील तीन सहकारी गृहनिर्माण संस्था (Rameshwar CHS, Mansarovar CHS आणि Girija CHS) आणि त्यांच्या Association ने Survey No.194/1B, Thane येथील जमिनीचे एकतर्फी मानीव अभिहस्तांतरण (deemed conveyance) मागितले. ही जमीन 1963 पासूनच्या 99 वर्षांच्या भाडेपट्ट्यावर (lease) होती. प्रवर्तकाचा 4 मे 1995 चा विकास करार, जो 11 जानेवारी 2002 रोजी पूरक करण्यात आला, त्यात 8 इमारती, 740 सदनिका आणि 29 दुकाने नियोजित होती. कलम 4 चे करार नोंदणीकृत होते. तिन्ही संस्था 2005 ते 2011 दरम्यान नोंदणीकृत झाल्या. अभिहस्तांतरण कधीही करून देण्यात आले नाही. पहिली इमारत सुमारे 20 वर्षांपूर्वी पूर्ण झाली आणि त्यानंतर कोणताही टप्पा बांधला गेला नाही. Association ची नोंदणी 1 एप्रिल 2022 रोजी Maharashtra Cooperative Societies Act, 1960 अंतर्गत झाली.

संस्थांनी 17 मार्च 2024 रोजी ठराव केला आणि 19 मार्च 2024 रोजी प्रवर्तकाला भाडेपट्ट्याचे हस्तांतरण मागणारी नोटीस पाठवली. त्यानंतर त्यांनी Maharashtra Ownership Flats (Regulation of the Promotion of Construction, Sale, Management and Transfer) Act, 1963 (MOFA Act) च्या कलम 11(3) अंतर्गत अर्ज केला. 15 ऑक्टोबर 2024 रोजी कलम 5A अंतर्गत सक्षम प्राधिकारी (Competent Authority) म्हणून District Deputy Registrar, Thane यांनी अर्ज फेटाळला. प्रवर्तकाने चार मुद्दे मांडले होते: असंबंधित दाव्यातील status quo आदेश; Association ची रचना अयोग्य आहे किंवा तिची नोंदणी रद्द झाली आहे; टप्प्याटप्प्याने विकास अपूर्ण आहे आणि कराराचे कलम 39(1)(a) व (b) नुसार आधी संपूर्ण विकास आवश्यक आहे; आणि जमिनीवरील TDR व अतिरिक्त FSI चे दावे.

Association व संस्थांनी भारतीय संविधानाच्या अनुच्छेद 227 अंतर्गत Writ Petition No. 165 of 2025 दाखल केली. Amit Borkar, J. यांनी 24 एप्रिल 2025 रोजी निकाल राखून ठेवला आणि 9 मे 2025 रोजी जाहीर केला (2025:BHC-AS:21346).

न्यायालयाने काय ठरवले

न्यायालयाने फेटाळण्याचा आदेश रद्द केला आणि prayer clauses (a) व (b) नुसार rule निरपेक्ष (absolute) केला; खर्चाचा आदेश नाही. न्यायालयाची कसोटी परिच्छेद 36 मध्ये आहे. कलम 11(3) अंतर्गत सक्षम प्राधिकाऱ्याने मानीव अभिहस्तांतरणाचे प्रमाणपत्र देणे हे कर्तव्य आहे, जेव्हा हे दाखवले जाते की: प्रवर्तकावर (कायदा व करार दोन्ही नुसार) अभिहस्तांतरण करून देण्याचे बंधन होते, अभिहस्तांतरण घेण्यासाठी सदनिकाधारकांची योग्य संघटना अस्तित्वात आहे, आणि प्रवर्तकाने ठरलेल्या मुदतीत अभिहस्तांतरण करून दिले नाही. या अटी या तथ्यांवर स्पष्टपणे पूर्ण झाल्या होत्या, असे न्यायालयाने ठरवले.

टप्प्यांच्या कलमाबाबत, न्यायालयाने ठरवले की कलम 11(1) आणि MOFA Rules मधील Rule 9 नुसार संस्थांच्या नोंदणीच्या तारखेपासून चार महिन्यांत संस्थांच्या नावे अभिहस्तांतरण करून देणे हे प्रवर्तकाचे कायदेशीर कर्तव्य होते, जोपर्यंत वेगळी मुदत परस्पर ठरलेली नसते. मोठ्या मालमत्तेचा संपूर्ण विकास होण्यावर अभिहस्तांतरण अवलंबून ठेवणारी कलमे 39(1)(a) व (b) ही Rule 9 च्या आदेशाच्या थेट विरुद्ध होती. Flagship Infrastructure चा हवाला देऊन न्यायालयाने म्हटले की हे बंधन "करारापुरते नाही — ते कायद्याचे आहे" ("not a matter of contract — it is a matter of law").

न्यायालयाने इतर आक्षेपही फेटाळले. status quo आदेश हा गहाणखत सोडवणुकीच्या (redemption of a mortgage) दाव्यात झाला होता, ज्यात याचिकाकर्ते किंवा प्रवर्तक पक्षकार नव्हते, म्हणून तो त्यांना बंधनकारक नाही. TDR किंवा अतिरिक्त FSI चा दावा हे अभिहस्तांतरण नाकारण्याचे किंवा लांबवण्याचे वैध कारण नाही. फारतर तो एक पूरक मुद्दा आहे, जो अभिहस्तांतरणातील अटींद्वारे किंवा प्रवर्तकाला दावा कायदेशीरपणे पुढे चालवण्याची मुभा राखून हाताळता येतो.

तुमच्या सोसायटीसाठी याचे महत्त्व

तुमची सोसायटी नोंदणीकृत असेल, तर कलम 11(1) आणि Rule 9 मधील चार महिन्यांचे कर्तव्य, वेगळी मुदत परस्पर ठरली नसेल तर, तुमच्या नोंदणीपासून सुरू होते, आणि पुढील टप्प्यांची वाट पाहण्यास सांगणारे अनिश्चित कलम ते पुढे ढकलू शकत नाही. सोसायटी स्थापन झाल्यावर हा हक्क निर्माण होतो, असेही न्यायालयाने मानले.

तुमच्या समितीने काय करावे

1. 1अभिहस्तांतरण मागण्यासाठी सर्वसाधारण सभेचा ठराव करा, जसे या संस्थांनी 17 मार्च 2024 रोजी केला.
2. 2प्रवर्तकाला अभिहस्तांतरण मागणारी लेखी नोटीस पाठवा, जसे येथे 19 मार्च 2024 रोजी केले गेले.
3. 3प्रवर्तकाने अभिहस्तांतरण करून न दिल्यास MOFA Act च्या कलम 11(3) अंतर्गत सक्षम प्राधिकाऱ्याकडे अर्ज करा.
4. 4नोंदणीकृत कलम 4 चा करार आणि त्यातील अनुसूची तसेच तुमच्या सोसायटीचे नोंदणी प्रमाणपत्र जपून ठेवा. न्यायालयाने नोंदणीकृत कलम 4 च्या कराराला जमिनीचा निश्चित भाग अभिहस्तांतरित करण्याचे प्रवर्तकाचे बंधन निश्चित करणारा करार मानले, आणि चार महिन्यांचे कर्तव्य तुमच्या नोंदणीच्या तारखेपासून मोजले जाते.
5. 5टप्प्यांची कलमे, अपूर्ण पुढील टप्पे किंवा रखडलेला विकास यांमुळे भरकटू नका. या निकालानुसार ते कर्तव्य पुढे ढकलत नाहीत.
6. 6अनेक संस्था आणि शिखर संस्था (apex body) असल्यास सोयीसाठी अभिहस्तांतरण शिखर संस्थेच्या नावे होऊ शकते, पण न्यायालयाने तो केवळ प्रक्रियात्मक पर्याय म्हटले, कायदेशीर पूर्वअट नव्हे.
7. 7प्रवर्तकाचे TDR, FSI आणि मालकीहक्काचे मुद्दे अभिहस्तांतरणानंतरही टिकतील आणि स्वतंत्रपणे चालवले जातील अशी अपेक्षा ठेवा.

या निकालाच्या मर्यादा

हा निर्णय कलम 11(3) अंतर्गत याचिकाकर्त्यांच्या हक्कापुरताच मर्यादित आहे. मानीव अभिहस्तांतरणामुळे तृतीय पक्षांच्या दाव्यांविरुद्ध अंतिम मालकी ठरत नाही; प्रवर्तकाकडे जे हक्क होते तेवढेच ते सोसायटीकडे हस्तांतरित करते. TDR आणि FSI चा दावा गुणवत्तेवर ठरवला गेला नाही आणि तो अभिहस्तांतरणातील अटींसाठी किंवा स्वतंत्र कायदेशीर दाव्यासाठी सोडला आहे. नंतरच्या संस्थांचे प्रमाणशीर हिस्से नंतर ठरवण्यासाठी सोडले आहेत. प्रतिवादी स्वतंत्र दिवाणी दावा दाखल करू शकतात, आणि जादा क्षेत्राचा किंवा मालकी हितसंबंधाचा दावा या निकालातील निरीक्षणांच्या प्रभावाशिवाय स्वतःच्या गुणवत्तेवर विचारात घेतला जाईल, असेही न्यायालयाने म्हटले.

Association बाबत, परिच्छेद 13 मध्ये प्रवर्तकाचे असे म्हणणे नोंदवले आहे की तिची नोंदणी Divisional Joint Registrar यांच्या 28 फेब्रुवारी 2025 च्या आदेशाने रद्द झाली होती. त्याला आव्हान देणारी संबंधित Writ Petition No. 4704 of 2025 एकत्र ऐकली गेली आणि तिचा निकाल राखून ठेवण्यात आला. Association च्या locus standi बाबतच्या आक्षेपाला न्यायालयाने स्पष्टपणे उत्तर दिले नाही आणि तरीही Association ला दिलासा दिला. त्या नोंदणीची वैधता या निकालाने ठरवली आहे असे समजू नये.