पुनर्विकासाचा नवा शासन आदेश, 30 सप्टेंबर 2026 (सगृयो-2026/प्र.क्र.108/14-स): प्रत्येक संस्थेच्या समितीने आता पाळावयाची संपूर्ण कार्यपद्धती

दिनांक 30 सप्टेंबर 2026 रोजी काय बदलले

शासन आदेश क्रमांक सगृयो-2026/प्र.क्र.108/14-स, दिनांक 30.09.2026 — महाराष्ट्र शासन, सहकार विभाग; महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम 1960 च्या कलम 79अ अन्वये. हा आदेश दिनांक 04 जुलै 2019 रोजीचा पुनर्विकासाबाबतचा शासन निर्णय (क्र. सगृयो-2018/प्र.क्र.85/14-स, तत्कालीन सहकार, पणन व वस्त्रोद्योग विभाग) व त्या अनुषंगाने पारीत केलेली सर्व परिपत्रके अधिक्रमित करतो.

हा आदेश संस्थांकडून होणाऱ्या सर्व प्रकारच्या पुनर्विकासास लागू आहे — विकासकाकडून कराराद्वारे होणारा पुनर्विकास, स्वयंपुनर्विकास, संघीय संस्थेतील समूह पुनर्विकास, संस्थांच्या गटामार्फत होणारा पुनर्विकास इत्यादी. विकासक नियुक्तीसाठी विहित केलेली संपूर्ण कार्यपद्धती स्वयंपुनर्विकासासाठी कंत्राटदार नियुक्त करण्यासही लागू राहील (परिच्छेद 2).

सुरू असलेल्या योजनांबाबत आदेश मौन आहे — त्यासाठी कोणतीही संक्रमणकालीन तरतूद आदेशात नाही.

संपूर्ण आदेश या लेखाच्या शेवटी जोडलेला आहे. बारा पानांचा आदेश हे पान न सोडता येथेच वाचता येईल.

पुनर्विकास कोण सुरू करू शकते, आणि निर्णय कोण घेऊ शकते

• •संस्थेची इमारत सक्षम प्राधिकरणाने विध्वंसक, मोडकळीस आलेली, राहण्यास धोकादायक, किंवा शेजारून जाण्यास अथवा शेजारील कोणत्याही संरचनेस किंवा ठिकाणास धोकादायक म्हणून जाहीर केलेली असावी, आणि विकास नियंत्रण नियमानुसार इमारत पुनर्विकासास पात्र ठरत असावी. तरच सर्वसाधारण सभा पुनर्विकासाचा निर्णय घेऊ शकते (परिच्छेद 1).
• •हा निर्णय निवडणूक नियमानुसार निवडून आलेल्या व कायद्यानुसार गठीत झालेल्या व्यवस्थापन समितीलाच घेता येईल. निबंधकाने नियुक्त केलेल्या प्राधिकृत अधिकारी / प्रशासक / प्राधिकृत अधिकारी मंडळ यांना तो घेता येणार नाही (परिच्छेद 3).

कार्यपद्धती — टप्प्याटप्प्याने

1 · सभासदांचा अर्ज. संस्थेच्या 1/5 पेक्षा कमी नाही इतक्या सभासदांनी त्यांच्या योजना व सूचनांसह, पुनर्विकासाचे धोरण ठरविण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभा आयोजित करण्याकरिता सचिवांकडे अर्ज सादर करावा (परिच्छेद 4).

2 · आठ दिवस, नंतर दोन महिने. अर्ज प्राप्त झाल्यावर 8 दिवसांत व्यवस्थापन समिती सभेत त्याची नोंद घ्यावी, आणि संस्थेचे सचिव अर्जापासून 2 महिन्यांच्या आत सर्व सभासदांची विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावतील (परिच्छेद 4).

3 · सभा बोलावण्यापूर्वीच दरपत्रके. समितीने प्रथम वास्तुविशारद कायदा, 1972 खालील वास्तुविशारद परिषदेकडील नोंदणीकृत किमान 3 वास्तुविशारद / शासकीय अथवा स्थानिक प्राधिकरणाकडील पॅनलवरील प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार यांचेकडून प्रकल्प अहवाल तयार करण्यासाठी दरपत्रके प्राप्त करून घ्यावीत; त्यांपैकी एका तज्ञ व्यक्तीची निवड विशेष सर्वसाधारण सभेत होईल (परिच्छेद 4, परिच्छेद 6(ब)(1) सह वाचावा).

4 · सभासदांच्या लेखी सूचना. सभासदांना वास्तवदर्शी योजना, सूचना व शिफारशी सभेच्या तारखेपूर्वी 8 दिवस अगोदर समितीकडे लेखी सादर करता येतील (परिच्छेद 5).

5 · पहिली विशेष सर्वसाधारण सभा. सभेची विषयपत्रिका प्रत्येक सभासदास 14 दिवस अगोदर द्यावी व त्याची पोहोच संस्थेच्या दप्तरी ठेवावी (परिच्छेद 4). त्यानंतर —

• •कोरम : एकूण सभासद संख्येच्या 2/3 (परिच्छेद 6(अ)).
• •मान्यता : एकूण सभासद संख्येच्या किमान 51%. ही मर्यादा उपस्थितीनुसार बदलत नाही. आदेशातील उदाहरणच हे स्पष्ट करते — 100 सभासद असलेल्या संस्थेत कोरम 66.66 म्हणजेच 67, आणि 75 सभासद उपस्थित असले तरीही 51 किंवा अधिक सभासदांची मान्यता आवश्यक (परिच्छेद 6(अ)).
• •व्ही.सी. उपस्थिती सर्वांसाठी खुली नाही. ती परदेशात असणारे, आजारपणाने अत्यवस्थ, विकलांग, तसेच काही अपरिहार्य कारणांमुळे प्रत्यक्ष उपस्थित राहू न शकणारे सभासद यांच्यासाठी आहे. अशी उपस्थिती 2/3 कोरम व 51% बहुमत या दोहोंसाठी ग्राह्य — परंतु एकूण सभासदांच्या 51% सभासद प्रत्यक्ष उपस्थित असणे अनिवार्य (परिच्छेद 6(अ)).
• •या आदेशातील कोणत्याही परिगणनेत अपूर्णांकाचे उच्चतम पूर्णांकात रूपांतर करावे (परिच्छेद 15).
• •कोरम पूर्ण न झाल्यास सभा तहकूब करावी व 7 दिवसांची सूचना देऊन 1 महिन्याच्या आत पुन्हा आयोजित करावी. पुन्हाही कोरम न झाल्यास सभासदांना पुनर्विकासात रस नाही असे समजून सभा रद्द करावी व तो विषय पुढे 3 महिन्यांपर्यंत विशेष सर्वसाधारण सभेपुढे मान्यतेसाठी आणता येणार नाही (परिच्छेद 6(अ)).
• •या सभेत होणारा निर्णय हा पुनर्विकास करावयाचा किंवा कसे याबाबतचा प्राथमिक निर्णय आहे (परिच्छेद 6(अ)).
• •प्रत्येक सभासदाचे मत इतिवृत्तात नावासह नोंदवावे. अनुपस्थित सभासदाची लेखी, तोंडी अथवा अन्य कोणत्याही प्रकारची मान्यता, मत वा अभिप्राय विचारात घेतला जाणार नाही (परिच्छेद 6(ब)(3)).

6 · लेखी संमतीपत्रे. ठराव मंजूर झाल्यानंतर पुढील कार्यवाहीपूर्वी समितीने ठरावाच्या बाजूने मत नोंदविणाऱ्या सभासदांची लेखी संमतीपत्रे घेणे आवश्यक (परिच्छेद 7).

7 · तीस दिवस, आणि लेखी करार. संस्थेचे सचिव निवड झालेल्या वास्तुविशारद / प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार यांना सभेच्या तारखेनंतर 30 दिवसांच्या आत नियुक्तीपत्र देतील, व सर्वसाधारण सभेत मंजूर झालेल्या अटी-शर्तींनुसार समिती त्यांचेशी लेखी करार करेल (परिच्छेद 8).

8 · प्रकल्प अहवाल — दोन महिने. वास्तुविशारद / प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार इमारत व जमिनीचे सर्वेक्षण करतील, जमिनीच्या अभिहस्तांतरणासंबंधी माहिती घेतील, जमिनीच्या मालकीप्रमाणे म्हाडा / सिडको / एस.आर.ए. / एमएमआरडीए / महानगरपालिका / नगरपालिका यांची लागू नियमावली विचारात घेऊन उपलब्ध एफ.एस.आय. व टी.डी.आर. ची माहिती प्राप्त करतील, आणि निवासी क्षेत्र, व्यापारी क्षेत्र, मोकळी जागा, बगीचा, पार्किंग व बांधकामाचे स्पेसिफिकेशन विचारात घेऊन वास्तववादी प्रकल्प अहवाल तयार करतील — त्यासोबत DCPR / UDCPR मधील विविध योजनांनुसार होणाऱ्या लाभांचा योजनानिहाय स्वतंत्र अहवाल व तुलनात्मक तक्ता. हा अहवाल नियुक्तीच्या दिनांकापासून 2 महिन्यांच्या आत व्यवस्थापन समितीकडे सादर करावा (परिच्छेद 9).

9 · अहवाल समितीपुढे ठेवण्यास तीस दिवस. प्रकल्प अहवाल प्राप्त झाल्यावर सचिव 30 दिवसांच्या आत व्यवस्थापन समितीची सभा बोलावतील व त्यास वास्तुविशारद / सल्लागार यांना निमंत्रित करतील. सभेची नोटीस वेळ व ठिकाणासह संस्थेच्या नोटीस बोर्डावर प्रसिद्ध करावी आणि प्रत्येक सभासदास पोहोचीसह द्यावी; त्यात अहवालाची प्रत संस्थेच्या कार्यालयात पाहण्यासाठी उपलब्ध असल्याचे व समिती सभेपूर्वी 7 दिवस अगोदर सूचना सादर करावयाच्या असल्याचे नमूद असावे (परिच्छेद 10(अ)). प्राप्त सूचना सचिव वास्तुविशारद / सल्लागार यांचेकडे विचारार्थ पाठवतील (परिच्छेद 10(ब)).

10 · निविदा मसुदा व जाहीर नोटीस. त्या सभेत सर्वकष चर्चा होऊन, आवश्यक ते बदल करून अहवालास बहुमताने मान्यता दिली जाईल आणि निविदा मसुदा तयार केला जाईल — त्यामध्ये स्पर्धात्मक निविदा प्राप्त होण्यासाठी कारपेट एरिया व कॉर्पस फंड यापैकी एक बाब कायम (न बदलणारी) ठेवावी. त्याच समिती सभेत पुढील विशेष सर्वसाधारण सभेची तारीख, वेळ व ठिकाण निश्चित करावे. निविदा मसुदा विशेष सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवून बहुमताने मान्यता घ्यावी व तदनंतरच स्थानिक सर्वाधिक खपाच्या मराठी व इंग्रजी वर्तमानपत्रांत जाहीर नोटीस प्रसिद्ध करून निविदा मागवाव्यात. सभासदांनाही त्यांच्या माहितीतील नामांकित व अनुभवी विकासकांना निविदेबाबत माहिती देण्याची मुभा राहील (परिच्छेद 10(क)).

11 · निविदा. निविदा मिळण्याच्या शेवटच्या दिवशी सचिव प्राप्त निविदांची यादी तयार करून नोटीस बोर्डावर प्रसिद्ध करतील (परिच्छेद 11(अ)). त्यानंतर सचिव निविदा प्राप्त होण्याच्या शेवटच्या तारखेनंतर 30 दिवसांच्या आत विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावतील. निविदाकार अथवा त्यांचे अधिकृत प्रतिनिधी यांना सभेस उपस्थित राहण्यास मज्जाव करता येणार नाही, व प्राप्त निविदा सभेस उपस्थित सर्वांसमक्ष उघडण्यात येतील. वास्तुविशारद / सल्लागार सर्व निविदांची छाननी करून गुणवत्ता, प्रतिष्ठा, अनुभव व स्पर्धात्मक दर तपासून तुलनात्मक तक्ता तयार करतील. वास्तुविशारद / सल्लागार छाननी केलेल्या निविदा विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये ठेवण्यासाठी मंजूर करतील. स्पर्धात्मकतेसाठी किमान 3 निविदा आवश्यक; कमी आल्यास प्रथम किमान 15 दिवसांची मुदतवाढ, त्यानंतरही कमी आल्यास दुसऱ्यांदा 1 आठवड्याची मुदतवाढ, आणि तरीही 3 पेक्षा कमी असल्यास प्राप्त निविदांवरच पुढे जावे (परिच्छेद 11(ब)). निविदाकारांना सुधारित निविदा देण्याची मुभा राहील व तसे झाल्यास पुन्हा तीच कार्यवाही करावी (परिच्छेद 11(क)).

12 · विकासक निवडीची सभा — आता निबंधकाच्या देखरेखीखाली. हा या आदेशातील सर्वांत मोठा बदल.

• •ही सभा निबंधकाच्या प्रतिनिधीच्या उपस्थितीशिवाय घेता येणार नाही — आदेशाचा शब्द बंधनकारक असा आहे (परिच्छेद 12(अ)).
• •निवडक निविदांमधून एका विकासकाची निवड आदेशातील कसोट्यांवर करावी — अनुभव, गुणवत्ता, आर्थिक क्षमता, तांत्रिक क्षमता व स्पर्धात्मक दर (परिच्छेद 12(अ)).
• •समितीने प्रथम निबंधकाकडे प्रस्ताव सादर करावा — पुनर्विकासाबाबतच्या विशेष सर्वसाधारण सभांचे इतिवृत्त, सभासद यादी, प्रकल्प अहवाल, प्राप्त सर्व निविदांची माहिती व तुलनात्मक तक्ता. प्रस्ताव प्राप्त झाल्यापासून 14 दिवसांत निबंधकांनी प्राधिकृत अधिकारी नेमणुकीबाबत निर्णय घ्यावा (परिच्छेद 12(अ)).
• •प्राधिकृत अधिकारी नियुक्तीनंतर सचिव एक महिन्याच्या आत सभा बोलावतील व विषयपत्रिका आणि प्राप्त निविदांचा तुलनात्मक तक्ता सर्व सभासदांना सभेच्या 14 दिवस अगोदर हस्तबटवडा / डाक देय पोस्टाने / ई-मेलद्वारे पाठवून त्याची पोहोच दप्तरी ठेवतील; त्याबाबत प्राधिकृत अधिकारी खात्री करतील (परिच्छेद 12(ब)).
• •कोरम पुन्हा एकूण सभासदांच्या 2/3, तीच व्ही.सी. तरतूद आणि 51% सभासद प्रत्यक्ष उपस्थित असणे अनिवार्य. उपस्थिती व कोरमबाबत प्राधिकृत अधिकारी खात्री करतील; व्ही.सी.साठी संस्थेने सेवापुरवठादाराची नियुक्ती करावी. कोरम न झाल्यास तीच तहकुबी, 1 महिन्यात 7 दिवसांच्या सूचनेने पुन्हा सभा, व दुसऱ्या वेळीही कोरम न झाल्यास 3 महिन्यांचा प्रतिबंध (परिच्छेद 12(क)).
• •सभेत फक्त अधिकृत सभासद उपस्थित राहतील; सभासदाचा प्रतिनिधी पाठवता येणार नाही; सभासदाने विधिग्राह्य ओळखपत्र स्वतःजवळ बाळगणे आवश्यक; प्राधिकृत अधिकारी सभासद नोंदवही, भागदाखला व विधिग्राह्य ओळखपत्राद्वारे सभा सुरू होण्यापूर्वी पडताळणी करतील; ज्यांच्या निविदा सादर करावयाच्या आहेत त्या विकासकांचेच अधिकृत प्रतिनिधी उपस्थित असतील; आणि सभेचे संस्थेच्या खर्चाने व्हिडीओ चित्रीकरण करावे — त्याची एक प्रत सचिवांकडे व एक प्रत निबंधकांकडे ठेवणे आवश्यक (परिच्छेद 12(ड)).
• •सभेतील कामकाज : सचिव / प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार यांनी निवडक निविदांची तुलनात्मक माहिती सादर करणे; अटी व शर्तींसह एका विकासकाची निवड करून निविदा अंतिम करणे; आणि निवड झालेल्या विकासकाकडून संमती घेणे. म्हणणे मांडावयाचे किंवा हरकत नोंदवावयाची असलेल्या सभासदांना संधी द्यावी (परिच्छेद 12(ड)).
• •मतदान हात वर करून, किंवा एकूण सभासदांच्या 1/5 सभासदांच्या लेखी मागणीनुसार गुप्त मतदान पद्धतीने — गुप्त मतदान असल्यास त्याची संपूर्ण व्यवस्था प्राधिकृत अधिकारी करतील (व्ही.सी. द्वारे उपस्थित सभासदांसाठीही), व खर्चाची व्यवस्था संस्थेने करावी (परिच्छेद 12(ड)).
• •विकासक नियुक्तीस एकूण सभासद संख्येच्या किमान 51% (प्रत्यक्ष व व्ही.सी. द्वारे उपस्थित) सभासदांची लेखी मान्यता / संमती आवश्यक. अनुपस्थित सभासदाची कोणत्याही प्रकारची मान्यता, मत वा अभिप्राय विचारात घेतला जाणार नाही. आणि निवड झालेला विकासक किंवा त्याचा प्रतिनिधी सभेस उपस्थित न राहिल्यास त्याची संमती आहे असे ग्राह्य धरून पुढील कार्यवाही केली जाईल (परिच्छेद 12(ड)).
• •सभा पार पडल्यानंतर 14 दिवसांत अध्यक्ष / सचिव यांनी सभेचे इतिवृत्त, सभासदांची लेखी मान्यता पत्रे, विकासकाचे संमतीपत्र व उपस्थिती पत्रक निबंधक कार्यालयास सादर करावे; प्राधिकृत अधिकारी स्वतंत्रपणे त्यांचा अहवाल व व्हिडीओ शूटिंगची सी.डी./पेनड्राईव्ह सादर करतील. निबंधक त्यांच्या कार्यालयातील पुनर्विकासाच्या नोंदवहीत नोंद घेऊन, विकासकाची नियुक्ती शासन आदेशानुसार झाल्याबाबत संस्थेस व संबंधित नियोजन प्राधिकरण / महानगरपालिका / नगरपालिका यांना पत्राद्वारे कळवतील (परिच्छेद 12). आमच्या मते हीच नोंद व हेच पत्र, पुढे विकासक नियुक्ती वैधरीत्या झाली होती याचा संस्थेचा सर्वोत्तम पुरावा ठरेल.

13 · पारदर्शकता, पहिल्या दिवसापासून. पारदर्शकतेच्या दृष्टीने पुनर्विकासाशी संबंधित सर्व कागदपत्रे — सभांच्या नोटीसा, इतिवृत्ते, सर्वसाधारण सभेच्या व्हिडीओ रेकॉर्डिंगची सी.डी./पेनड्राईव्ह, प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागारांचा अहवाल, निविदा मसुदा, निविदा, तुलनात्मक तक्ता व विकसन करारनाम्याचा मसुदा — सभासदांना तपासणीसाठी निःशुल्क उपलब्ध करून द्यावीत; प्रतींची मागणी केल्यास विहित शुल्क आकारून त्वरीत देण्याची जबाबदारी संस्थेच्या सचिवांची. तसेच पुनर्विकासासंदर्भातील प्रत्येक व्यवस्थापन समिती सभा व विशेष सर्वसाधारण सभा यांच्या नोटीसा व इतिवृत्ते सभा झाल्याच्या 14 दिवसांच्या आत संबंधित निबंधक कार्यालयास कळविणे आवश्यक, व त्याच्या पोचपावत्या जपून ठेवाव्यात (परिच्छेद 12).

14 · विकासकाशी करारनामा — तीन महिने, व अनिवार्य अटी. सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेल्या अटी-शर्तींस अधीन राहून व वास्तुविशारद / सल्लागार यांच्या मार्गदर्शनानुसार समितीने विकासक / कंत्राटदार यांचेसोबत 3 महिन्यांच्या आत करारनामा करावा. ही 3 महिन्यांची मुदत कोणत्या दिनांकापासून हे आदेशात नमूद नाही. करारनाम्यात अन्य मुद्द्यांसोबत पुढील बाबींचा समावेश असावा (परिच्छेद 13) —

• •प्रकल्प पूर्ण करण्याचा कालावधी **प