भोगवटा प्रमाणपत्र बिल्डरने घेतले नाही? Supreme Court: सोसायटी तरीही दावा करू शकते

तुमच्या सोसायटीतील सदस्य अनेक वर्षांपासून, कदाचित दशकांपासून, इमारतीत राहत आहेत. बिल्डरने भोगवटा प्रमाणपत्र कधीच घेतले नाही. दरवर्षी सोसायटी वाढीव दराने मालमत्ता कर आणि पाणीपट्टी भरत आहे, आणि वीज व पाण्याची जोडणी अजूनही तात्पुरतीच आहे. आता काहीही करायला उशीर झाला आहे का, की मुदतीची कालमर्यादा कधीच संपली, असा प्रश्न कमिटीला पडतो.

प्रकरणाचा थोडक्यात आढावा

Samruddhi Co-operative Housing Society Ltd. v. Mumbai Mahalaxmi Construction Pvt. Ltd. (Civil Appeal No. 4000 of 2019) या प्रकरणात Supreme Court of India ने, Dr Dhananjaya Y Chandrachud आणि A.S. Bopanna, JJ यांच्या खंडपीठाद्वारे, 11 जानेवारी 2022 रोजी निर्णय दिला. बिल्डरने महाराष्ट्र सदनिका मालकी कायदा, 1963 (MOFA) अंतर्गत विक्री करारांवर विंग A आणि B बांधल्या होत्या. सदस्यांनी 1993 मध्ये सदनिका आरक्षित केल्या आणि 1997 मध्ये ताबा घेतला. बिल्डरने भोगवटा प्रमाणपत्र (OC) कधीच घेतले नाही, त्यामुळे सोसायटीच्या स्वतःच्या प्रयत्नांतून मिळवलेली तात्पुरती वीज व पाणी जोडणीच होती. सदस्यांनी मालमत्ता कर सामान्य दरापेक्षा 25% जास्त आणि पाणीपट्टी सामान्य दरापेक्षा 50% जास्त भरली.

सोसायटीने 1998 मध्ये ग्राहक तक्रार दाखल करून OC मिळवण्याचे निर्देश मागितले होते. 20 ऑगस्ट 2014 रोजी राज्य आयोगाने बिल्डरला चार महिन्यांत OC मिळवण्याचे निर्देश दिले आणि जादा पाणीपट्टीसाठी Rs 1,00,000 दिले. 2016 मध्ये सोसायटीने NCDRC समोर नवी तक्रार दाखल करून जादा आकार व करांची परतफेड म्हणून Rs 2,60,73,475 आणि मानसिक त्रासासाठी Rs 20,00,000 मागितले. 3 डिसेंबर 2018 रोजी NCDRC ने ती तक्रार मुदतबाह्य आणि अग्राह्य ठरवून फेटाळली; ती वसुलीची कार्यवाही आहे, ग्राहक वाद नाही, असे म्हटले. सोसायटीने अपील केले. Supreme Court ने प्रश्न असा मांडला: तक्रार ग्राह्य आहे का, आणि सतत चालू असलेल्या चुकीच्या (continuing wrong) आधारावर ती कलम 24A मधील दोन वर्षांच्या मुदतीत आहे का?

न्यायालयाने काय ठरवले

न्यायालयाने अपील मंजूर केले. सतत चालू असलेली चूक आणि पूर्ण झालेल्या चुकीचे चालू राहणारे परिणाम यातील नेहमीचा फरक न्यायालयाने स्पष्ट केला. कायद्याने किंवा कराराने लादलेल्या बंधनाचा एखादा पक्ष सातत्याने भंग करत राहतो, तेव्हा सतत चालू असलेली चूक घडते. न्यायालयाने नमूद केले की MOFA प्रवर्तकावर कर्तव्ये टाकतो, ज्यात पूर्णत्व प्रमाणपत्र मिळेपर्यंत ताबा न देणे समाविष्ट आहे; विक्री करारातही OC अपेक्षित होते; आणि MOFA चे कलम 6 मालमत्ता हस्तांतरित होईपर्यंत खर्च प्रवर्तकाने भरावा असे सांगते. बिल्डरवर OC देण्याचे आणि ते मिळेपर्यंत संबंधित आकार भरण्याचे बंधन होते, आणि वाढीव कर व पाणीपट्टी हा थेट त्या अपयशाचा परिणाम आहे, असे न्यायालयाने म्हटले. न्यायालयाच्या शब्दांत:

> "This continuous failure to obtain an occupancy certificate is a breach of the obligations imposed on the respondent under the MOFA and amounts to a continuing wrong." (परिच्छेद 18)

म्हणजेच, या तथ्यांवर, जिथे प्रवर्तकाने अजूनही भोगवटा प्रमाणपत्र मिळवले नव्हते, तिथे तक्रार मुदतबाह्य ठरत नाही. OC न मिळवणे ही सेवेतील त्रुटी आहे आणि त्याच्या परिणामांसाठी, म्हणजे वाढीव कर व पाणीपट्टीसाठी, भरपाई मागण्याचा ग्राहक म्हणून सदस्यांना पूर्ण अधिकार आहे, असेही न्यायालयाने मान्य केले. NCDRC ची दोन्ही कारणे न्यायालयाने फेटाळली: सोसायटीची आधीची तक्रार आणि तिची अंमलबजावणी यामुळे भरपाईच्या दाव्याला अडथळा येत नाही, आणि तक्रार मुदतबाह्य ठरवणे हा संकुचित दृष्टिकोन असून ग्राहक संरक्षण कायदा, 1986 च्या कल्याणकारी उद्देशाशी सुसंगत नाही.

न्यायालयाने फक्त ग्राह्यता आणि मुदत हे प्रश्न ठरवले. न्यायालयाने कोणतीही रक्कम दिली नाही. तक्रार ग्राह्य ठरवून ती NCDRC कडे परत पाठवली, जेणेकरून तीन महिन्यांत, या निरीक्षणांचा विचार करून, गुणवत्तेवर निर्णय घेतला जाईल.

तुमच्या सोसायटीसाठी हे महत्त्वाचे का आहे

अनेक सोसायट्यांना वाटते की वाढीव कर व पाणीपट्टीचा दावा पहिले जादा बिल आले तेव्हाच कालबाह्य झाला. प्रवर्तकाचे OC मिळवण्याचे कर्तव्य अजूनही पूर्ण झाले नसेल, तर ते अपयश सतत चालू असलेले मानले जाऊ शकते, आणि म्हणून मुदत पहिल्या बिलापासून मोजली जात नाही, हे या निर्णयातून दिसते. OC नसल्याच्या आर्थिक परिणामांसाठीचा दावा ग्राहक मंचासमोर करता येतो, आणि OC मिळवण्यासाठी केलेली आधीची तक्रार नंतरच्या भरपाईच्या दाव्याचा मार्ग बंद करत नाही, हेही यातून दिसते.

तुमच्या कमिटीने काय करावे

1. 1वस्तुस्थिती निश्चित करा. विक्री करार, ताब्याच्या तारखा आणि OC संबंधी सर्व पत्रव्यवहार काढा, आणि OC प्रत्यक्षात मिळाले आहे का ते तपासा.
2. 2नुकसानीची नोंद ठेवा. मालमत्ता कर आणि पाणीपट्टीची बिले गोळा करा आणि सामान्य दराशी तुलना करा, म्हणजे वर्षानुवर्षे भरलेली जादा रक्कम दाखवता येईल.
3. 3आपली वस्तुस्थिती या प्रकरणाशी जुळते का, विशेषतः प्रवर्तकाचे बंधन अजूनही अपूर्ण आहे का, याबद्दल सोसायटीच्या वकिलांचा सल्ला घ्या.
4. 4अभिहस्तांतरणाकडे लक्ष ठेवा. आदर्श उपविधी 154 नुसार कमिटी, सर्वसाधारण सभेच्या मान्यतेने, अभिहस्तांतरण किंवा अनुमानित अभिहस्तांतरणासाठी आवश्यक पावले उचलते, सोसायटीच्या वकिलांशी सल्लामसलत करून दस्ताची तपासणी करते आणि तो मान्यतेसाठी सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवते. त्या फाईलमध्ये OC ची स्थिती नोंदलेली असावी.
5. 5बिल्डरला लेखी नोटीस द्या, विषय सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवा, आणि आणखी वर्षे वाया जाऊ देऊ नका.

या निर्णयाच्या मर्यादा

हा निर्णय फक्त ग्राह्यता आणि मुदत यावर आहे. Supreme Court ने भरपाई देय आहे का, आणि असल्यास किती, हे ठरवले नाही, तसेच Rs 2.6 कोटींच्या दाव्याला मान्यता दिली नाही. बिल्डरचे बचाव खुले ठेवले गेले, ज्यात सदस्यांनी केलेले अनधिकृत बांधकाम, हक्कत्याग, आणि MOFA च्या कलम 12 अंतर्गत खरेदीदारांची कर व आकारांची जबाबदारी हे आरोप येतात; न्यायालयाने कलम 12 लागू केले नाही. बिल्डरच्या 2014 मधील तडजोड प्रस्तावाचा परिणामही ठरवला गेला नाही. शेवटी, हा निर्णय ग्राहक संरक्षण कायदा, 1986 आणि MOFA, 1963 अंतर्गत दिला गेला आहे. नंतरच्या कायद्यांखाली हाच दावा कसा चालेल, हे तो ठरवत नाही. त्यावर अवलंबून राहण्यापूर्वी आपल्या स्वतःच्या वस्तुस्थितीवर कायदेशीर सल्ला घ्या.